-
Ekonomika tento rok posilní vo všetkých krajinách Európy, na Slovensku však druhým najpomalším tempom spomedzi krajín V4
-
Rast nájomného bude v Európe pokračovať vo všetkých sektoroch: v logistike priemerne o 3,4 %, v kanceláriách o 2,1 % a v maloobchodných priestoroch o 1,2 %
-
Rast výnosov z komerčných nehnuteľností by mal dosiahnuť vrchol v polovici tohto roka
Európsky trh s komerčnými nehnuteľnosťami sa začína zotavovať. Inflácia už dávno nedosahuje hodnoty z roku 2022 a blíži sa taktiež koniec cyklu vysokých úrokových sadzieb centrálnych bánk, čo sa začne pozitívne prejavovať na všetkých hlavných indikátoroch trhu s nehnuteľnosťami. Realitno-poradenská spoločnosť Cushman & Wakefield prináša vyhliadky trhu komerčných nehnuteľností s názvom EMEA Outlook 2024: Trendy sa vracajú.
Jonathan Hallett, výkonný riaditeľ pre strednú a východnú Európu, Cushman & Wakefield:
„Naše predpovede naznačujú, že trhy s komerčnými nehnuteľnosťami sa po búrlivejšom období konečne blížia k bodu zlomu. Hoci hospodársky rast zostáva mierny, zdá sa, že trendy sa vracajú. Naďalej samozrejme pretrvávajú riziká ako dlhodobejšia inflácia, ale základné predpovede v Európe poukazujú na mierny hospodársky rast namiesto recesie. Nižšia transakčná aktivita na mnohých trhoch viedla k pomalšiemu stanovovaniu cien, najmä v kancelárskom sektore, avšak na likvidnejších trhoch, ako je Spojené kráľovstvo alebo Holandsko, už začíname pozorovať rýchlejšie prispôsobovanie cien. Trh by mal dosiahnuť svoje dno okolo tretieho štvrťroku 2024, kedy očakávame koniec zvyšovania úrokových sadzieb. Z pohľadu komerčných nehnuteľností bol rok 2023 veľmi náročný. Tento rok však predpokladáme zotavenie na niektorých trhoch v regióne EMEA. Trh sa bude stabilizovať a investori zameraní na strednodobý horizont budú opäť môcť sebavedomejšie investovať svoj kapitál do nehnuteľností, je však potrebné zorientovať sa v jednotlivých sektoroch a porozumieť príležitostiam pre nájomcov, aj pre investorov.“
Kancelárie: Kvalita pred kvantitou
Napriek tomu, že celkový dopyt na európskom kancelárskom trhu klesá, viac ako polovica prenájmov sa aktuálne realizuje v priestoroch vyššej kvality, teda triedy A, respektíve A+. S prechodom na hybridné modely práce firmy kladú dôraz na kvalitné kancelárske zázemie, a tak prevláda preferencia budov spĺňajúcich tri základné parametre: vhodná lokalita, vynikajúce vybavenie a udržateľnosť. Budovy s dobrým hodnotením ESG (udržateľnosť = Environmental, Social, Governance) budú už v budúcnosti štandardom, nie výnimkou. Keďže veľká časť kancelárií (v Európe až 76 %) kvôli nedostatočnému plneniu kritérií ESG do roku 2030 zastará, majú tu investori veľký priestor pre ich transformáciu a zhodnotenie svojho kapitálu. Nutnou podmienkou úspechu bude aj flexibilita kancelárskych priestorov, ktoré sa budú musieť prispôsobovať meniacim sa potrebám nájomcov.
Podobné trendy vidíme aj na Slovensku. , Associate a vedúci tímu kancelárskych nehnuteľností na Slovensku, Cushman & Wakefield:
„S rozšírením koronavírusu a následným nástupom hybridného pracovného modelu pristúpila veľká časť nájomcov k optimalizácii veľkosti svojich kancelárskych priestorov. Na druhej strane, vzhľadom na nutnosť prilákať ľudí naspäť do kancelárií, a tiež vzhľadom na vysokú konkurenciu pri boji o zamestnancov a stúpajúce ceny energií, nájomcovia pri menšej ploche začali preferovať vyššiu kvalitu kancelárskych priestorov. Na trhu sú, a v najbližších rokoch budú nedostatkové najmä kancelárske priestory najvyššej triedy A+. V rokoch 2024 a 2025 bude dostavaných len niekoľko (veľkostne zanedbateľných) administratívnych budov vo vyššom štandarde, čo len ďalej prehĺbi rozdiel medzi dopytom a ponukou v prémiovom segmente kancelárskych priestorov na Slovensku. Nové, najkvalitnejšie kancelárske priestory ponúkajú okrem možnosti prispôsobiť ich rozloženie najnovším požiadavkám, ktoré sú zväčša odlišné ako v dobe spred koronavírusu, tiež nižšiu spotrebu energií, čím výrazne šetria na prevádzkových nákladoch. Silnejúci trend ESG a legislatíva presadzovaná na úrovni Európskej únie vyvoláva nielen ďalší tlak na výstavbu kvalitnejších budov, ale zároveň aj na transformáciu už existujúcich budov smerom k súčasným energetickým štandardom. Tu vidíme obrovský priestor a viacerým našim klientom už teraz v rámci komplexného poradenstva pomáhame dostať ich existujúce nehnuteľnosti do súladu so súčasnými očakávaniami a požiadavkami trhu a legislatívy, pričom dopyt po tejto službe stále stúpa.“
Logistika: V Európe sa tento rok očakávame návrat dopytu spred úrovne pandémie
Výnimočný rast dopytu po logistických plochách v Európe počas pandémie vystriedalo v roku 2023 výrazné spomalenie, keď firmy začali byť v dôsledku ekonomickej neistoty opatrnejšie. Stredno až dlhodobý dopyt najmä po udržateľných skladovacích a výrobných priestoroch však aj v roku 2024 bude podporovať ďalšie posilňovanie e-commerce a nearshoring. Očakáva sa aj výraznejšie zotavenie investičnej aktivity, ktoré súvisí s celkovou dôverou v sektor priemyselných nehnuteľností.
Patrik Janšco, Associate a vedúci tímu priemyselných nehnuteľností na Slovensku, Cushman & Wakefield:
„V rámci regiónu strednej a východnej Európy sektor priemyselných nehnuteľností zaznamenal veľmi priaznivé výsledky, vrátane Slovenska, kde registrujeme dopyt dokonca vyšší ako dosiahli úrovne spred pandémie. Z hľadiska opatrnosti spoločností, pôsobiacich v oblasti priemyslu a logistiky sa domnievam, že tento rok bude podobný ako rok 2023. V prvom polroku neočakávame výrazne oživenie aktivít, aj napriek tomu, že dáta môžu naznačovať opačnú situáciu. To môže byť spôsobené najmä dobehnutím aktivít klientov z roka 2023. Rok 2024 bude rokom zmien nielen v sektore priemyselných nehnuteľností, ale najmä v ESG sektore.“
Maloobchod: Stabilný dopyt po prémiových nehnuteľnostiach v náročnom prostredí
Obchodníci v Európe stále čelia trvalým hospodárskym výzvam a stagnujúcim reálnym tržbám, ktorých zotavenie sa nečaká skôr ako koncom roka 2024. Spotrebitelia sa stretávajú s vyššími nákladmi na základné potreby a tak sú stále opatrní, míňajú menej za zvyšný tovar, cestovný ruch, a najmä ten zaoceánsky, zaostáva za predpandemickou úrovňou.
Veronika Hincová, senior konzultantka retailových priestorov na Slovensku, Cushman & Wakefield:
„Na Slovensku sa zvýšil záujem o veľkometrážne komerčné priestory, ktorý pramení zo zvýšenia záujmu o náš trh, najmä zo strany tzv. discounterov. Zvýšený dopyt nových a existujúcich hráčov je pozitívnou správou aj pre menej atraktívne projekty B-C kategórie, keďže takéto výmery nám chýbajú. A to aj preto, že v najbližšej dobe žiadnu novú významnú výstavbu neočakávame. Naopak, vidíme postupné prebúdzanie projektov a konceptov, ktoré sa z rôznych dôvodov počas pandémie nezrealizovali. Tiež veríme, že trh sa po pandémii a raste cien energií prečistil a tí, ktorým sa podarilo krízu prekonať, privítajú výrazne nižšiu infláciu, ako sa očakávalo. Čo maloobchodníkov naopak nepoteší, je rastúca minimálna mzda a výrazný rast miezd z dôvodu nízkej dostupnosti pracovnej sily. Rast miezd v kombinácii s nižšou infláciou by mali v nasledujúcom roku ponúknuť priaznivejšie podmienky pre vlastníkov priestorov, problematickými však zostávajú sekundárne projekty v Bratislave a iných mestách s vysokou saturáciou trhu.“
Hotely: Optimizmus sa prejaví v 2024
Cez hospodárske a geopolitické výzvy preukázali hotely väčšiu odolnosť ako ostatné sektory komerčných nehnuteľností. Ich transakčná aktivita síce medziročne klesla o 10 %, ale celý trh klesol o 54 %. Investori naďalej cielia na hotely vďaka ich potenciálu flexibilného príjmu, proticyklickej dynamike a dlhodobým štrukturálnym zmenám, ktoré prinášajú preferenciu zážitkov pred tovarom.
David Nath, vedúci hotelového tímu pre strednú, východnú a južnú Európu, Cushman & Wakefield:
„V strednej Európe sa hotelovému trhu darí ešte lepšie: investičná aktivita v prvom polroku 2023 prekonala predchádzajúci rok o 52 % a vďaka zlepšujúcej sa výkonnosti celého trhu sa ukázalo, že optimizmus pretrval až do konca, kedy rok 2023 prekonal rok 2022 o 12%.“
Rezidenčné nehnuteľnosti: V Európe je stabilný dopyt
Demografické faktory, ako je starnutie populácie, klesajúca miera vlastníckeho bývania a urbanizácie, v Európe naďalej podporujú robustný dopyt po nájomnom bývaní, kam patria aj domovy pre seniorov alebo študentské ubytovanie. Uvoľnenie inflácie v roku 2024 by mohlo zvrátiť trend slabej výstavby, ktorou brzdili najmä rastúce stavebné náklady. Napriek tomu, že investície do rezidenčných nehnuteľností v roku 2023 klesli, čo platilo pre celý trh s nehnuteľnosťami, stále tvoria asi 20-25 % investičných objemov v Európe.
