• Investice do hotelů v regionu CEE-61 dosáhly 464 milionů eur, což je nárůst o 74 %
• ESG je nyní pro investory klíčovou výzvou, ale také příležitostí snížit náklady a zvýšit hodnotu aktiv cca 6% „zeleným cenovým bonusem“
• Jen necelých 5 % hotelů v hlavních městech CEE-6 má ověřenou ESG certifikaci
• Hotely v CEE-6 mají do roku 2030 snížit svou uhlíkovou stoupu o více než 50 %
Společnosti Cushman & Wakefield a CMS představují hlavní zjištění ze čtvrtého vydání svého společného průzkumu hotelového investičního trhu ve střední a východní Evropě: Getting Real about ESG in Hotel Real Estate.
Investice do hotelů na vzestupu
Hotelová investiční aktivita v regionu CEE-6 dosáhla od loňského do letošního června 464 milionů eur, a to i přes znatelné zvýšení nákladů na financování a přetrvávající ekonomické a geopolitické problémy. Oproti předcházejícímu 12měsíčnímu období jde o 74% nárůst. Za poslední dvě pololetí se prodalo 23 hotelů s téměř 3 000 pokojů. Nyní probíhá několik významných transakcí, a tak by letošní celkový objem hotelových investic mohl dosáhnout až 563 milionů eur, což je téměř o 30 % více než v roce 2022. Apetit investorů roste i díky silnému oživení výkonnosti hotelů napříč regionem, v němž tržby na dostupný pokoj (RevPAR) v letošním prvním pololetí o 6 % překonaly úroveň roku 2019.
Magsud Rahmanov, vedoucí týmu hotelových transakcí pro střední, východní a jižní Evropu, Cushman & Wakefield: „V posledních dvou pololetích podpořil transakční aktivitu v hotelovém sektoru v zemích CEE-6 rostoucí tlak na vlastníky, aby prodali nebo refinancovali svá aktiva, a na investory, aby uplatnili nahromaděný kapitál. Roli sehrála také zvýšená výkonnost hotelů. Navzdory obsazenosti nižší než v první polovině roku 2019 vyzdvihl růst ADR v hlavních městech CEE-6 v období H2 2022 – H1 2023 parametr RevPAR nad předpandemickou úroveň. Vzestupný trend v regionu by měl pokračovat: zatímco růst ADR se zmírní, zvyšující se obsazenost pomůže udržet pozitivní dynamiku RevPAR. Stabilizace inflace v kombinaci se zlepšením výkonnosti hotelů a návratem mezinárodních investorů, zejména z Asie a Blízkého východu, v příštím roce pravděpodobně podpoří další nárůst prodejů hotelů. Potvrzuje to několik rozjednaných transakcí, na kterých se nyní podílíme.”
Graf 1: Roční objem hotelových transakcí v CEE-6 (v milionech eur)
(Nejen) Investoři cílí na udržitelné hotely
Podle výzkumu společnosti Cushman & Wakefield se polovina hotelových investorů ve střední a východní Evropě již zabývá otázkami ESG v rámci transakční due diligence a 40 % na jejich začlenění do ní aktuálně pracuje. Důvodem je zpřísnění regulace a potenciál ke zvýšení hodnoty aktiv – a také hrozba možných problémů při transakcích. Přes 50 % investorů při akvizicích a prodejích hotelů zaznamenalo problémy spojené s ESG. Pro asi 35 % investorů to mělo významné finanční dopady ve výši nad půl milionu eur. V regionu CEE se dotazovaní investoři s takto velkými dopady zatím nesetkali; 60 % to nicméně přineslo problémy nefinanční nebo finanční v nižší hodnotě (pod 500 tisíc eur).
Graf 2: ESG due diligence jako součást procesu akvizice hotelu
ESG jako byznysová výhoda
Ti, kteří k oblasti ESG přistupují proaktivně a progresivně, mohou zvýšit hodnotu svých hotelů díky vyšším příjmům, nižším provozním nákladům a atraktivitě pro investory zvětšené očekávaným „zeleným cenovým bonusem“, který by u hotelů, jež v ESG dosáhnou nejlepších výsledků, mohl činit 6 %.
Podle výzkumů společnosti Cushman & Wakefield a jejích zkušeností s energetickými audity mohou hotely díky opatřením zaměřeným na udržitelnost výrazně snížit spotřebu energie a vody. Podle nejnovějšího reportu Cornell Hotel Sustainability Benchmarking Index (CHSB 2023) činila průměrná konečná spotřeba energie u vzorku 31 „full-service“ hotelů (tedy s plným rozsahem služeb) ve Varšavě, Praze a Bukurešti v roce 2021 cca 166 kWh na obsazený pokoj, zatímco 25 % nejefektivnějších hotelů mělo o 41 % nižší spotřebu energie na úrovni 99 kWh na obsazený pokoj.
Potřeba snižovat spotřebu energií vzrostla s nedávnou eskalací jejich cen. Podle údajů společnosti HotStats2 náklady na energie v hotelech ve východní Evropě v prvním pololetí roku 2019 činily 3,9 % celkových příjmů, v prvním pololetí roku 2023 vzrostly na 7,2 %. V přepočtu na obsazený pokoj se za tu dobu zvýšily ze 4,6 eura na 9 eur, což je nárůst o 95 %. Hrubý provozní zisk hotelů ve východní Evropě se tím snížil přibližně o 9,1 %, v České republice o 4,6 %. Není překvapením, že hoteliéři hledají možnosti, jak tento dopad zmírnit.
Výrazných úspor lze dosáhnout také u spotřeby vody. Ta podle indexu CHSB 2023 ve vzorku 28 „full-service“ hotelů ve Varšavě, Praze a Budapešti v roce 2021 průměrně činila cca 520 litrů na obsazený pokoj, zatímco ve 25 % nejefektivnějších hotelů to bylo 328 litrů, tedy o 37 % méně.
ESG, tedy standard hodnotící dlouhodobý dopad firmy na životní prostředí a společnost, má v hotelovém sektoru význam i v tom, že podporuje nábor talentovaných zaměstnanců, inovace, růst hodnoty značky a šanci získat lepší financování. Udržitelné hotely mohou uzavřít výhodnější obchodní podmínky s hotelovými operátory. Neméně důležitá je rostoucí regulace ze strany EU, která se dotkne i vlastníků hotelů.
Lukáš Hejduk, vedoucí pro hotelový sektor, CMS: „ESG je v hotelnictví morálním imperativem a také hraje zásadní roli při vytváření hodnoty a podporuje odolnost sektoru. Očekávání hostů, investorů a regulatorních orgánů se vyvíjí a majitelé či provozovatelé hotelů na to musí reagovat. Díky inovacím mohou vyhovět rostoucí poptávce po udržitelném a společensky odpovědném provozu. Evropská unie dynamicky rozvíjí legislativu na podporu zelené transformace. Bylo přijato již několik právních aktů, jež mají zefektivnit ESG reporting a budou mít přímý dopad na finanční i hotelový sektor, neboť zainteresované strany budou výkonnost hotelů v oblasti ESG posuzovat ve stále větší míře."
Poznámka: Časový plán a podrobnosti hlavní legislativy EU k ESG naleznete na stranách 54–62 průzkumu.
Hotelů s formální ekologickou certifikací je málo
V hotelovém odvětví existuje množství ekologických osvědčení, jejichž kvalita a spolehlivost se různí. Například na platformě Booking.com se více než 60 %3 hotelů v klíčových městech střední a východní Evropy může pochlubit známkou Travel Sustainable. Ta však může znamenat i jen malý počet skutečně udržitelných postupů – a tvrzení samotných hotelů o jejich zavedení nejsou ověřována. Jen několik hotelů může své proklamace o udržitelnosti doložit uznávanými ESG certifikacemi udělovanými nezávislými třetími stranami. Přibližně 7 % hotelů na hlavních evropských trzích má ESG certifikace uznávané platformou Google Travel (např. BREEAM, LEED, Green Key, Green Globe, Earth Check, GSTC atd.)4 . Ve většině měst střední a východní Evropy je podíl hotelů s těmito ekologickými certifikáty ještě nižší, pod 5 %. Výjimkou je Varšava, která patří do první desítky trhů a kde má tyto ESG certifikáty téměř 10 % hotelů.
ESG certifikace chtějí mezinárodní značky a institucionální investoři
Relativně vyšší podíl certifikovaných hotelů ve Varšavě je v regionu střední a východní Evropy ojedinělý. Obecně je v CEE míra certifikací nízká, a to kvůli slabé penetraci značek, vysoké fragmentaci a nízkému podílu institucionálních/mezinárodních vlastníků.
David Nath, vedoucí hotelového týmu pro střední, východní a jižní Evropu, Cushman & Wakefield: „Hotely provozované pod značkou významných mezinárodních řetězců a hotely větších kapacit obvykle cílí na poptávku mezinárodních firem a segmentu MICE, které formální ekologické certifikace vítají. Mnoho renomovaných operátorů a nájemců také majitele povzbuzuje k jejích získání a někteří mají dokonce vlastní programy udržitelnosti. Na většině hotelových trhů ve střední a východní Evropě je však penetrace značek poměrně nízká. Většina hotelů je zde také relativně malá a ve starších objektech, často historických budovách, což ztěžuje dosažení žádoucí úrovně certifikace. Výjimkou je Varšava, kde je mnoho hotelů značkových a relativně moderních."
Institucionální investoři často mají přísnou politiku ESG, jejíž součástí může být povinná certifikace nemovitostního portfolia. Mnoho hotelů ve střední a východní Evropě je však v soukromém vlastnictví. V regionu sice působí institucionální investoři, jako je Union Investment, Deka, Invesco či Accor Invest, ti ale vlastní hotely především v Polsku, což vysvětluje tamní vyšší podíl certifikovaných hotelů.
Své strategie udržitelnosti však rozvíjejí i větší lokální investiční skupiny v širším regionu střední a východní Evropy: v roce 2022 mělo ESG politiku 70 % z nich a ti zbývající ji připravovali. To by spolu s dalším rozšiřováním institucionálních investorů ve střední a východní Evropě mělo zvýšit počet certifikovaných hotelů.
Cesta k udržitelnosti: Složitá, ale reálná
Požadavky investorů, regulatorních orgánů a dalších zainteresovaných stran rostou, a tak budou hotely v regionu střední a východní Evropy muset výrazně snížit svou uhlíkovou stopu a energetickou náročnost. Podle požadavků na snižování energetické náročnosti dle nejnovějšího nástroje Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), s nimiž mnozí institucionální investoři a další zainteresované strany pracují, se očekává snížení uhlíkové náročnosti hotelů v zemích CEE-6 do roku 2025 o cca 17 % a do roku 2030 o 53 %. Předpokladem je, že hotely splňují cíle pro rok 2023, což ale nemusí být pravda. Podobně se očekává, že se v zemích CEE-6 výrazně sníží energetická náročnost hotelů, a to v průměru o cca 11 % do roku 2025 a o 35 % do roku 2030. Hodnoty se vztahují k úrovni pro rok 2023, jež se pohybuje od 177 kWh na m2 v Bulharsku do 231 kWh na m2 v Rumunsku.
Dobrou zprávou jsou příklady některých hotelů, podle nichž je toto výrazné snížení možné. Například energetická náročnost 25 % nejlepších hotelů ve vzorku CHSB 2023, jenž zahrnuje 52 hotelů v Polsku, je 125 kWh na m2, tedy pod hodnotou CRREM pro rok 2030, která činí 141 kWh na m2.
Bořivoj Vokřínek, strategický poradce a vedoucí výzkumu v hotelovém sektoru pro region EMEA, Cushman & Wakefield: „Tyto údaje ukazují, že požadované snižování energetické náročnosti je sice náročné, ale dosažitelné. Navíc mají hotely možnost vyrábět vlastní obnovitelnou energii nebo nakupovat energii zelenou, což by snížilo jejich uhlíkovou stopu a pomohlo jim vyhovět plánům dekarbonizace i přes vyšší energetickou náročnost.”
Kompletní průzkum společností Cushman & Wakefield and CMS Getting Real about ESG in Hotel Real Estate je k dispozici na webových stránkách v sekci Průzkumy a studie.
1/ Země regionu CEE-6 zahrnují Českou republiku, Slovensko, Polsko, Maďarsko, Rumunsko a Bulharsko
2/ Založeno na datech HotStats pro Varšavu, Prahu, Budapešť a Bukurešť pro roky 2018/2019
3/ Podle počtu hotelů dostupných pro rezervaci na Booking.com v říjnu 2024 (všechny hotely versus ty s označením Travel Sustainable, data získána 15. srpna 2023).
4/ Podle počtu ekologicky certifikovaných hotelů na Google Travel vydělených celkovým počtem hotelů ve městě, uváděných společností STR (data získaná 15. srpna 2023).
