Im ersten Halbjahr 2021 summierten sich nach Untersuchungen der internationalen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) die An- und Verkäufe gewerblich genutzter Immobilien und Entwicklungsgrundstücke in Deutschland auf rund 22,1 Mrd. Euro. Das Vorjahresergebnis von 28,8 Mrd. Euro wurde damit um 23 % verfehlt. Der Durchschnittswert der ersten sechs Monate der vorangegangenen fünf Jahre wurde um 9 % unterschritten, aber der aktuelle Wert liegt um 13 % über dem Zehn-Jahresdurchschnitt.
Großabschlüsse als Treiber im zweiten Quartal
Nachdem im ersten Quartal das Transaktionsvolumen mit 9,54 Mrd. Euro unter der 10 Mrd. Euro-Schwelle geblieben war, konnte für das zweite Quartal mit 12,5 Mrd. Euro ein um 30 % höheres Ergebnis verzeichnet werden. Ausschlaggebend dafür waren mehr und vor allem einige sehr große Abschlüsse im dreistelligen Millionen Euro-Bereich. Allein bei fünf Verkäufen lag der Preis bei über 600 Mio. Euro, die sich auf zusammen rund 4 Mrd. Euro und damit ein Drittel des Quartalsergebnisses bzw. fast 20 % des Halbjahresergebnisses summieren. Größte Transaktion war der Verkauf der Projektentwicklung Fürst in Berlin für mehr als eine Milliarde Euro an Aggregate Holdings, gefolgt von der Übernahme von 69 Objekten aus dem Portfolio des israelischen Investors Summit durch einen Tristan-Fonds. München war Zielmarkt für die verbleibenden drei der fünf größten Abschlüsse. Hier wechselten u. a. mit den „Highlight Towers“ und dem „O2 Tower“ die zwei höchsten Bürotürme der Stadt den Eigentümer.
Büroobjekte bleiben im Fokus
Büroobjekte stehen, trotz der Diskussionen um die Auswirkungen des virtuellen Arbeitens auf den Büromarkt, mit einem Transaktionsvolumen von 9,4 Mrd. Euro weiter an erster Stelle in der Investorengunst. Dabei stehen bei Kaufinteressenten insbesondere Objekte, die krisenfeste Mieter mit langlaufenden Mietverträgen beherbergen, im Fokus. Der Anteil der Bürodeals am Transaktionsvolumen insgesamt liegt im bisherigen Jahresverlauf bei 43 %. Zweitstärkster Sektor sind Industrial-Objekte, die unter anderem vom boomenden Onlinehandel profitieren. Die Transaktionen bei Lagerhallen, Light-Industrial-Objekten und Distributionszentren beliefen sich auf rund 3,5 Mrd. Euro. Ihr relativer Anteil am Gesamtvolumen liegt bei 16 %, der von Handelsimmobilien bei 10 % und der von Hotels bei nur 4 %.
Internationales Kapital war im ersten Halbjahr zu 38 % am Transaktionsvolumen beteiligt und damit etwas weniger stark vertreten als in den vorangegangenen Jahren (1. Hj. 2020: 42 %). Insbesondere außereuropäische Investoren ohne europäischen Stützpunkt waren durch die Reiserestriktionen der zurückliegenden beiden Quartale in ihren Aktivitäten eingeschränkt.
Berlin und München ziehen am meisten Kapital auf sich
Die Top-7-Märkte steigerten ihr Transaktionsvolumen von 3,7 Mrd. Euro im ersten Quartal auf 8,5 Mrd. Euro im zweiten Quartal, nicht zuletzt aufgrund der großvolumigen Transaktionen. Sie bündeln damit 12,2 Mrd. Euro und 55 % des gesamtdeutschen Wertes. Berlin führt das Ranking unangefochten an (4,4 Mrd. Euro), gefolgt von München (3 Mrd. Euro), Frankfurt (1,6 Mrd. Euro) und Hamburg (1,2 Mrd. Euro) sowie Düsseldorf (890 Mio. Euro), Köln (750 Mio. Euro) und Stuttgart (405 Mio. Euro). Unter den Top-7 Märkten erreichten nur Berlin, München und Köln höhere Werte als im Vorjahreszeitraum.
Noch mehr Belebung im zweiten Halbjahr
Alexander Kropf, Head of Capital Markets bei Cushman & Wakefield in Deutschland, kommentiert: „Wir erwarten, dass sich die Abschlussbereitschaft auf dem Investmentmarkt in den nächsten Monaten weiter beleben wird. Etliche, auch große Objekte, befinden sich bereits in fortgeschrittenen Verhandlungen, aktuell noch zögernde Investoren werden ihre Zurückhaltung aufgeben, einige Investoren dürften auch wieder mehr ins Risiko gehen und damit ein größeres Anlagespektrum ins Auge fassen. Gleichzeitig wird der harte Wettbewerb um Core Objekte mit über viele Jahre gesicherten Cashflows unvermindert anhalten. Wir bestätigen daher unsere Prognose vom Frühjahr, dass das Transaktionsvolumen bis zum Jahresende auf deutlich über 50 Mrd. Euro steigen wird.“
Spitzenrenditen bleiben niedrig
Der Mittelwert der Spitzenrenditen in den Top-7 liegt aktuell bei 2,84 % und damit um 11 Basispunkte unter dem Wert von Mitte 2020. München ist der teuerste Markt (2,50 %), Köln (3,10 %) und Stuttgart (3,20 %) sind die vergleichsweise preiswertesten Märkte. Für Logistikobjekte ist der Mittelwert der Spitzenrenditen in den letzten 12 Monaten um 60 Basispunkte auf aktuell 3,31 %. gesunken Mit Ausnahme von Stuttgart (3,40 %) gilt für alle Top-Standorte der Wert von 3,30 %. Der Mittelwert der Spitzenrenditen für erstklassige Geschäftshäuser liegt aktuell bei 3,68 % und damit auf ähnlichem Niveau wie Mitte 2020 (3,70 %). Die Bandbreite der Werte reicht von 3,20 % in München bis 3,85 % in Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Da die Nachfrage nach den Spitzenprodukten durchweg höher ist als das Angebot werden die Renditen auch in den nächsten Monaten ihr niedriges Niveau mindestens bestätigen, punktuell auch noch weiter sinken.
