Cushman & Wakefield, weltweit tätiges Immobilienberatungsunternehmen, hat die Entwicklungen des 1. Quartals 2025 auf den Büromärkten in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und München untersucht und die Parameter Flächenumsatz, Mietpreise und Angebot nachfolgend zusammengefasst.
BERLIN
Büromarkt in Berlin: Mehr Abschlüsse, aber kaum Großdeals
Dominic Rausch, Head of Office Agency Berlin bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Die steigende Zahl an Mietabschlüssen zeigt, dass wieder mehr Bewegung in den Bürovermietungsmarkt in Berlin kommt. Großabschlüsse sind zwar selten, dafür liegen Anzahl und Flächenumsatz von Flächen im mittleren Größensegment zwischen 1.000 und 3.000 m² etwa ein Drittel über dem Fünfjahresdurchschnitt. Auch das kleine Segment entwickelt sich positiv.“
Nachfrage: Mangel an Großabschlüssen drückt den Flächenumsatz
- Der Büroflächenumsatz in Berlin lag im 1. Quartal 2025 bei 112.000 m² – 12 Prozent unter dem Vorquartal und 37 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt. Davon entfielen 101.000 m² auf Vermietungen und 11.000 m² auf Eigennutzer.
- Die Anzahl der Abschlüsse stieg auf 159 (Q4 2024: 149, Q1 2024: 141), bleibt aber unter dem 5-Jahresdurchschnitt (183).
- Ursächlich für den schwachen Umsatz ist der Mangel an Großabschlüssen. Der größte und einzige Mietabschluss über 5.000 m² erfolgte durch das Jobcenter Marzahn-Hellersdorf mit rund 7.700 m² in einem Neubau der DIBAG in der Beilsteiner Straße.
Mietpreise: Durchschnittsmiete sinkt, Spitzenmiete unverändert
- Die Spitzenmiete verharrt seit Ende 2023 bei 45,00 Euro/m² und sollte bis Jahresende weiter stabil bleiben.
- Die flächengewichtete Durchschnittsmiete fiel um 80 Cent zum Vorquartal auf 28,35 Euro/m². Seit drei Jahren bewegt sie sich in einer Spanne zwischen knapp 28 bis über 29 Euro.
Angebot: Leerstand steigt rasant
- Der Leerstand inklusive Untermietflächen erreichte zum Ende des 1. Quartals 2,08 Mio. m² bei einer Leerstandsquote von 9,7 Prozent.
- Der Leerstand stieg allein im Vergleich zum Vorquartal um über 200.000 m² und im Vorjahresvergleich um über 500.000 m². Vor einem Jahr lag die Quote noch bei 7,4 Prozent.
Büromarkt startet auf niedrigem Flächenumsatz-Niveau , Leerstand bleibt stabil – Großgesuche könnten im Jahresverlauf für Belebung und höherem Umsatzvolumen sorgen
Martin Höfler, Head of Office Agency Düsseldorf bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Auch wenn der aktuelle Flächenumsatz eine gedämpfte Marktstimmung impliziert, beobachten wir eine gestiegene Marktaktivität. Derzeit sind mehrere Großgesuche am Markt aktiv, die im weiteren Jahresverlauf voraussichtlich für eine Belebung des Umsatzes sorgen werden.“
Nachfrage: Große Zurückhaltung bei großflächigen Anmietungen
- Der Flächenumsatz lag im 1. Quartal 2025 bei rund 38.000 m² und damit 35 Prozent unterhalb des Vorjahresergebnisses. Zuletzt wurde im 2. Quartal 2023 ein noch niedrigerer Flächenumsatz registriert.
- Der 5-Jahresmittelwert des jeweils ersten Quartals wurde um 45 Prozent und der 10-Jahresdurchschnittswert der jeweils ersten 3 Monate um 53 Prozent verfehlt.
- Weiterhin sind großflächige Anmietungen Mangelware. Die größte Anmietung über 6.800 m² erfolgte durch Galeria im RWI4 in der Völklinger Straße 4 (Teilmarkt Medienhafen).
Mietpreise: Spitzenmiete seit drei Quartalen stabil, Durchschnittsmiete rückläufig
- Die erzielbare Spitzenmiete beträgt 43,50 Euro/m²/Monat und ist gegenüber dem Vorjahreswert um rund 4 % gestiegen. Bis Jahresende 2025 wird ein weiterer Anstieg, allerdings mit geringerer Wachstumsrate, erwartet.
- Aufgrund fehlender Großanmietungen, vor allem im Hochpreissegment, ist die Durchschnittsmiete in den vergangenen 12 Monaten auf 18,50 Euro/m² gesunken. Ein Jahr zuvor notierte diese noch bei 20,05 Euro/m².
Angebot: Leerstand stabil im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
- Der zuletzt sukzessiv gestiegene Büroflächenleerstand blieb in diesem Quartal stabil und notiert aktuell bei 948.000 m². Die Leerstandsquote liegt bei 10,1 Prozent und damit 0,1 Prozentpunkte niedriger als vor einem Jahr.
- Die Verfügbarkeit von Untermietflächen war zuletzt rückläufig und hat zur Stabilisierung des Gesamtleerstandes beigetragen. Aktuell sind rund 105.000 m² Untermietflächen verfügbar, knapp 45.000 m² weniger als noch im 1. Quartal 2024.
FRANKFURT
Zwei Großanmietungen von Banken dominieren die Bilanz - Rekordergebnis für ein 1. Quartal am Frankfurter Bürovermietungsmarkt
Hanjo Theiss, Head of Office Agency Frankfurt bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Der Flächen-umsatz zum Anfang eines Jahres fällt auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt so hoch aus wie noch nie. Gleichzeitig steigt der Leerstand weiter an. Da besonders großvolumige Vermietungen in Projektentwicklungen zum Umsatz beigetragen haben, bleiben positive Auswirkungen auf die Leerstandsentwicklung aus. Das Ergebnis bestätigt erneut den anhaltenden Flight-to-Quality-Trend und verschärft die Problematik leerstehender Büroflächen in Bestandsgebäuden.“
Nachfrage: Großvolumige Vermietungen bestimmen Quartalsergebnis
- Der Büroflächenumsatz aus Neuvermietungen und Eigennutzungen auf dem Frankfurter Immobilienmarkt summierte sich im 1. Quartal 2025 auf rund 194.600 m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat sich das Umsatzvolumen damit mehr als verdoppelt . Gegenüber den langjährigen Durchschnittswerten der Umsatzvolumina der ersten Quartale notiert das 1. Quartal 2025 relativ betrachtet ebenfalls Höchstwerte: der 5-Jahresdurchschnitt wurde um 124 Prozent, der 10-Jahresdurchschnitt um 92 Prozent übertroffen.
- 55 Prozent des Flächenumsatzes des Gesamtjahres 2024 (351.000 m²) wurde damit bereits im 1. Quartal 2025 erzielt. Einen großen Teil dazu beigetragen haben zwei großflächige Anmietungen durch zwei Finanzinstitute, die zusammengerechnet für über die Hälfte des Umsatzvolumens (105.000 m²) gesorgt haben: zum ersten die Komplettanmietung der Projektentwicklung „Central Business Tower“ durch die Commerzbank im Frankfurter Bankenviertel mit rund 73.000 m² Mietfläche. Die zweitgrößte Vermietung wurde im Teilmarkt Ostend erzielt. Die ING DiBa sicherte sich rund 32.000 m² Bürofläche in der Quartiersentwicklung Hafenpark Quartier.
Mietpreise: Spitzenmiete zum Ende des 1. Quartals bei 50,00 Euro/m²
- Großvolumige Neuvermietungen in hochpreisigen Büroentwicklungen ließen die Mieten spürbar ansteigen und resultierten in einer nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete von monatlich 50,00 Euro/m² sowie einer flächengewichteten Durchschnittsmiete von monatlich 30,90 Euro/m².
- Die Spitzenmiete ist damit im Vergleich zum Vorquartal um 1,00 Euro und im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 1,50 Euro gestiegen.
- Gegenüber dem 1. Quartal 2024 entspricht der Anstieg der Durchschnittsmiete einem Plus von 5,10 Euro (+19,8 Prozent). Im Vergleich zum Q4 2024 liegt sie damit um 4,80 Euro (+18,4 Prozent) höher.
Angebot: Leerstandsquote steigt auf 10,8 Prozent
- Der Büroflächenleerstand lag Ende März 2025 bei 1,27 Mio. m². Die Leerstandsquote von 10,8 Prozent entspricht einem Anstieg um 1,2 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahreszeitraum und um 0,6 Prozetpunkte gegenüber dem Stand Ende 2024
HAMBURG
Bürovermietungsmarkt in Hamburg mit solidem Jahresauftakt
Pierre Nolte, Head of Offices & Leasing Germany bei Cushman & Wakefield , kommentiert: „Trotz anhal-tender wirtschaftlicher Unsicherheiten ist der Bürovermietungsmarkt in Hamburg stabil ins Jahr 2025 gestar-tet. Mit einem Flächenumsatz von rund 110.000 m² im 1. Quartal liegen wir auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts. Diese positive Entwicklung, kombiniert mit einer leicht steigenden Nachfrage, lässt für das Gesamtjahr einen Flächenumsatz von rund 450.000 m² erwarten.“
Nachfrage: Größere Abschlüsse prägen den Markt – steigender Umsatz trotz weniger Deals
- Im 1. Quartal 2025 wurden rund 110.000 m² Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern abgenommen – ein Anstieg um 38 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit bewegt sich der Flächenumsatz auf dem Niveau des 5-Jahresdurchschnitts der Jahresauftaktquartale.
- Größere Vertragsabschlüsse dominierten, die Anzahl der Abschlüsse ging um 27 Prozent zurück. Während ein durchschnittlicher Abschluss im 1. Quartal 2024 noch bei 600 m² lag, stieg der Schnitt im Berichtsquartal auf über 1.000 m². Im 1. Quartal 2025 wurden acht Abschlüsse ab 3.000 m² registriert, darunter vier durch Eigennutzer. Damit hat sich die Anzahl großflächiger Deals gegenüber dem Vorjahreszeitraum verdoppelt .
- Als größten Deal des Quartals wurde eine Anmietung im Sanierungsprojekt Ajour an der Mönckebergstraße 3 verzeichnet: Die HCOB wird dort 2026 auf rund 13.300 m² ihre neue Zentrale beziehen.
Mietpreise: Spitzen- und Durchschnittsmiete auf Rekordniveau
- Die Spitzenmiete erreichte zum Ende des 1. Quartals 2025 mit monatlich 35,50 Euro/m² einen neuen Höchststand – ein Plus von 1,50 Euro bzw. über 4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das begrenzte Angebot und die anhaltend hohe Nachfrage nach hochwertigen Flächen in Toplagen dürften die Preise im Jahresverlauf moderat weiter steigen lassen.
- Die gewichtete Durchschnittsmiete aller Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate stieg auf 21,90 Euro/m² – ein neuer Höchstwert und ein Zuwachs von rund 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Angebot: Der Büroflächenleerstand in Hamburg steigt das 12. Quartal in Folge
- Im Vorjahresvergleich erhöhte sich die Leerstandsquote um 1,1 Prozentpunkte und notiert bei 5,8 Prozent. Der absolute Leerstand stieg um mehr als 150.000 m² auf rund 821.000 m² an.
Das Angebot kurzfristig verfügbarer Untermietflächen ist im Jahresverlauf um 43 Prozent gestiegen: Es lag Ende März 2025 bei rund 65.000 m².
MÜNCHEN
Büromarkt mit positivem Jahresstart – Hohe Attraktivität der Innenstadtflächen lässt Spitzenmiete weiter steigen
Matthias Hofmann, Head of Office Agency München und Leiter der Münchner Niederlassung von Cushman & Wakefield, kommentiert: „Der Münchener Bürovermietungsmarkt startet solide ins neue Jahr. Nach wie vor spielen Lage und Qualität der Flächen eine entscheidende Rolle bei der Entscheidung der Nutzer. Dies spiegelt sich im Mietniveau wider, wobei sowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmieten weiter gestiegen sind.“
Nachfrage: Flächenumsatz auf dem Niveau des Vorjahres
- Der Flächenumsatz belief sich im 1. Quartal 2025 auf rund 138.000 m² und liegt damit nur 0,5 Prozent unter dem Vorjahreswert. Der 5-Jahresdurchschnitt wurde um 6 Prozent unterschritten.
- 42 Prozent des Flächenumsatzes entfielen auf vier Abschlüsse in der Größenordnung ab 5.000 m². Größter Abschluss mit 33.000 m² war die Anmietung von Siemens im Projekt PANDION OFFICEHOME BEAT im Werksviertel.
- Die Teilmärkte Innenstadt Ost (39.000 m²) und Innenstadt West (30.800 m²) wiesen den höchsten Flächenumsatz auf. Stärkste Branche waren Industrieunternehmen mit rund 76.000 m², wobei hier die Großanmietung von Siemens mit über 40 Prozent zu Buche schlägt.
- Für 2025 erwarten wir insgesamt einen Flächenumsatz oberhalb der 600.000 m²-Marke.
Mietpreise weiter im Aufwärtstrend
- Die Mietpreise sind im Vergleich zum Vorquartal gestiegen. Die Spitzenmiete verteuerte sich um einen Euro auf monatlich 54 Euro/m², die Durchschnittsmiete um 0,90 Euro auf 26,10 Euro. Im weiteren Jahresverlauf wird weiteres Wachstum der Spitzenmiete erwartet.
Angebot: Leerstand gegenüber Vorquartal leicht angestiegen
- Gegenüber dem Vorquartal (Q4 2024) ist die Leerstandsquote um 20 Basispunkte auf 7,6 Prozent gestiegen. Zur kurzfristigen Anmietung verfügbar waren zum Quartalsende mehr als 1,6 Mio.:m² Bürofläche, die sich jedoch sehr ungleichmäßig über das Marktgebiet verteilen. Während in einigen Innenstadtlagen kaum Flächenreserven vorhanden sind, weisen vor allem die Umlandteilmärkte Leerstandsquoten auf, die deutlich über dem stadtweiten Mittel liegen.
- Im 1. Quartal wurden rund 72.000 m² Bürofläche fertiggestellt, die bereits vollständig vermietet sind. Mit 38.500 m² Fläche entfällt über die Hälfte des Fertigstellungsvolumens auf das Projekt PANDION OFFICEHOME SOUL.
