Drei großvolumige Verkäufe über 100 Millionen Euro
Grund für das solide Ergebnis im ersten Quartal sind vor allem drei großvolumige Verkäufe in der Größenklasse über 100 Mio. EUR. Sie summieren sich auf mehr als 534 Mio. EUR und sorgten für 56 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Damit war die Größenklasse über 100 Mio. EUR der größte Umsatztreiber am Münchener Investmentmarkt. Bei allen drei Deals handelte es sich um Büroobjekte, namentlich um das Olympia Business Center in der Nähe des Olympiaparks mit einem Kaufpreis von über 300 Mio. EUR, das Allianz-Gebäude in Unterföhring mit 110 Mio. EUR und das BMW-Bürogebäude in Milbertshofen mit über 100 Mio. EUR.
74 Prozent des Umsatzes im Bürosegment
Büroimmobilien standen weiterhin klar im Fokus der Investoren und waren mit einem Anteil von 74 Prozent die dominierende Nutzungsart unter den gewerblichen Immobilientransaktionen. Mit rund 10 Prozent folgten Logistik- und Industrial-Immobilien deutlich dahinter und erreichten ein Umsatzvolumen von rund 95 Mio. EUR. Hier wurden fünf kleinere Transaktionen, wie der Verkauf des Gewerbeparks in Garching bei München an die Carlyle Group, registriert. Lediglich 5 Prozent des Volumens entfielen jeweils auf Hotel- und Einzelhandelsimmobilien.
Fokus weiterhin auf risikoarmen Investments
64 Prozent des gewerblichen Investitionsvolumens in den ersten drei Monaten 2022 entfielen auf risikoarme Immobilien der Risikoklassen Core und Core+. Opportunistische und Value-Add-Objekte spielten bei den Transaktionen auf dem Münchener Investmentmarkt zum Jahresstart nur eine untergeordnete Rolle. Die Beteiligung von ausländischem Kapital lag bei 19 Prozent und damit weit unter dem Vorquartalswert mit 47 Prozent.
Jan Isaakson, Head of Capital Markets München bei Cushman & Wakefield, fasst zusammen: „Noch vor Kurzem kannte der Münchener Investmentmarkt nur eine Richtung – nach oben. Der Markt ist charakterisiert durch steigende Mieten und Quadratmeterpreise, niedrige Zinsen, sinkende Objektrenditen und eine Nachfrage, die das Angebot deutlich übersteigt. Dieses Umfeld hat den Immobilieninvestmentmarkt der letzten zehn Jahre zum Hotspot grandioser Wertsteigerungen für Investoren werden lassen. Heute befindet sich der Markt in einer Transformationsphase, in der verschiedenste externe Kräfte wirksam sind. Beispiele hierfür sind steigende Finanzierungszinsen, steigende Inflationszahlen und in der Folge steigende Bestandsmieten im Rahmen von Indexierungsanpassungen. Weiterhin herrscht hoher Anlagedruck, es gibt viel Liquidität im Markt sowie geopolitische Risiken, welche die Unsicherheit erhöhen. Ob im Ergebnis die deutsche Gewerbeimmobilie weiterhin als er sicherer Hafen gegen Inflationsrisiken oder als Investmentprodukt am Zenit gesehen wird, zeigen die kommenden Quartale.“
Spitzenrenditen bleiben stabil
Die Spitzenrendite für hochqualitative Core-Büroimmobilien mit bonitätsstarkem Mieterbesatz und langfristigen Mietverträgen in Spitzenlagen lag Anfang 2022 bei 2,50 Prozent und ist in den letzten 12 Monaten stabil geblieben. In dezentralen Lagen wurde ein Niveau von 3,30 Prozent erreicht. Die Rendite für qualitativ hochwertige Logistikimmobilien beträgt aktuell 3,00 Prozent, das entspricht einem Rückgang von 30 Basispunkten im Vergleich zum Vorjahr und spiegelt den hohen Wettbewerb um Objekte dieser Nutzungsart wider. Eine weitere Renditekompression ist bis zum Jahresende zu erwarten. Ebenfalls sind erneut Rückgänge bei der Spitzenrendite für Geschäftshäuser in innerstädtischen 1a-Lagen festzustellen. In den vergangenen 12 Monaten ist die Spitzenrendite um 30 Basispunkte auf aktuell 3,00 Prozent gesunken.
