Im Jahr 2022 erreichte der Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt ein Investmentvolumen von rund 4,1 Mrd. Euro, berichtet die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield. Dies übertrifft das schwache Vorjahresergebnis um 35 Prozent und liegt nahe dem 5-Jahresdurchschnitt.
Knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens entfällt auf Übernahmen und Beteiligungen wie die Übernahme von alstria office durch den kanadischen Vermögensverwalter Brookfield Properties im 1. Quartal oder die 25-Prozent-Beteiligung der Commerz Real am „Elbtower“ im 3. Quartal. Klassische Verkäufe von Objekten und Grundstücken summieren sich auf rund 2,1 Mrd. Euro.
Im unterjährigen Quartalsvergleich entwickelten das 1. und 3. Quartal aufgrund der großen Übernahmen und Beteiligungen die stärkste Dynamik. Beide erreichten ein Quartalsergebnis von mehr als 1 Mrd. Euro. Dagegen schloss das 4. Quartal ohne nennenswerte Sondereffekte oder großvolumige Transaktionen mit 550 Mio. Euro ab.
Investmentschwerpunkt Innenstadt
Mit 27 Prozent des Transaktionsvolumens lag der Schwerpunkt der Immobilieninvestments auf dem Teilmarkt Innenstadt. Dazu trugen vier Objekte aus dem alstria-Portfolio sowie die Verkäufe des „Klöpperhaus“ im 2. Quartal und des „Connexion“ im 3. Quartal mit einem Wert von jeweils mehr als 100 Mio. Euro wesentlich bei.
Büroimmobilien sind umsatzstärkste Assetklasse
Büroobjekte und Büroprojektentwicklungen waren mit einem Volumen von 2,5 Mrd. Euro die am stärksten gehandelte Assetklasse. Das entspricht einem Umsatzanteil von 61 Prozent. Die größte Bürotransaktion, der Verkauf des „Alten Fernmeldeamts“ im Teilmarkt Harvestehude / Rotherbaum im 3. Quartal für rund 400 Mio. Euro von Peakside Capital an Values Real Estate, war zugleich die größte Einzeltransaktion im Gesamtjahr 2022.
Zweitstärkste Anlageklasse waren Handelsimmobilien mit rund 470 Mio. Euro und einem Anteil von 11 Prozent am Transaktionsvolumen. Der schwache Vorjahreswert von 100 Mio. Euro wurde damit fast verfünffacht. Zu dem starken Ergebnis hat maßgeblich der Verkauf des Kaufhauses „Klöpperhaus“ in der ersten Jahreshälfte beigetragen. Hinter dem 5-Jahresdurchschnitt bleibt das Jahresendergebnis jedoch um 5 Prozent zurück.
Drittstärkste Anlageklasse waren mit rund 340 Mio. Euro und einem Anteil von 8 Prozent Logistik- und Industrieimmobilien. Der hohe Vorjahreswert von rund 500 Mio. Euro wurde damit zwar um 32 Prozent unterschritten, gegenüber dem 5-Jahresdurchschnitt jedoch ein Plus von 31 Prozent erreicht.
Alexander Kropf, Head of Capital Markets, erläutert: „Die Übernahme des sehr großen alstria-Portfolios und Großtransaktionen wie der gewichtige Verkauf des Klöpperhauses sollten nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch in Hamburg Zinsanstieg und veränderte Finanzierungsbedingungen die Kaufbereitschaft institutioneller Investoren hemmen. Insbesondere im 4. Quartal kam dies zum Tragen. Auch in der ersten Jahreshälfte 2023 werden Investoren noch zurückhaltend agieren.“
Renditen steigen weiter
Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in den zentralen Lagen Hamburgs ist im Vorjahresvergleich um 65 Basispunkte auf 3,35 Prozent gestiegen. Aufgrund des wirtschaftlichen Ausblicks für das 1. Halbjahr 2023 ist von weiter ansteigenden Spitzenrenditen für Büroimmobilien auszugehen. Die Spitzenrendite für 1-A-Einzelhandelsimmobilien beträgt aktuell 3,75 Prozent. Sie ist im Vergleich zum Vorjahr um 10 Basispunkte gestiegen. Für erstklassige Logistikimmobilien notiert die Spitzenrendite bei 4 Prozent, was im Vergleich zum Jahresende 2021 einem Anstieg um 100 Basispunkte entspricht.
