Am Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt wurde in den ersten drei Quartalen 2023 ein Flächenumsatz von insgesamt 183.400 m² erzielt, berichtet die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W). Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Umsatzrückgang von knapp 11 Prozent. Das aktuelle Ergebnis liegt rund 34 Prozent unter dem 10-Jahresmittelwert der jeweils ersten drei Quartale.
Zwei Großabschlüsse waren im 3. Quartal maßgeblich für das hohe Umsatzvolumen verantwortlich. So entfielen 27.100 m² auf den Eigennutzerabschluss einer Versicherungsgesellschaft in den „Twin Cubes“ am Heerdter Lohweg im Teilmarkt Linksrheinisch. Weitere 5.600 m² wurden durch das Amt für Gebäudemanagement in der Elisabethstraße 65 im Teilmarkt City angemietet. Insgesamt summierte sich der Flächenumsatz zwischen Juni und September 2023 auf 90.400 m². Ein höheres Quartalsergebnis war zuletzt im 2. Quartal 2022 registriert worden.Martin Höfler, Head of Office Agency Düsseldorf bei C&W, erklärt: „Die Mietentwicklung der vergangenen 18 Monate und insbesondere der jüngste Anstieg auf nun 40 Euro pro Quadratmeter zeigen, welch hohen Stellenwert Objekt- und Lagequalitäten angenommen haben. Die Schere geht in einem Aspekt immer weiter auseinander: Top-Projekte in Bestlagen erfreuen sich starker Nachfrage und erzielen Spitzenmieten, wohingegen Randlagen und Bestandsgebäude mit durchschnittlicher Qualität vermehrt aus dem Raster fallen. Diese Flächen finden sich besonders in den aktuell verfügbaren Untermietflächen wieder. Hier tun sich kurz- bis mittelfristig gute Chancen für Repositionierungen und Umnutzungen auf.“
Leerstandsquote steigt weiter, liegt aber noch unterhalb der 10-Prozent-Marke
Der Büroflächenleerstand liegt zum Ende des 3. Quartals bei 904.300 m², was einer Leerstandsquote von 9,7 Prozent entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das verfügbare Flächenangebot um knapp 24 Prozent erhöht. Maßgeblicher Leerstandstreiber bleibt nach wie vor die deutliche Zunahme des Angebots von Untermietflächen. Mit aktuell 151.300 m² wurde im bisherigen Jahresverlauf ein neuer Höchststand erreicht. Bereits im 1. Quartal notierte das Untermietflächenangebot bei 146.100 m², im 2. Quartal mit 129.200 m² dagegen etwas niedriger.
Zahl der Büroprojekte im Bau so hoch wie seit 20 Jahren nicht mehr
In den ersten drei Quartalen summierten sich die in Düsseldorf fertiggestellten Büroflächen auf lediglich rund 8.400 m². Das sind knapp 89.000 m² weniger als ein Jahr zuvor und damit das geringste Neubauvolumen der vergangenen sechs Jahre. Der Großteil der Neubaufertigstellungen wird sich allerdings auf das 4. Quartal verlagern. Hier werden rund 38.300 m² neuer Bürofläche erwartet, sodass das Gesamtjahresvolumen knapp 47.000 m² erreichen wird.
Unbeeindruckt davon verzeichnet das Bauvolumen (Büroflächen im Bau) zum Ende des 3. Quartals mit 447.700 m² den höchsten Stand der vergangenen 20 Jahre. Die Vorvermietungsquote innerhalb dieser Projekte liegt bei rund 39 Prozent und ist damit auf Vorjahresniveau (knapp 38 Prozent).
Von den jüngsten Insolvenzmeldungen einiger Projektentwickler sind zum aktuellen Zeitpunkt auch Bauvorhaben in Düsseldorf betroffen. Dies betrifft in der Summe rund 49.000 m² Bürofläche, zu denen aktuell keine konkreten Pläne hinsichtlich der weiteren Realisierung bekannt sind.
Bürospitzenmiete erreicht die 40-Euro-Marke
Die nachhaltig erzielbare Bürospitzenmiete in Düsseldorf hat zum Ende des 3. Quartals 2023 einen neuen Höchststand erreicht und notiert bei aktuell monatlich 40,00 Euro/m². Dies betrifft vor allem den Teilmarkt CBD, wo sich das Spitzenmietniveau innerhalb von 12 Monaten um monatlich 10,00 Euro/m² erhöht hat. Im Vergleich zum Vorquartal ist das ein Anstieg von rund 5 Prozent. Hauptursächlich hierfür sind einige hochpreisige Vertragsabschlüsse in den aktuell im Bau befindlichen Projektentwicklungen im Teilmarkt CBD.
Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt aktuell bei monatlich 20,50 Euro/m² und ist in den vergangenen zwölf Monaten mit rund 11 Prozent deutlich gestiegen. Lediglich zum Ende des 1. Quartals 2023 wurde mit monatlich 20,80 Euro/m² ein höherer Mietpreis verzeichnet. Damit liegt das durchschnittliche Mietpreisniveau seit Beginn des Jahres kontinuierlich oberhalb der 20-Euro-Marke.
