Die Reha-Immobilie erfreut sich dank stabiler Belegungsquoten, sicherer Cashflows durch langfristige Mietverträge, geringer Kostenrisiken und attraktiver Renditen großer Beliebtheit im institutionellen Anlegerportfolio. Nach den Pandemiejahren haben sich Einrichtungs- und Patientenzahlen 2022 stabilisiert und die Auslastung ist kontinuierlich gestiegen, berichtet die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W). Rehakliniken bleiben eine attraktive Anlage für institutionelle Investoren, die langfristige und stabile Erträge mit Indexierung suchen.
Geringe Transaktionsvolumen und hohe Renditen
Extrem hohe Nachfrage, geringes Produktangebot und Nettoanfangsrenditen zwischen 5,5 und 6,0 Prozent beschreiben den Investmentmarkt für deutsche Rehakliniken in den vergangenen Jahren.
Der Rückblick zeigt eine starke Volatilität im Transaktionsvolumen, bedingt durch schwankende Produktverfügbarkeit. Während seit 2010 Deals mit deutschen Rehakliniken im Gesamtwert von unter 200 Mio. Euro üblich waren, haben die Jahre 2014 und 2018 unerwartet hohe Volumina von knapp unter 1 Mrd. Euro erlebt.
Aktuell ist ein leicht rückläufiges Transaktionsgeschehen festzustellen, zudem hemmt das schwierige Finanzierungsumfeld M&A-Aktivitäten. Für 2023 stellt C&W ein Ergebnis von 67 Mio. Euro fest, was unter dem langjährigen Durchschnitt liegt.
Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare Advisory bei C&W, erklärt: „Der demografische Wandel in Deutschland garantiert eine dauerhaft hohe Nachfrage nach Reha-Immobilien, die sich als resiliente und konjunkturunabhängig funktionierende Assets bei Anlegern trotz der derzeitigen Herausforderungen im Transaktionsgeschehen großer Beliebtheit erfreuen. Aber der Produktmangel verhindert ein stärkeres Marktgeschehen. Wir hätten in den vergangenen Jahren das Fünf- bis Zehnfache an Transaktionsvolumen gesehen, wenn es mehr Rehakliniken auf dem Markt gäbe.“
Viel Bausubstanz aus den 1990ern
Die stationäre Rehabilitation in Deutschland erlebte von Ende der 1980er bis Mitte der 1990er-Jahre ihre Hochkonjunktur. Um den Bedarf an stationären Rehabilitationsplätzen zu decken, wurden zahlreiche Rehakliniken errichtet, von denen viele noch heute im Betrieb sind. Mit der restriktiveren Vergabe von Rehabilitationsmaßnahmen seit Mitte der 1990er-Jahre ging die Bauaktivität im Sektor zurück. Viele der derzeit betriebenen Einrichtungen sind 35 Jahre und älter.
Die baulichen Anforderungen an Rehakliniken werden von der Deutschen Rentenversicherung festgelegt. Unabhängig vom Behandlungsschwerpunkt der Einrichtungen muss die Barrierefreiheit laut Behindertengleichstellungsgesetz (§ 4 BGG) in jeder Rehaklinik uneingeschränkt sichergestellt sein. Die Zahl der Einrichtungen schwankte in den vergangen 30 Jahren deutschlandweit zwischen 1.100 und 1.400, weitgehend ausgelöst von wechselnden gesetzlichen Vorgaben und Fallzahlen. Aktuell (Stand 2022) gibt es in Deutschland 1.089 Einrichtungen mit zusammen 161.725 Betten und einer Belegungsquote von 74,9 Prozent.
Private und öffentliche Betreiber
Nach wie vor dominieren private Betreiber den Markt für Reha-Kliniken. 2022 machten sie mit 589 Einrichtungen einen Marktanteil von 54 Prozent aus. Die Deutsche Rentenversicherung, als einer der großen öffentlicher Träger, betreut aktuell 102 Einrichtungen. Insgesamt machen die öffentlichen Träger einen Anteil von 19 Prozent am gesamten Markt aus.
Der private Markt ist geprägt von Fusionen und Übernahmen, da kleinere Kliniken von größeren Betreibern aufgekauft werden. So übernahm Waterland 2014 die Beteiligungen von Advent und Macrol an Median Kliniken, bevor diese mit dem ebenfalls zu Waterland gehörenden RHM Klinik- und Altenheimbetrieben fusioniert wurde. Später wurden Median Kliniken und die AHG Allgemeine Hospitalgesellschaft, welche über einen Bestand von 45 Einrichtungen und Ambulanzen verfügte, zusammengeschlossen. 2018 wurde der Geschäftsbereich Reha und Pflege von Helios durch das österreichischen Gesundheitsimmobilienunternehmen Vamed übernommen.
Unterstützt wird der Trend zum Ankauf einzelner Einrichtungen durch den Generationswechsel in inhabergeführten Rehakliniken, für die es oftmals keinen geeigneten und finanziell liquiden Nachfolger gibt. Veränderungen in der Finanzierungsstruktur, steigende Energiekosten, verschärfte Qualitätsstandards und Fachkräftemangel stellen gegenwärtig insbesondere kleine Betriebe vor wirtschaftliche Schwierigkeiten.
Unterschiede im europäischen Vergleich
Der Schwerpunkt der Rehabilitation in Deutschland ist stationär. So wurden im Jahr 2022 1,5 Mio. Patienten in Vorsorge- und Rehabilitationseinrichtungen behandelt. Mit einem Anteil von 33 Prozent waren Krankheiten des Muskel-Skelett-Systems und Bindegewebes die häufigste Ursache für stationäre Rehabilitationsaufenthalte. Trotz der Größe des deutschen Gesundheitswesens steht es im europäischen Vergleich nicht ganz vorne. Bei Faktoren wie Wartezeit auf Behandlungen oder Erreichbarkeit von Service-Leistungen beispielsweise stehen die Schweiz beziehungsweise die Niederlande und Schweden an erster Stelle.
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