Für den Hamburger Bürovermietungsmarkt hat Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, im 1. Halbjahr 2024 einen Flächenumsatz von rund 195.000 m² registriert. Das sind 14 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum (226.000 m²) und der Wert liegt 22 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt der 1. Halbjahre (2019–2023). In den vergangenen zehn Jahren wurde die Marke von 200.000 m² im Vergleichszeitraum nur im Jahr 2020 mit Ausbruch der Covid-19-Pandemie unterschritten.
Tobias Scharf, Head of Office Agency und Niederlassungsleiter von Cushman & Wakefield in Hamburg, kommentiert: „Veränderte Nutzerbedürfnisse, wirtschaftliche Unsicherheiten und langwierige Entscheidungsprozesse haben zu einem schwachen Halbjahresergebnis geführt. Zwar milderten städtische Anmietungen und Eigennutzer-Baustarts den Negativausschlag, doch die Gesuchslage zeigt, dass Großnutzer mit einem Flächenbedarf von über 10.000 m² weiterhin zurückhaltend bei Neuanmietungen sind.“
Flächenumsatz: Eigennutzer-Baustarts und öffentliche Hand bringen Großabschlüsse und treiben den Flächenumsatz
- Im 1. Halbjahr 2024 wurden 256 Abschlüsse gezählt. Dies entspricht einem Plus von 4 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
- Den größten Anteil des Büroflächenumsatzes (22 Prozent) vereinte die Größenklasse ab 10.000 m² auf sich. Hier summierten sich drei Vermietungen aus dem 2. Quartal auf rund 43.000 m². Auf Platz 2 folgen Abschlüsse unter 500 m² mit 40.800 m² bei 158 Deals (21 Prozent), dicht gefolgt von Abschlüssen zwischen 500 und 1.000 m² mit 40.700 m² bei 59 Deals (ebenfalls 21 Prozent).
- Der größte Abschluss war der Eigennutzer-Baustart des Geschäftshauses „Borx“ im Normannenweg in der City Süd mit einer Bürofläche von rund 22.000 m² durch Strabag. Das Bauunternehmen wird mit rund 18.000 m² den größten Teil des Gebäudes selbst nutzen. Der Anteil von Eigennutzer-Baustarts am Gesamtflächenumsatz im 1. Halbjahr beträgt 13 Prozent beziehungsweise 25.200 m².
- Es folgen die Interimsanmietung der Hamburger Finanzbehörde mit 14.900 m² in der ehemaligen HASPA-Zentrale am Adolphsplatz in der Innenstadt sowie die Flächenexpansion der Polizei im Überseering in der City Nord über rund 10.000 m². Insgesamt summieren sich die Anmietungen der Öffentlichen Hand im 1. Halbjahr auf 32.800 m², was einem Anteil von 17 Prozent entspricht.
- Wie im langjährigen Durchschnitt konzentrierte sich das Vermietungsgeschehen bis Ende Juni in gleicher Rangfolge auf den CBD und die Innenstadtlagen HafenCity und City Süd. 104 Abschlüsse summierten sich auf 96.600 m², was der Hälfte des Gesamtumsatzes entspricht.
- Cushman & Wakefield erwartet für 2024 eine Vermietungsleistung von nur rund 400.000 m² – nach dem Pandemie-Jahr 2020 das niedrigste Ergebnis der zurückliegenden Jahre.
Mietpreise: Spitzenmiete zieht an, Durchschnittsmiete rückläufig
- Die Spitzenmiete stieg im Vergleich zum Vorquartal um 0,50 Euro auf monatlich 34,50 Euro/m², ein Zuwachs von 5 Prozent im 12-Monatszeitraum. Die hohe Nachfrage nach hochwertigen Flächen in Toplagen wird die Spitzenmieten 2024 voraussichtlich weiter steigen lassen.
- Die gewichtete Durchschnittsmiete aller Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate notiert bei monatlich 20,00 Euro/m², was einem Rückgang von 1,45 Euro gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.
Leerstand: Flächenangebot steigt stark
- Im Vorjahresvergleich erhöhte sich die Leerstandsquote um 0,6 Prozentpunkte und notiert Ende Juni 2024 bei 5,0 Prozent. Der absolute Leerstand wuchs um 80.400 m² auf rund 707.000 m² an. Darüber lag die Leerstandsquote zuletzt im 1. Quartal 2017.
- Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Untermietflächen ist im Vergleich zum Vorjahr gesunken: Es lag Ende des 2. Quartals bei rund 51.000 m² und damit um 8 Prozent niedriger als Ende Juni 2023.
- Freiwerdende Bestandsflächen, Flächen, die zur Untervermietung freigeben werden, sowie die Flächenreduktion vieler Unternehmen bei Neuanmietungen werden den Leerstand in den kommenden Jahren moderat weiter steigen lassen.
Fertigstellungen: Weiter rückläufiges Bauvolumen
- Im 1. Halbjahr 2024 wurden in Hamburg 68.300 m² neue und kernsanierte Büroflächen neu auf den Markt gebracht. 94 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Die größte Fertigstellung ist das „EDGE ElbSide“ in der HafenCity mit rund 22.000 m² Bürofläche, die zum Großteil an Vattenfall vermietet ist.
- Das Bauvolumen lag zum Ende des 2. Quartals bei 460.700 m² und damit 15 Prozent unter dem Vorjahreswert – 33 Prozent der Flächen sind noch verfügbar.
- Der Rückgang des Bauvolumens ist hauptsächlich auf die Zurückhaltung bei spekulativen Projekten sowie die vorübergehende Einstellung der Bauarbeiten an den Signa-Projekten zurückzuführen.
