Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, hat das Verhalten verschiedener Branchen in Bezug auf Anmietungen am Berliner Büromarkt und die jeweiligen Reaktionen auf externe Ereignisse analysiert. Dabei wurde deutlich, dass das Verhalten der Öffentlichen Hand einen besonderen Einfluss auf das Marktgeschehen hat und eine Rückkehr zu Vermietungsumsätzen der Jahre 2018 und 2019 nicht zu erwarten ist.
Traditioneller, öffentlicher und Wachstumssektor bestimmen den Bürovermietungsmarkt
Der hauptstädtische Büromarkt wird vereinfacht gesehen von Mietern aus drei Sektoren bestimmt. Einer davon ist der „Traditionelle Sektor“, der die Summe aller Unternehmen mit etablierten Geschäftsmodellen umfasst: Hierzu zählen unter anderem Industrieunternehmen, die Bau- und Immobilienbranche, der Finanz- und Versicherungssektor sowie Beratungsgesellschaften wie Wirtschaftsprüfer und Anwälte. Viele dieser Unternehmen haben ihren Hauptsitz nicht in Berlin wollen aber in der Hauptstadt repräsentiert sein. Sie sind das Fundament der Wirtschaft und mieten Büroflächen stark konjunkturabhängig an.
Zum „Wachstumssektor“ zählt Cushman & Wakefield Unternehmen, deren Geschäftsmodelle erst durch die Internetnutzung und Digitalisierung von Prozessen entstanden sind. Die Wertschöpfung steht hier häufig im direkten Zusammenhang mit digitalen Produkten und Dienstleistungen. In Berlin sind diese Unternehmen auch häufig Teil der Start-up-Szene und streben eine Expansion an. Da sie mehr als die traditionellen Unternehmen auf Kapitalgeber angewiesen sind, ist ihre Nachfrage nach Bürofläche stark abhängig vom Finanzierungsumfeld. Dieses hat sich mit den gestiegenen Zinsen innerhalb der zwei zurückliegenden Jahre verschlechtert.
Als drittes tritt der „Öffentliche Sektor“ und die mit ihm verbundenen Institutionen und Vereinigungen auf. In Berlin befinden sich nicht nur diverse Bundes- und Landesbehörden, sondern auch Interessenverbände sowie private und öffentliche Bildungseinrichtungen. Zudem möchten Stiftungen, kirchliche Initiativen und Vereine zur Erfüllung ihrer Aufgaben in der deutschen Hauptstadt vertreten sein. Die Büroflächennachfrage dieser Mieter ist aufgrund der jeweiligen öffentlichen Einnahmesituation beziehungsweise Beitragszahlungen teilweise konjunkturabhängig, allerdings liegt zwischen Bewilligung der Mittel und tatsächlicher Anmietung ein deutlich größerer Zeitabstand als in den anderen beiden Sektoren. Aufgrund der langfristigen Ausrichtung werden im öffentlichen Sektor sehr langlaufende Mietverträge abgeschlossen.
Unterschiedliche Reaktionen auf externe Ereignisse
Die vergangenen zehn Jahre am Berliner Bürovermietungsmarkt waren turbulent. Mit der konjunkturellen Erholung nach der Finanzkrise und dem Beginn der Nullzinsphase verdreifachte sich der Flächenumsatz der Vermietungen im traditionellen und im Wachstumssektor innerhalb von zwei Jahren. Fünf Jahre respektive bis 2020 hielt der Boom an: Die Unternehmen dieser Sektoren mieteten jeweils rund 300.000 m² pro Jahr. Bemerkenswert ist, dass die Nachfrage in diesem Zeitraum stabil blieb, obwohl sich die Durchschnittsmiete fast verdoppelte. Der öffentliche Sektor folgte mit Verzögerung bis 2020 mit einem Umsatzvolumen von 239.000 m² der Höhepunkt erreicht war.
Öffentlicher Sektor reagiert zeitverzögert
Während der traditionelle und der Wachstumssektor aufgrund von Unsicherheiten zu Beginn der Pandemie Entscheidungen aufschoben und somit schlagartig nur noch rund halb so viel Fläche mieteten, wurden lang geplante Anmietungen des öffentlichen Sektors wie etwa die der Deutschen Rentenversicherung mit über 80.000 m² abgeschlossen. Die kurze Erholungsphase der Vermietungsaktivität 2021 auf dem Berliner Büromarkt resultierte daher überwiegend aus den aufgeschobenen Anmietungen des Vorjahres.
Mobiles Arbeiten beeinflusst Anmietungsverhalten in allen Sektoren
Durch die Pandemie bekam mobiles Arbeiten ein stärkeres Gewicht in der Planung des zukünftigen Büroflächenbedarfs vieler Unternehmen. Seitdem gewinnt das hybride Büro sowohl im traditionellen Sektor als auch im Wachstumssektor an Bedeutung, wobei bei letztgenanntem eine flexible und remote Arbeitskultur diese Entwicklung besonders begünstigen. Dies führt zu einem geringeren Flächenbedarf.
Im öffentlichen Sektor ist die Möglichkeit hybrid zu arbeiten zwar verbreitet, jedoch war in der Vergangenheit nicht erkennbar, dass dies im gleichen Maße bei Anmietungsentscheidungen berücksichtigt wird wie bei den anderen beiden Sektoren. Trotzdem ist auch hier ein Umsatzrückgang bei Neuanmietungen zu verzeichnen. So gingen beispielsweise aufgrund stark gestiegener Mietpreise viele der langfristig planenden Institutionen dazu über, bestehende Verträge zu verlängern oder eigene Bürogebäude zu errichten oder bestehende zu erwerben.
Zinswende und schwächelnde Konjunktur treffen Wachstumssektor besonders
Mit Beginn des Zinsanstieges und der konjunkturellen Schwäche kam zu den strukturellen Umbrüchen, ausgelöst durch die hybride Arbeitsweise, ein weiterer begrenzender Faktor der Büroflächennachfrage hinzu. Dies betraf den Wachstumssektor stärker als den traditionellen Sektor, da die ambitionierten Wachstumspfade infrage gestellt und Bürofläche teilweise abgebaut bzw. untervermietet wurde. Gerade im Start-up-Bereich wurden Investoren vorsichtiger und der Umsatz von neu vermieteten Flächen mit dem Wachstumssektor fiel im vergangenen Jahr auf ein Tief von rund 100.000 m².
Im ersten Halbjahr 2024 wurde deutlich, dass die Faktoren Hybrides Büro und Herausforderndes Finanzierungsumfeld weiterhin für stärkere Zurückhaltung bei Anmietungsentscheidung von Unternehmen sorgen. Cushman & Wakefield rechnet auf Basis der bisher erfassten Transaktionen der ersten sechs Monate 2024 damit, dass der traditionelle Sektor und der Wachstumssektor im laufenden Jahr noch weniger anmieten werden als die 209.000 beziehungsweise 102.000 m2 des Vorjahres. Im Gegensatz weist der Umsatz des Öffentlichen Sektors mit Anmietungen von fast 80.000 m² in der ersten Jahreshälfte darauf hin, dass das Gesamtergebnis des Vorjahres von 93.200 m2 selbst bei konservativer Schätzung deutlich übertroffen wird.
„Trotz ihrer aktuell hohen Anmietungstätigkeit ist davon auszugehen, dass auch die Öffentliche Hand ihre bisherigen Flächenkonzepte überdenkt und Remote Work vollumfänglich bei künftigen Anmietungsprozessen berücksichtigt. Das würde zur Folge haben, dass der Sektor seine Stabilisierungsfunktion für den Berliner Bürovermietungsmarkt in der bisherigen Form verliert. Das sollten Eigentümer und Entwickler bei ihren Entscheidungen im Blick haben“, rät Dominic Rausch, Head of Office Agency Berlin bei Cushman & Wakefield.
