De vastgoedbeleggingsmarkt voor huurwoningen is booming en daarbinnen blijft studentenhuisvesting zeker niet achter. Wat opvalt is dat dit segment van de beleggingsmarkt wordt gedomineerd door buitenlandse investeerders met Nederlandse institutionele investeerders als grote afwezigen. Recente analyse van Cushman & Wakefield laat zien dat circa driekwart van de totale investeringen in studentenhuisvesting afkomstig is van beleggers uit het buitenland, inclusief nieuwe toetreders. De investeringsdrang onder partijen die nog geen voet aan de grond hebben in Nederland is zeer groot. Wat zien die buitenlandse investeerders wel wat kennelijk bij de Nederlandse beleggers nog niet is doorgedrongen?
Van oudsher wordt de markt voor studentenhuisvesting gedomineerd door sociale huisvesters zoals DUWO, SSH, De Key en Stichting Bo-Ex. En ook vandaag hebben deze partijen nog altijd een groot aandeel in de totale voorraad. Maar het aandeel – en aantal - internationale beleggers in de markt neemt sterk toe, vooral sinds 2015. Opvallend is het aandeel van XIOR Student Housing, een Belgische investeerder, die sinds 2018 substantieel aanwezig is.
Het investeringsvolume in studentenwoningen heeft de afgelopen jaren een nogal grillig verloop laten zien met een forse piek in 2016 van circa EUR 630 mln. Dit piekjaar werd onmiddellijk gevolgd door een forse daling in 2017 die vooral is verzoorzaakt door het ontbreken van geschikt beleggingsproduct in dit segment. Het investeringsvolume over 2018 verdubbelde vervolgens weer ten opzichte van 2017 naar circa EUR 440 mln. Dit grillige verloop is ook wel kenmerkend voor een segment dat nog in de kinderschoenen staat. In de jaren voor 2015 was er nog niet echt sprake van een commerciele vastgoedbeleggingsmarkt voor studentenwoningen en de pieken in 2015 en in 2016 zijn het directe gevolg van projecten die in die jaren op de markt kwamen.
Internationalisering en de impact op huisvesting
Ten opzichte van circa 10 jaar geleden is de studentenpopulatie in Nederland veel internationaler geworden en Nederlandse Universiteiten en Hogescholen zetten daar ook stevig op in met volledige Engelstalige programma’s. Vorig jaar deden bijna 86.000 buitenlandse studenten uit 170 landen een volledige studie in Nederland, dat is meer dan 10 procent van het totaal aantal studenten in Nederland. Ook de komende jaren zal de groei van de studentenpopulatie in Nederland vooral worden gedreven door internationale studenten.
De internationalisering van het onderwijs heeft impact op het huisvestingsaanbod. De “nieuwe” student heeft meer behoefte aan een omgeving waarin privé kan worden geleefd en gestudeerd met eigen voorzieningen zoals een badkamer, toilet en keuken maar waar ook gezamenlijke voorzieningen en gedeelde faciliteiten en plekken worden geboden om te ontmoeten of samen te werken. We zien de internationale ontwikkelaars en beleggers daar goed en relatief snel op inspelen met complexen die gericht zijn op community-living met uiteenlopende dienstverlening rondom de woonvraag. Hierbij moet gedacht worden aan gebruiksgemak, zoals het delen van fietsen of wasmachineruimtes maar ook aan medische/mentale zorgondersteuning en gedeelde werk- en ontmoetingsplekken binnen het complex. Aansprekende voorbeelden hiervan zijn de studentencomplexen OurCampus en OurDomain in Diemen. Beide complexen zijn eigendom van de Amerikaanse investeerder Greystar. Greystar verwierf onlangs ook OurDomain Rotterdam Blaak, het voormalige Bright. Ook dat worden woningen voor studenten en young professionals.
Risico’s
Interessant is waarom juist nu veel internationale commerciële beleggers instappen in de markt voor studentenhuisvesting en Nederlandse (institutionele) beleggers veel minder mate actief zijn. Naar alle waarschijnlijkheid heeft dit te maken met de specifieke risico’s voor beleggen in studentenhuisvesting die wezenlijk anders zijn dan die voor investeringen in reguliere wooncomplexen.
Buitenlandse investeerders hebben in elk geval meer ervaring met dit type product. Waar het campusleven in Nederland een relatief nieuw fenomeen is, is dit in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk al geruime tijd gemeengoed. Deze investeerders zijn gewend te werken met een beheerorganisatie en kunnen zodoende de services en faciliteiten aanbieden die studenten verlangen.
Daarnaast is politieke onzekerheid rondom veranderende wet- en regelgeving lastig voor Nederlandse institutionele beleggers. In Nederland komen een student die een zelfstandige studenteneenheid huurt, in de regel in aanmerking voor huurtoeslag. Door de grote toename van het aantal studenten dat huurtoeslag ontvangt, gaan er in politiek al enkele jaren stemmen op de huurtoeslag voor studenten af te schaffen of te beperken. Indien deze plannen doorgang vinden zal dit negatieve invloed hebben op de betaalbaarheid van de eenheden en leiden tot betaalrisico’s van de huidige huurders. En dat geldt ook voor het woonwaarderingsstel. Een belegger heeft voor zowel zelfstandige als onzelfstandige eenheden te maken met dit stelsel wat betekent dat het aantal punten dat wordt toegekend aan een woning gekoppeld is aan een maximaal redelijke huur. De regelgeving ten aanzien van het woonwaarderingsstelsel wordt vastgesteld door de overheid. Indien de overheid hier wijzigingen in aanbrengt heeft dit directe gevolgen voor de huren en dus ook voor het rendement van een belegger.
Conclusie
Studentencomplexen zijn specialistisch van aard als wordt gekeken naar het type gebruiker, regelgeving en het beheer. Daar staat echter tegenover dat er doorgaans hogere huren per vierkante meter en hogere rendementen worden gerealiseerd in vergelijking met reguliere wooncomplexen. Daarnaast is de vraag naar studenteneenheden groot in steden met Universiteiten en Hogescholen waardoor er lange wachtlijsten en goed aaneengesloten huurperiodes zijn.Het tekort aan kwalitatief goede en betaalbare studenteneenheden is nog steeds groot. Buitenlandse beleggers laten met hun kennis en expertise zien dat deze asset class zeker kansrijk is, zij begrijpen dat de waarde niet alleen wordt gecreëerd door de stenen, maar voor ook door de kwaliteit van het concept met alle aanverwante diensten. Nederlandse institutionele beleggers hebben de slag om studentenhuisvesting niet verloren maar veel langer wachten betekent wel dat een belangrijke slag gemist gaat worden.
