Amsterdam 18 november 2022 – We moeten woningen blijven bouwen. Het dieptepunt van de woningbouw was tijdens de kredietcrisis in 2013. Slechts 27.000 woningvergunningen werd verleend in dat jaar. Bijna tien jaar later is er in Nederland een groot woningtekort, mede door de lage woningbouwproductie van toen. Alarmerend is het daarom dat het CBS deze week met cijfers kwam waaruit blijkt dat het aantal vergunningen al drie kwartalen op rij is gedaald en in het derde kwartaal van 2022 slechts op 14.600 uitkwam. Om het doel van Minister Hugo de Jonge, 900.000 nieuwe woningen bouwen voor 2030, te halen zijn elk kwartaal twee keer meer woningen nodig dan nu zijn vergund.
Uit een rondgang onder ontwikkelaars en beleggers blijkt dat er veel oorzaken zijn die ervoor zorgen dat nieuwbouwprojecten vertragen of niet doorgaan. Met name de hoge grond-/erfpachtprijzen, toenemende financieringslasten en bouwkosten, stikstof, koop- of huurregulering, de onzekerheid omtrent de Omgevingswet en hoge parkeernormen. Al deze factoren maken dat er hoge verkoopopbrengsten nodig zijn voor het realiseren van haalbare projecten. En nu dalen de verkoopprijzen en economen verwachten dat deze daling doorzet in 2023 en 2024. Nieuw beleid vanuit de overheid moet daarom de komende periode alleen maar stimulerend zijn voor de woningbouwproductie. Het vervallen van de verhuurdersheffing is een goed voorbeeld van, maar ander beleid werkt contraproductief.
Belastingen
Zo gaat de overdrachtsbelasting in korte tijd van 2,0% naar maar liefst 10,4%. In het rekenmodel van een belegger wordt daarmee meer dan 20% over de waarde van een object aan belasting betaald. Het gevolg is dat beleggers uitwijken naar andere markten, waar het belastingtarief lager is. Dit kost de sector potentiële kopers van broodnodige woningen. Ook pensioengeld staat hiermee onder druk. Het ABP, het pensioenfonds voor overheid en onderwijs, heeft maar liefst EUR 41 miljard (9% van het totale vermogen) belegd in vastgoed.
Middenhuur
De invoering van een eenduidig middenhuurbeleid is een goede zaak. Maar Den Haag heeft waarschijnlijk onderschat dat onduidelijkheid over de nieuwe spelregels tot grote onrust heeft geleid. Voor nieuwbouw gelden ineens niet alleen de gemeentelijke middenhuurregels, maar ook het middenhuurbeleid vanuit de Rijksoverheid. Was het plan dat een pensioenbelegger, die mogelijk plotsklaps 10% minder huur zou kunnen ontvangen, gewoon dezelfde prijs – die nodig is voor een haalbaar project – zou blijven betalen voor dezelfde nieuwbouwwoningen?
Spelregels niet tussentijds aanpassen
Beleid moet voorspelbaar zijn. Het is funest voor het pensioenrendement als bijvoorbeeld ineens huurgroei aan banden wordt gelegd of een “WOZ-cap” wordt geïntroduceerd. Toekomstige erfpachtcanonafkoop alsook bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen worden vaak ervaren als grote ‘black box’, wat contraproductief werkt.
Nieuw beleid maken voor nieuwbouw, op het moment dat de grondwaarde hierop kan worden afgestemd en de kosten kunnen worden begroot, is acceptabel; inbreken in een lopend project komt de haalbaarheid en het tempo niet ten goede. Tenzij de gemeente accepteert dat haar grondwaarde of exploitatiebijdrage als sluitpost worden gebruikt.
Het wordt belangrijk dat, nu gemeenten ook koopwoningen tot de NHG-grens mogen toewijzen op basis van de economische of maatschappelijke binding, projecten niet vertragen als er niemand die in de gemeente woont het benodigde bedrag wil betalen. Dat individuele gemeenten op basis van deze Huisvestingswet een eigen uitwerking in hun gemeentelijke huisvestingsverordening moeten maken, leidt tot verschillen op gemeenteniveau. Dat komt de markttransparantie niet ten goede. Terwijl de beperkte capaciteit bij gemeenten al een vertragende factor is.
Nieuwbouw belonen
De huidige WWS-systematiek loopt achter bij de duurzame werkelijkheid. Een woning met een energielabel A++++ krijgt geen huurpunt meer dan een huis met een A++-label, terwijl een hogere huur voor duurzame woningen logisch is. De win-win-win is dan: de huurder heeft minder verbruikskosten, de huur wordt hoger en daarmee de verkoopopbrengsten waarmee een huis kan worden gebouwd.
Daarom: Laten we nieuwbouwprojecten koesteren en de vaart erin houden. En laten wij bij nieuw beleid goed doordenken of hiermee wordt bijgedragen aan onze woningbouwproductiedoelstellingen nu de ontwikkelopgave nog moeilijker wordt. Beleid ten dienste van onze woningbouwproductie!
