AMSTERDAM, 11 juli 2024 - De nieuwste cijfers van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield laten zien dat de opname van kantoorruimte in de eerste helft van 2024 is uitgekomen op 351.000 m². Dit komt neer op een toename van de transactiedynamiek op de gebruikersmarkt voor kantoorruimte van 16% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
Het aanbod van kantoorruimte nam met 3,5% licht af en omvat momenteel 4,3 miljoen m². Hoewel niet al het aanbod ook daadwerkelijk leeg staat, beweegt de afname van de leegstand navenant mee met een daling van 0,4%-punt om per medio 2024 uit te komen op 8,0% van de kantorenvoorraad. Tegelijkertijd worden recordhuurprijzen bereikt voor hoogwaardige gebouwen op toplocaties. Deze kantoren bevinden zich veelal in de vijf grootste steden, wat verklaart dat in de eerste zes maanden circa tweederde (64%) van alle transactiedynamiek in Nederland in deze steden heeft plaatsgevonden.
De gestegen opname lijkt op het eerste gezicht ingegeven door een verbeterd sentiment op de kantorenmarkt, maar ligt genuanceerder. Enerzijds hebben kantoorhoudende organisaties te anticiperen op de zoektocht naar schaars talent (‘War for Talent’), waarbij een inspirerende werkomgeving een belangrijke bijdrage kan leveren. Anderzijds nemen veel bedrijven wederom een afwachtende houding aan door toegenomen kosten, tegenvallende marges en een voor hen onzeker conjunctureel beeld richting het komend jaar. Hoewel de vijf grootste steden hun dominante positie in de transactiedynamiek gestaag hebben uitgebouwd naar bijna tweederde van de Nederlandse kantorenopname, is de stijging van dit aandeel in Nederlandse opname ten opzichte van vorig jaar in hoge mate verklaarbaar door de hoge transactieactiviteit van het Rijksvastgoedbedrijf in Den Haag. Momenteel is de dienst bezig haar duurzaamheidsambities te realiseren. Om zowel de bestaande portefeuille te verduurzamen als het aantal beschikbare werkplekken gelijk te houden, nam de dienst circa 75.000 m² in dan wel over van andere kantoorgebruikers in de hofstad. Vooral de aankoop van Prinses Beatrixlaan 23 en Lange Houtstraat 8 (samen goed voor 53.000 m2), zijn in dit verband exemplarisch.
In de eerste helft van 2024 blijft de trend van hybride werken zich verder ontwikkelen. Kantoorgebruikers geven in deze context de voorkeur aan locaties die uitstekend bereikbaar zijn en waar alle mogelijke faciliteiten binnen handbereik zijn. Het gaat echter niet zozeer om minder vierkante meters, maar om een andere manier van ruimtegebruik op alternatieve locaties. Kantoorgebouwen worden meer dan ooit gerealiseerd in bruisende woon- en werkomgevingen, waar mensen zowel professioneel als persoonlijk het beste uit zichzelf kunnen halen. Dit wijst op een verschuiving in de vraag naar specifieke soorten kantoren: hoogwaardige, duurzame gebouwen op toplocaties in de centra van grote steden.
De huidige zoekvraag vertaalt zich naar een stabiele aanbod- en leegstandsontwikkeling bij een stijgend huurprijsniveau. Dit wijst op polarisatie in de kantorenmarkt, veroorzaakt door de schaarste aan gewilde, hoogwaardige kantoren. Kantoorgebruikers hanteren bij nieuwe huisvesting veelal dezelfde zoekvraag, wat een selectieve opwaartse vraagdruk veroorzaakt in het topsegment van de markt. Als de zoekvraag onsuccesvol blijft, wordt in de regel niet uitgeweken naar second best, maar wordt het huurcontract kortstondig verlengd totdat er geschikte kantoorruimte beschikbaar komt die wel aan alle eisen voldoet.
De selectieve vraag naar en schaarste van hoogwaardige kantoren drijven logischerwijs de huurprijzen van dit type panden op. Deze huurprijsstijging komt bovenop de toename van andere huisvestings- en loonkosten waarmee kantoorgebruikers het afgelopen jaar werden geconfronteerd. Hierdoor balanceren zij duidelijk tussen enerzijds het afwegen van nieuwe economische risico's, zoals de kans op een langere periode van beperkte economische groei, en anderzijds het moeten anticiperen op blijvend krappe arbeidsmarktomstandigheden.
Vier van de vijf grote steden noteren lagere leegstandscijfers dan het landelijk gemiddelde van 8,0%. Amsterdam, met de grootste kantorenvoorraad en de hoogste huurprijzen, ziet echter een sterke toename in het leegstandspercentage van 6,9% naar 9,6% in een half jaar tijd. Deze stijging is toe te schrijven aan de relatief gelijktijdige oplevering van nieuwe, hoogwaardige kantoorpanden, wat tevens heeft geleid tot een verruiming van het aanbod in de bestaande bouw. De opgelopen leegstand is daarmee niet het gevolg van kantoren die door gebruikers ‘aan de markt worden teruggegeven’ vanwege verminderd gebruik, noch is er sprake van een verslechterd vestigingsklimaat. De verruiming van het kantooraanbod resulteert zich in verhuisketens naar nieuwe, hoogwaardige kantoren, waarbij als logisch gevolg de achtergelaten ruimte leeg komt te staan, die pandeigenaren gebruiken om het pand eerst te verduurzamen alvorens opnieuw in de markt te zetten. Een sprekend voorbeeld hiervan is Booking.com, dat vorig jaar haar intrek nam in een nieuw kantoor aan het Oosterdokseiland en daarbij afscheid nam van maar liefst elf kantoren in het centrum van Amsterdam. Een soortgelijk voorbeeld wordt gevonden in de verhuizing van de Persgroep begin 2024 van Oostenburg naar haar nieuwe onderkomen op het Amstel Business Park.
Kortom, in het tweede kwartaal laat de kantorenmarkt een positiever resultaat zien ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, met als grote factor de opname van het Rijksvastgoedbedrijf in Den Haag. Hoewel de dynamiek op de kantorenmarkt wordt gedempt door de krapte van passend aanbod, zijn er in Amsterdam tekenen van een verschuivend kantorenlandschap. Er komt meer hoogwaardig aanbod op de markt, tegen bijbehorende hoge huurprijzen. Deze ontwikkeling daagt kantoorgebruikers uit om nieuwe afwegingen te maken: enerzijds kiezen zij voor hoogwaardige kantoren om de nieuwe invulling van kantoorgebruik zo goed mogelijk te faciliteren, anderzijds moeten zij deze afwegen tegen de economische gevolgen van de momenteel hoge huurprijzen voor de bedrijfsvoering.