Perspectivas sobre la inflación en Europa

Primera parada, el Reino Unido

Comenzamos con el Reino Unido porque ofrece la serie de datos históricos más larga para la rentabilidad inmobiliaria institucional, que abarca desde 1982 hasta el presente. Esto es importante porque los datos cubren múltiples ciclos económicos e inmobiliarios, incluyendo períodos en los que la inflación fue materialmente más alta y más volátil en comparación con las dos últimas décadas. Calculamos la rentabilidad total institucional utilizando una combinación de datos de rentabilidad principal de Cushman & Wakefield y el crecimiento de los ingresos por venta en el mismo establecimiento de MSCI.2

Un dólar invertido en una cartera inmobiliaria diversificada en el Reino Unido en diciembre de 1981 valía 62,70 dólares 40 años después, en diciembre de 2021. Durante este mismo periodo, el IPC se multiplicó por 3,2, lo que implica que nuestro inversor imaginario acabó ganando 19,50 dólares en términos reales. En pocas palabras, la inversión inmobiliaria en el Reino Unido ha batido con creces la inflación a largo plazo. Lo mismo ocurre con una serie de períodos de tenencia más cortos. Los inmuebles británicos superaron a la inflación en el 90% de los periodos de tenencia de 1 año, en el 95% de los periodos de 3 años, en el 98% de los periodos de 5 años y en el 100% de los periodos de 10 años, utilizando datos móviles. Uno podría haber invertido en casi cualquier momento y mantenerlo durante cualquier periodo de tiempo y estar seguro de superar la inflación. Lo mismo ocurre con los distintos sectores inmobiliarios que se muestran a continuación.

La rentabilidad total del sector inmobiliario británico suele superar la inflación 

Porcentaje de periodos de tenencia en los que la rentabilidad inmobiliara superó la inflación (1982-2021) 

^{Source: UK Office of National Statistics, Bank of England, MSCI, Cushman & Wakefield Research}

¿Qué relevancia tienen estos resultados para el futuro? Durante este periodo, los tipos de interés en el Reino Unido y en todo el mundo se encontraban en una tendencia secular a la baja. Esto añadió un viento de cola a la rentabilidad de todos los activos, incluido el inmobiliario. Sin embargo, la importancia de este efecto es menor de lo esperado. En primer lugar, el descenso de la rentabilidad de la deuda pública ha sido mucho mayor que el que se ha producido en los inmuebles de primera categoría. En diciembre de 1981, la rentabilidad de la deuda pública británica a 10 años era del 16,0%. En diciembre de 2021, eran del 1,0%, lo que implica una rentabilidad de capital acumulado del 1.580% para el periodo. Por el contrario, la rentabilidad de los inmuebles prime han caído durante este mismo periodo, pero sólo desde el 5,9% en diciembre de 1981 hasta el 4,5% en diciembre de 2021, lo que, considerado aisladamente, supone una rentabilidad del 30%.  

Figura 1: 

Rentabilidad de los bonos del Estado del Reino Unido a 10 años frente a la rentabilidad de los inmuebles del Reino Unido

(Fin del año / T4)

^{Source: Bank of England, OECD, Cushman & Wakefield Research}

Figura 2: 

Los ingresos y la rentabilidad total suelen superar la inflación en el Reino Unido
Porcentaje de periodos de tenencia en los que cada componente de la rentabilidad superó la inflación del IPC (1982-2021) 

^{Source: UK Office of National Statistics, Bank of England, MSCI, Cushman & Wakefield Research}