In alle sectoren van de woningmarkt, van sociale huurwoning, woningen voor mensen met een middeninkomen tot en met de koopwoningmarkt, is het tekort enorm. De lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning – met wachtlijsten tot wel meer dan 20 jaar – en de enorme run op het veel te kleine huursegment voor mensen met een modaal of hoger inkomen zijn geen nieuws. Maar inmiddels staat ook de koopwoningmarkt in brand. Niet meer alleen in de Randstad-steden, het tekort heeft zich als een olievlek uitgespreid over Nederland.
Op dit moment is het aanbod zo laag dat er geen antwoord kan worden gegeven op de vraag met als gevolg forse prijsstijgingen in grote delen van het land. Het probleem van krapte heeft zich vertaald naar een opvolgend probleem: financiële haalbaarheid. Was een koopwoning door de steeds strengere financieringseisen al moeilijk bereikbaar, voor grote groepen woningzoekenden is de mogelijkheid nu praktisch volledig uit het zicht geraakt. Er is te weinig aanbod en wat er is, is veel te duur. Op deze manier lijkt de wal het schip langzaamaan te gaan keren: kopers haken door de prijsstijgingen af, terwijl het resterende betaalbare aanbod alleen maar verder afneemt.
Veel te weinig leegstand
Om te kunnen verhuizen is het belangrijk dat er voldoende woningen te koop zijn. De hoeveelheid aanbod die nodig is voor verhuisbewegingen noemen we ‘frictieaanbod of frictieleegstand’. Het frictieaanbod geeft aan welk percentage van de totale woningvoorraad op een willekeurig moment voor verkoop beschikbaar is. Een streefpercentage van rond drie procent is hierin gangbaar en toereikend voor een gezonde woningmarkt waarin vraag en aanbod elkaar redelijk in balans houden. In de huidige markt is de gemiddelde frictieleegstand echter geslonken naar 1,4% en daarmee schiet de Nederlandse woningmarkt momenteel zwaar tekort in het aanbod voor huizenzoekers in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin. Momenteel wonen 6 miljoen Nederlanders in een gemeente, waar het frictieaanbod onder de één procent is gekomen. Daarmee kunnen zij in hun eigen gemeente geen kant op als veranderende woonwensen tot een verhuizing zouden leiden.
Woningmarkt situatie in 2015 en 2019: hoeveel procent van huizenvoorraad staat te koop?
De grootste tekorten doen zich voor in het westen van Nederland en daarbinnen vooral in de Noordvleugel van de Randstad. Vrijwel het hele gebied op de lijn Haarlem, Zaanstad, Amsterdam, Utrecht en Amersfoort heeft te kampen met een ongezond laag aanbod. Met hier en daar uitzonderingen, geldt dit ook voor grote (meer dan 100.000 inwoners) steden en de daaromheen liggende randgemeenten. Inmiddels is het in veel gebieden zo ver dat consumenten hun woning niet eerder durven te verkopen dan op het moment dat zij zelf een nieuwe woning hebben gekocht. Met het stokken van de instroom kunnen we alleen nog concluderen dat de hele woningmarkt stevig op slot aan het raken is. Niet alleen in Amsterdam en Utrecht, het is een landelijk probleem.
Bron: Cushman & WakefieldBron: Cushman & Wakefield
Er zijn momenteel circa 72.000 woningen in het aanbod koopwoningen nodig om op landelijk niveau weer uit te komen op het streefpercentage van 3% frictieleegstand. Het totale aanbod koopwoningen is zo goed als helemaal gereduceerd tot de nieuwe instroom van te koop gezette woningen. In het eerste kwartaal van 2019 zijn door NVM makelaars 35.000 voor het eerst te koop gezet op een totaal NVM aanbod van 42.000 woningen. Die zijn in de loop van het kwartaal praktisch allemaal weer verkocht, zoals blijkt uit de gemiddelde verkooptijd van 39 dagen. De instroom van nieuwe woningen ligt ook op een zeer laag niveau, doordat mensen eerst een nieuwe woning willen kopen voordat ze hun huidige woning verkopen.
Steeds minder verkopen; steeds hogere prijzen
In het eerste kwartaal van 2019 lag het aantal verkooptransacties 16% lager dan in het vierde kwartaal van 2018. De gemiddelde verkoopprijs bleef historisch hoog op circa EUR 295.000,-. De markt doet daarmee op een wrange manier zijn werk. Stonden er begin 2013 nog circa 236.000 woningen te koop (ofwel één op de 17 woningen ofwel 5,6% van de woningvoorraad), aan het begin van 2019 is dat aanbod gedaald circa 60.000(ofwel één op de 54 woningen ofwel 1,8% van de woningvoorraad). Tegenover de daling van het aanbod staat een ongebreidelde stijging van de gemiddelde verkoopprijs: woningen werden in dezelfde periode meer dan 40% duurder.
Spelbrekers en vlottrekkers
De spelbrekers op de woningmarkt zijn stilaan bekend. Het grote woningtekort dat ten grondslag ligt aan de ongebreidelde prijsstijgingen, is in de eerste plaats het gevolg van de relatief snelle omslag van crisis naar hoogconjunctuur. Daarom is er momenteel onvoldoende capaciteit in de bouw (materiaal en personeel) om alle plannen op korte termijn te verwezenlijken. Een tweede spelbreker is bestuurlijk van aard en heeft betrekking op de aanvullende eisen op het gebied van milieu- en betaalbaarheidseisen waaraan veel gemeenten een hoge prioriteit hebben gegeven met betrekking tot hun woningbouwprogramma’s. Denk bijvoorbeeld aan aardgasvrije wijken of verdergaande liberalisering door het instellen van maximale huur- of verkoopprijzen. Hierdoor lopen bestaande projecten het risico op vertraging of uitstel. Nieuwe projecten worden door aanvullende eisen geconfronteerd met onzekerheden. Ontwikkelaars zouden goedkoper kunnen bouwen als ze minder marge vanwege onzekerheid hoeven te calculeren.
Gemeenten hebben nu vaak een eenzijdige focus op de grondopbrengst bij het tenderen van bouwgrond. Samen met ontwikkelaars zouden zij vooral moeten werken aan nieuwe samenwerkingsvormen waarin dezelfde doelen worden nagestreefd: het beschikbaar maken van kwalitatief goede en betaalbare woningen met een faire grondprijs die de ambities onderschrijft én mogelijk maakt. Hiervan profiteren uiteindelijk niet alleen gemeenten en ontwikkelaars, maar alle woningzoekenden in Nederland.