Amsterdam, 2 januari 2023 – Uit cijfers van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield blijkt dat de opname van nieuwe kantoorruimte over 2022 is uitgekomen op 967.000 m2. Daarmee ligt de geregistreerde transactiedynamiek iets lager dan aan het einde van vorig jaar (-7%), maar in lijn met de kantorendynamiek die sinds 2020 is waar te nemen. Vanaf het derde kwartaal heeft het tot dan toe zeer positieve post-corona sentiment op de kantorenmarkt plaatsgemaakt voor onzekerheid bij kantoorhoudende organisaties vanwege de huidige kostenstijgingen en de economische vooruitzichten voor 2023. Afgelopen jaar hadden Amsterdam en vooral Rotterdam een groot aandeel in de landelijke geregistreerde transactiedynamiek. Dit komt doordat de vraag zich vooral heeft gericht op hoogwaardige kantoorruimte op de toplocaties van Nederland.
Kantoorgebruikers laten over de gehele linie een verspreid beeld zien. Waar commerciële organisaties zoals zakelijke dienstverleners en/of de creatieve bedrijvigheid worstelen met het kostenplaatje van het huisvestingsvraagstuk versus de noodzaak tot het aantrekken van talent, ziet Cushman & Wakefield aan de kant van de publieke sector juist veel dynamiek ontstaan. De sector heeft de afgelopen periode gebruikt om de terugkeer naar kantoor verder vorm te geven.
Jos Hesselink, Netherlands Research Lead Cushman & Wakefield: “Zolang in 2023 economische risico’s boven de markt blijven hangen, zal deze situatie voortduren: een gedempte opnamedynamiek bij een stabiele aanbodsituatie. Bestaande huurovereenkomsten – buiten de toplocaties – zullen tegen gunstige voorwaarden worden verlengd, terwijl maar weinig kantoorruimte weer op de markt beschikbaar komt”.
Stilzittende huurders bij aanhoudende transformatiedruk zorgt voor lichte daling aanbod en gelijkblijvende leegstandscijfers
Het aanbod beschikbare kantoorruimte bedraagt eind 2022 4,3 miljoen m², waarvan 3,9 miljoen m² in fysiek lege staat wordt aangeboden, resulterend in een leegstandspercentage van 8,2%. Het percentage schommelt sinds de coronapandemie tussen de 8,2% en 8,4%. Uit de oorzaak voor de lichte daling van het aanbod kantoorruimte bij een min of meer gelijkblijvend leegstandspercentage blijkt dan ook vooral de terughoudende opstelling bij zittende huurders om (te) veel kantoorruimte op te geven, omdat personeel in toenemende mate de weg naar kantoor weer weet te vinden en anderzijds de gewenste hoogwaardige kantoorvloeren op toplocaties niet beschikbaar zijn. Een andere oorzaak van de afname kan ook worden gevonden in de transformatiedruk naar andere functies zoals wonen, waardoor steeds meer kantoormeters aan de markt worden onttrokken. Ook zijn dit jaar diverse kantoorgebouwen uit de markt gehaald om dienst te doen als (tijdelijke) opvang voor vluchtelingen.
De grote steden noteren allemaal lagere leegstandscijfers dan het landelijk gemiddelde. De krapste kantorenmarkten worden dit jaar wederom gevonden in Den Haag en Utrecht met leegstandspercentages van respectievelijk 5,1% en 5,5%, terwijl in Amsterdam (7,2%) en Rotterdam (7,3%) aanmerkelijk meer kantoorruimte beschikbaar is. Het überhaupt beschikbaar zijn van kantoorruimte verklaart ook in hoge mate de relatief hoge opname in Amsterdam en Rotterdam enerzijds en de meer gedempte opnamedynamiek in Utrecht en Den Haag anderzijds. In de twee laatstgenoemde steden had de opname hoger kunnen uitvallen als er voldoende geschikt aanbod beschikbaar was geweest.
Jos Hesselink: “De verplichting van minimaal energielabel C in heel Nederland speelt een belangrijke rol in de opname van kantoorruimtes. Veel kantoorgebruikers willen vooruitlopend op mogelijke handhaving door lokale overheden hun huisvesting op orde hebben en zoeken daarom mede in lijn met hun duurzaamheidsbeleid voor hoogwaardige en daarmee voor veelal duurzame kantoorruimte.”
Nieuwe huisvestingseisen beperken aanbod op toplocaties in G5
Het aandeel van de vijf grootste kantorensteden beweegt zich met 51% van de landelijke opname licht boven het langjarig gemiddelde. Op de Amsterdamse kantorenmarkt heeft het diffuse beeld geleid tot een selectieve vraagdruk op vooral de toplocaties Amsterdam Centrum en Zuidas. Met een opname van 202.000 m2 sluit de stad het jaar stabiel af, in lijn met 2021 (221.000 m²) en 2020 (175.000 m²). Door de vraag naar hoogwaardige kantoorruimte is het huurprijsniveau onder opwaartse druk komen te staan. Hoewel huurprijsstijgingen in heel Nederland zijn gerealiseerd als het resultaat van (het indexeren van) inflatie, is er in Amsterdam sprake van een gevecht om schaarse kantoorruimte die voldoet aan nieuwe postcorona huisvestingseisen: een representatief kantoorgebouw waar ontmoeting centraal staat, perfect bereikbaar met OV én strategisch gevestigd nabij talent.
De Rotterdamse kantorenmarkt toont een opmerkelijke opmars met een opname 110.000 m², goed voor 12% van de landelijke kantorenopname. Nooit eerder is het aandeel van de havenstad zo hoog geweest. Naast de zoektocht naar hoogwaardig, strategisch gelegen en duurzaam vastgoed blijkt deze opname ook uit het in Rotterdam gestegen huurprijsniveau op de toplocaties.
Op de kantorenmarkten in Utrecht (7%) en Den Haag (7%) hebben zich geen grote veranderingen in aandeel voorgedaan, maar dit lijkt meer te maken te hebben met een mismatch tussen vraag naar hoogwaardige kantoorruimte en het huidige beschikbare aanbod in de twee steden. In Utrecht is alle recent opgeleverde kantoorruimte inmiddels verhuurd en zijn de beoogde opleverdata van nieuwe kantoorgebouwen nog niet bekend of laten nog enige tijd op zich wachten. De voorverhuureis van de gemeente Utrecht speelt snelle realisatie van nieuwe kantoorgebouwen parten. Kantoorgebruikers wensen in toenemende mate flexibel te blijven en committeren zich daarom niet meer vanzelfsprekend aan een kantoorgebouw waarvan de realisatie soms nog jarenlang op zich kan laten wachten. In Den Haag speelt een vergelijkbare dynamiek rondom het stationsgebied. Veel plannen met een lange horizon, terwijl de kantorenleegstand zich al jaren rond het frictieniveau bevindt. Het wordt in de hofstad voor veel gebruikers inmiddels lastig om passende huisvesting te vinden.
Rijksvastgoedbedrijf verantwoordelijk voor grootste transactie in 2022
De grootste transactie van 2022 komt op naam van het Rijksvastgoedbedrijf dat op het Maanplein in Den Haag voor verschillende rijksdiensten ongeveer 20.000 m² aankocht. De cultureel maatschappelijke ontmoetingsplek Microtuin in Eindhoven, een samenwerkingsverband van Microlab uit Eindhoven en de Stadstuin uit Utrecht, volgt met een gehuurd oppervlak van circa 17.000 m2 in het centraal gelegen Knoop XL. In Rotterdam wordt JEX Technology Group de nieuwe gebruiker van het voormalige Unilever hoofdkantoor De Brug. Daarmee huisvest het iconische gebouw (15.000 m²) wederom een echt Rotterdams bedrijf. Eveneens in Rotterdam betrok Shell circa 7.200 m² kantoorruimte in Delftse Poort. In Den Haag nam energieconcern TotalEnergies circa 7.500 m2 in gebruik.
