Amsterdam, 3 april 2023 – De ingebruikname van kantoorruimte door huurders en kopers (voor eigen gebruik) is in het eerste kwartaal van 2023 uitgekomen op 165.000 m² wat neerkomt op een daling van 11% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (185.000 m²). Daarmee kent de kantorenmarkt een voorzichtige, maar toch ook solide start van het jaar 2023 dat wat met structurele en conjuncturele onzekerheden is omgeven. Tweederde van alle opnames in Nederland vindt plaats in de vijf grootste steden. Met Amsterdam als koploper. Met een opname van circa 51.000 m² was de hoofdstad goed voor ruim een derde van de Nederlandse transactiedynamiek.
In de recente transactiedynamiek heeft zich een zekere polarisatie afgetekend. Toplocaties in Nederland zoals de vijf grote steden zijn nog steeds in trek. Meer in de regio is het rustiger op de markt, er is weinig opname buiten de G5. Deze differentiatie is zowel zichtbaar op locaties binnen grote steden als wel tussen de vijf grote steden (G5) en de rest van Nederland. Zo zijn bijvoorbeeld de locaties op de Zuidas en Amsterdam Centrum bijzonder populair, terwijl de transactie dynamiek in Zuidoost en Sloterdijk achterblijft.
Jos Hesselink: “Kantoorhoudende organisaties die op zoek zijn naar huisvesting, hadden dit kwartaal genoeg redenen om nog even de kat uit de boom te kijken. Ten eerste was er weinig kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte op de markt beschikbaar. Daarbij gaat beschikbare ruimte nog steeds weg voor de hoofdprijs. De tweede reden is dat er sinds de start van het vierde kwartaal een gure economische wind waait, als gevolg van inflatie, renteverhogingen en kostenstijgingen. Tot slot, maar niet minder belangrijk: veel organisaties hebben nog geen beleid op de verhouding thuiswerk en werken op kantoor. Ze hebben een afwachtende houding, al dan niet met behulp van een verlenging van de bestaande huurovereenkomst.
War for talent blijft aanhouden
Kantoorhoudende organisaties zitten in een spagaat. Ze balanceren overduidelijk tussen enerzijds het afwegen van nieuwe economische risico’s zoals de kans op een langere periode van beperkte economische groei en anderzijds het moeten anticiperen op een blijvend krappe arbeidsmarkt. Zo daalde de werkloosheid in het eerste kwartaal van 2023 zelfs naar 3,5% van de beroepsbevolking. Alleen al hierom willen bedrijven zich presenteren als aantrekkelijke werkgevers om succesvol te zijn in de War for Talent.
Amsterdam met stip op 1
Het aandeel van de vijf grootste kantorensteden is met 63% van de landelijke opname fors hoger ten opzichte van het langjarig gemiddelde van circa 50% en onderstreept dat verhuuractiviteit zich momenteel vooral in de grote steden afspeelt. Hierbij is een glansrol weggelegd voor de kantorenmarkt in Amsterdam dat met een opname van circa 51.000 m² goed was voor ruim een derde van de Nederlandse transactiedynamiek. De afgelopen jaren viel het aandeel van de hoofdstad geleidelijk terug van 32% in 2017 naar om de nabij de 20% en was hoofdzakelijk het gevolg van vooral een kwalitatieve aanbodschaarste.
Hoog huurprijsniveau
De krappe marktsituatie zorgde enerzijds voor een sterke stijging van het huurprijsniveau. In Amsterdam zijn er door deze situatie veel nieuwe kantoorgebouwen in aanbouw genomen. Deze nieuwe hoogwaardige en vooral ook duurzame kantoorgebouwen faciliteren de hoge transactiedynamiek van nu. In Utrecht en Den Haag zorgt een mismatch tussen vraag naar hoogwaardige kantoorruimte en het beschikbare aanbod in de twee steden voor een gedempte opnamedynamiek. Beide steden hanteren een voorverhuureis die snelle realisatie van nieuwe kantoorgebouwen parten speelt. Kantoorgebruikers wensen in toenemende mate flexibel te blijven en committeren zich daarom niet meer vanzelfsprekend aan een kantoorgebouw waarvan de realisatie soms nog jarenlang op zich kan laten wachten. In Den Haag speelt een vergelijkbare dynamiek rondom het stationsgebied. Veel plannen met een lange horizon, terwijl de kantorenleegstand zich al jaren rond het frictieniveau bevindt. Het is voor veel gebruikers inmiddels lastig om passende huisvesting te vinden.
Grootste transacties
De grootste transactie die in het eerste kwartaal van 2023 tot stand is gekomen betreft het nieuwe onderkomen van Philips dat in 2025 naar de Zuidas zal verhuizen. Met deze transactie was 17.000 m² gemoeid en draagt daarmee in belangrijke mate bij aan de hoge Amsterdamse opname. DAS Rechtsbijstand had eveneens een groot aandeel in de opname door te tekenen voor de huur van 7.000 m² in het nieuwe B Vital offices in Amsterdam Zuidoost. In Den Haag betrok het Rijksvastgoedbedrijf 5.600 m² in een onderhuursituatie bij MN Services en werd zo medehuurder van de Zilveren Toren. Ten slotte completeren drie transacties (á 3.000 m²) de top 5 grootste transacties: in Rotterdam waren dit Visser & Smit Bouw op de Waalhaven z.z en Flexaanbieder Element Offices in de Maastoren, in Hilversum was het IT-dienstverlener Eiffel op het Arena park te Hilversum.
