충청 권역은 경부 및 중부 고속도로를 축으로 대부분의 물류센터가 위치하고 있으며, 2019년 대비 2024년 물류 면적이 약 220% 수준으로 증가하였습니다. 특히 천안, 음성, 진천 지역에 신규 공급량의 약 70%가 집중 분포하고 있습니다.
수도권의 높은 토지가와 물류 부지 부족으로 인해 충청권 물류 개발이 본격화되었으나, 공사비 급증과 수도권 공급과잉으로 인한 사업성 악화로 인해 미개발 부지가 급증하였습니다. ’24년 말 기준 2,166천 평의 개발 잠재 물량이 존재하고 있으나, 이 중 9% 만이 착공하였습니다. 천안, 세종, 청주 지역을 중심으로 신규 공급 예정 건이 집중되어 있으며, 다이소 세종 허브센터, 웅진식품 유구물류센터 등 자가 물류센터 개발 비중이 매우 높은 특징을 가지고 있습니다.
산업단지가 많이 위치하고 있는 지역 특성상, 제조 기업의 물류센터가 가장 많은 면적을 점유하고 있으며, 3PL, 이커머스, 택배 순으로 많은 물류 면적을 이용하고 있습니다. 현대모비스, 한국P&G 등 제조 기업이 생산 거점 인근에 센터를 운영 중이며, 정수유통, LX판토스 등 3PL 기업의 물류 거점이 다수 분포해 있습니다. 또한, 대전, 세종, 천안 지역을 중심으로 쿠팡과 컬리의 이커머스 풀필먼트 및 배송 거점이 운영되고 있으며, 국내 주요 택배사 3사의 택배 터미널이 분포해 있습니다.
물류센터 공급이 코로나 팬데믹을 기점으로 급증하면서 현재 공급 과잉 상태에 처한 국내 물류 부동산 시장과 마찬가지로, 미국 산업용 부동산 시장에서도 공급과잉 몸살을 앓고 있습니다. 코로나19으로 인한 온라인 유통 시장 성장과 함께 물류 수요가 급증했고, 신규 개발이 본격화되며 ’22년 3분기에 최대 착공량을 기록하였으나 금리 인상 및 원가 상승 등의 영향으로 수요가 감소하고 공실률이 상승하는 등 최근 한국의 물류 부동산 시장과 매우 유사한 양상을 보이고 있습니다.
물류 수요를 이끌었던 풀필먼트 센터는 엔데믹 이후 이커머스 시장 성장 둔화로 수요가 다소 감소한 모습을 보이고 있으나, 미국 산업용 부동산 투자자들은 제조, Flex 등 새로운 유형의 자산 신규 물류 수요가 보완해 줄 것으로 기대하고 있습니다. 트럼프 정부의 강화된 관세 정책으로 온쇼어링 등 제조업 공장의 본국 유턴이 예상되며 제조시설 수요가 늘고 있으며, 창고 및 사무공간이 결합되어 필요에 따라 유연하게 운영할 수 있는 Flex 자산의 수요 또한 증가하고 있습니다. 이로 인해 산업용 자산에 대한 우호적인 투자 전망이 지속되고 있습니다.
글로벌 부동산 주요 투자처인 미국의 산업/물류 시장에 대한 긍정적 흐름은 미국에 위치하고 있는 해외 부동산 자산운용사 자금의 한국 물류 시장에 대한 적극적인 투자로 이어질 것으로 기대되고 있으며 이러한 흐름은 당분간 유지될 것으로 전망하고 있습니다. 글로벌 경제의 제조, 보관, 유통기능의 물류 수요가 증가할 것으로 예상되면서 충청의 물류시장이 빠르게 회복할 수 있을 것으로 기대를 모으고 있습니다.
