Contouren nieuw kantoorlandschap zichtbaar in geheel Nederland
De meest recente cijfers van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield laten zien dat in 2024 ongeveer 930.000 m² kantoorruimte werd opgenomen in de vorm van nieuwe verhuringen en koop voor eigen gebruik door kantoorhoudende organisaties. Hiermee viel de transactiedynamiek bijna een vijfde hoger uit dan vorig jaar (+19%) en is het opnameverloop bovendien weer in lijn gekomen met de jaren 2021 en 2022. Vooral de grotere kantoorgebruikers lijken zich steeds meer te beseffen dat het areaal duurzame kantoren op toplocaties beperkt is en dat actie is geboden.
Het gehele Nederlandse kantoorruimteaanbod daalde in 2024 met 4,7% naar een niveau van 4,2 miljoen m² beschikbare kantoorruimte per 1 januari 2025. De kantorenleegstand liet een navenante daling noteren. Deze zakte naar het laagste niveau sinds 25 jaar en kwam uit op 7,9% van de totale kantorenvoorraad.
Vijf grote steden blijven koplopers in kantooropname
Circa 60% van de in 2024 verhuurde vierkante kantorenmeters bevond zich in de vijf grootste steden, waarvan Amsterdam traditiegetrouw het grootste aandeel voor zijn rekening neemt. Met een opname 212.000 m² ligt de transactiedynamiek in de hoofdstad weliswaar op hetzelfde hoge niveau als in 2023, maar doordat de opname in Nederland als geheel hoger uitvalt, valt het aandeel in de totale Nederlandse opname met 24% wat kleiner uit.
In 2024 werd het herstel van de opname derhalve veel breder gedragen, getuige de hogere opname in de rest van Nederland. De grootste transactie viel dit jaar in Utrecht, waar PGGM tekende voor de huur van 32.000 m² kantoorruimte in de directe nabijheid van het intercitystation. Duurzaamheid, compatibiliteit met hybride werken en de ‘War for Talent’ stonden aan de basis van de aanstaande verhuizing van Zeist naar Utrecht. Het kantorencomplex Gildenkwartier, dat onderdeel is van Hoog Catharijne, zal worden herontwikkeld tot De Nieuwe Tuin. Dezelfde argumentatie vormde voor de Volksbank de aanleiding om vanaf 2026 letterlijk een deur verder te kijken, getuige de aanhuur van circa 20.000 m² van het dan volledig gerenoveerde en Breeam Excellente kantoorgebouw Hojel City Center II.
In Amsterdam maakte Van Lanschot Kempen bekend meerdere vestigingen te gaan samenbrengen door te verhuizen naar de Breitnertoren nabij het Amstelstation te Amsterdam, waar momenteel 20.000 m² wordt gerenoveerd.
In Den Haag kondigde Rijksvastgoedbedrijf aan werk te maken van haar duurzaamheidsambities met de aankoop van circa 75.000 m² verspreid over de stad. Vooral de aankoop van de Prinses Beatrixlaan 23 en de Lange Houtstraat 8 (samen goed voor 53.000 m²) zijn in dit verband exemplarisch.
De populariteit van duurzame en centraal gelegen kantoren bleef niet beperkt tot de Randstad. In ’s-Hertogenbosch verruilt de Volksbank haar huidige onderkomen op de snelweglocatie Pettelaarpark voor 4.000 m² in het gebouw ‘Belvedere I’ op het Paleiskwartier naast het intercitystation. In Doetinchem zal technisch dienstverlener Nedcon met de aankoop van het huidige Rabobank gebouw eveneens verhuizen van bedrijventerrein Verheulsweide naar een modern en centraal gelegen kantoor nabij het station.
Bedrijven spelen nadrukkelijk in op de wens zich te positioneren als een aantrekkelijke werkgever, waarbij het kunnen aanbieden van een hoogwaardige en goed bereikbare werkomgeving een sleutelrol vervult. Het is illustratief dat deze veranderende behoefte van kantoorgebruikers universeel is en zich ook buiten de grote kantorenlocaties van de Randstad manifesteert.
Schaarste en selectieve vraag drijven huurprijzen op
De huidige zoekvraag vertaalt zich naar een langjarig stabiele aanbod- en leegstandsontwikkeling bij een stijgend huurprijsniveau. Dit wijst op polarisatie in de kantorenmarkt, veroorzaakt door de schaarste van gewilde, hoogwaardige kantoren. Kantoorgebruikers hanteren bij nieuwe huisvesting veelal dezelfde zoekvraag, wat een selectieve opwaartse vraagdruk veroorzaakt in het topsegment van de markt. Als de zoekvraag onsuccesvol blijft, wordt in de regel niet uitgeweken naar second best, maar wordt het huurcontract (kortstondig) verlengd totdat er geschikte kantoorruimte beschikbaar komt die wel aan alle eisen voldoet.
De selectieve vraag drijft logischerwijs de huurprijzen van dit type panden op. Deze huurprijsstijging komt bovenop de toename van andere huisvestings- en loonkosten waarmee kantoorgebruikers het afgelopen jaar werden geconfronteerd. Hierdoor balanceren zij duidelijk tussen enerzijds het afwegen van nieuwe economische risico's, zoals de kans op een langere periode van beperkte economische groei, en anderzijds het moeten anticiperen op blijvend krappe arbeidsmarktomstandigheden. De grote bedrijven in Nederland lijken in 2024 voor dat laatste gekozen te hebben.
Nieuwbouw en herontwikkeling beïnvloeden leegstandscijfers
Leegstandspercentages in enkele grote steden nemen toe, maar zijn grotendeels het gevolg van nieuwe, hoogwaardige kantoorgebouwen die recentelijk zijn opgeleverd. In Amsterdam steeg de leegstand van 6,9% in 2023 naar 9,3% in 2024, wat boven het landelijke gemiddelde van 7,9% ligt. Deze stijging is echter niet het gevolg van een afname in kantoorgebruik, maar van een verschuiving in de markt. Een voorbeeld hiervan is The Pulse, een kantoorgebouw dat eind 2024 werd opgeleverd en 36.000 m2 hoogwaardige kantoorruimte toevoegt aan het Amsterdamse kantoorlandschap. De verruiming van het kantooraanbod resulteert in verhuisketens naar nieuwe, hoogwaardige kantoren, waarbij als logisch gevolg de achtergelaten ruimte leeg komt te staan. Deze panden worden doorgaans op termijn weer verhuurd of duurzaam herontwikkeld voordat ze opnieuw op de markt komen.
Een soortgelijke trend werd waargenomen in Eindhoven, waar de leegstand opliep tot 9,6%, grotendeels door nieuwbouw. Het beschikbaar maken van moderne kantoorruimte in de stad draagt bij aan een positief langetermijneffect, ondanks de tijdelijke leegstand die hierbij ontstaat.
In 2024 zijn de contouren van het nieuwe kantoorlandschap duidelijk geworden: hybride werken draait niet primair om reductie van het aantal vierkante meters, maar om een andere manier van kantoorgebruik op alternatieve locaties waar mensen zowel professioneel als persoonlijk het beste uit zichzelf kunnen halen. Deze trend zal zich in 2025 voortzetten en zal leiden tot oplopende kwalitatieve schaarste en verdere opwaartse prijsdruk in het topsegment van de markt.
