Năm 2024, kinh tế Việt Nam tiếp tục phục hồi và phát triển mạnh mẽ với GDP tăng 7,09% so với năm trước. Các ngành nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 3,27%, công nghiệp và xây dựng tăng 8,24%, và dịch vụ tăng 7,38%. Xuất khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 11,35%, trong khi nhập khẩu tăng 13,49%, cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ của thương mại quốc tế. Lạm phát được kiểm soát tốt, tiêu dùng cuối cùng tăng 7,54%, và đầu tư nước ngoài đạt 6,31 tỷ USD.
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TP.HCM
Trong Q4 2024, khoảng 2.719 căn hộ mới đã được ra mắt, tăng 324% theo quý và 56% theo năm. Khu vực phía Đông dẫn đầu về nguồn cung mới, đóng góp 80%. Phân khúc Cao Cấp và Hạng Sang chiếm phần lớn trên thị trường trong quý này, lần lượt chiếm 47% và 33% nguồn cung mới, nhờ vào sự ra mắt một số dự án như Opus One, Eaton Park và Masteri Grand View. Đáng chú ý, quý này đã chứng kiến sự trở lại của phân khúc bình dân với việc ra mắt dự án Conic Boulevard tại Bình Chánh. Thị trường ghi nhận lượng hấp thụ mới đạt 2.630 căn, tăng 80% theo quý và 51% theo năm, cho thấy sự phục hồi của thị trường nhà ở TP.HCM. Cũng như nguồn cung mới, phân khúc Hạng Sang dẫn đầu với 49% tổng số căn bán ra, tiếp theo là phân khúc Trung Cấp và Cao Cấp với lần lượt 23% và 22%. Giá sơ cấp trung bình Q4 2024 đã đạt mức kỷ lục mới là 3.672 USD/m², tăng 22% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ năm trước.
Thị trường nhà liền thổ Q4 2024 chỉ ghi nhận được 27 căn hộ được ra mắt từ giai đoạn bán hàng tiếp theo của hai dự án tại Huyện Bình Chánh và TP Thủ Đức, giảm 90% so với quý trước. Tuy nhiên, tính cả năm 2024 đã có 420 căn chào bán, tăng 24% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường ghi nhận 80 căn giao dịch thành công, giảm giảm 76% so với quý trước, nhưng tăng 27% so với cùng kỳ. Giao dịch chủ yếu ở TP Thủ Đức và 2 huyện Bình Chánh và Bình Tân, chiếm lần lượt 46% và 45% tổng số giao dịch. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 10.701 USD/m², giảm 10% theo quý và giảm 28% so với cùng kỳ năm trước.
Tính đến cuối năm 2024, chính quyền TP.HCM đã thông báo rằng 34 trong số 64 dự án bất động sản trong thành phố đã được giải quyết khó khăn. Điều này có thể giúp mở nguồn cung mới trong tương lai, với hơn 10.000 căn hộ và 900 nhà liền thổ dự kiến sẽ tham gia thị trường vào năm 2025, đánh dấu sự khởi đầu của một chu kỳ mới.
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ TP.HCM
Q4 2024 chào đón 15.356 m2 sàn bán lẻ từ Central Premium Mall tại Quận 8, nâng tổng nguồn cung toàn thị trường lên 1,18 triệu m2, tăng 1,3% theo quý và 10,0% theo năm. Năm 2024 là một năm sôi động đối với thị trường bán lẻ TP.HCM, nguồn cung đến từ 3 dự án Vincom Mega Mall Grand Park (TP Thủ Đức), Parc Mall và Central Premium Mall (Quận 8), cũng như việc cải tạo và ra mắt lại Vincom Ba Tháng Hai, bổ sung thêm khoảng 103.000 m2 không gian bán lẻ cho thị trường. Tỷ lệ lấp đầy cũng tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý và 2,5 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình đạt 52,7 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,6% theo quý nhưng giảm 0,7% theo năm, do ảnh hưởng của nguồn cung mới từ các khu vực ngoài trung tâm.
Năm 2025, thị trường dự kiến chào đón 19.000 m2 diện tích bán lẻ mới từ hai dự án Marina Central Tower (Quận 1) và Park Hills Palace (Quận Gò Vấp). Các nhà phát triển bán lẻ đã công bố các kế hoạch mở rộng đầy tham vọng để tận dụng cơ hội từ các lợi thế đô thị hóa, dân số trẻ và tầng lớp trung lưu đang gia tăng. Các dự án đáng chú ý trong khu vực phía Nam bao gồm Aeon Mall Biên Hòa ở Tỉnh Đồng Nai và Aeon Tân An ở Tỉnh Long An. Giai đoạn 2025-2027 kỳ vọng có 6 dự án mới cung cấp 116.000 m2 vào tổng cung bán lẻ.
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM
Trong Q4 2024, thị trường không ghi nhận thêm nguồn cung văn phòng mới. Nhưng tính cả năm 2024, TP.HCM có 117.500 m² nguồn cung mới từ năm tòa nhà hạng A, trong đó có ba dự án thuộc khu vực trung tâm. Tổng nguồn cung văn phòng Hạng A và B toàn TP.HCM đạt 1,634,726 m2. Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các ngành công nghệ thông tin, ngân hàng, sản xuất, chăm sóc sức khỏe và thương mại điện tử. Các doanh nghiệp ưa chuộng khu vực trung tâm (CBD), phía Bắc và phía Đông TP.HCM. Tỷ lệ lấp đầy vượt mốc 87%, với giá thuê trung bình hạng A và B lần lượt là 54.55 USD/m²/tháng và 34.24 USD/m²/tháng, ổn định cho với quý trước và cùng kỳ năm trước.
Năm 2025, thị trường văn phòng TP.HCM dự kiến chào đón 165.000 m² nguồn cung mới từ hai dự án ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm. Từ năm 2024 đến 2029, giá thuê trung bình tại TP.HCM dự báo sẽ duy trì ổn định, với mức thay đổi dưới 1% mỗi năm, ngoại trừ năm 2025 có dự báo tăng mạnh 5%, nhưng xu hướng tăng sẽ có chiều hướng ổn định hơn với khoảng 0,4%–0,5% từ năm 2026 khi nguồn cung mới ngoài trung tâm được hoàn thành. Từ năm 2026 trở đi, mỗi năm thị trường dự kiến sẽ có thêm 85.000 m² nguồn cung mới. Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng tiếp tục được định hướng trở thành khu trung tâm văn phòng mới. Do nguồn cung mới dồi dào, tỷ lệ trống dự kiến sẽ duy trì ở mức cao, có thể vượt qua 24%.
BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP VÙNG KINH TẾ TRỌNG ĐIỂM MIỀN NAM
bao gồm: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, và Bà Rịa – Vũng Tàu
Thị trường đất công nghiệp không có nguồn cung mới trong Q4 2024, tổng nguồn cung hiện hữu đạt 28.500 ha, ổn định theo quý và tăng 1,6% theo năm. Nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn có sáu dự án mới, nâng tổng nguồn cung lần lượt lên 6.424.000 m² và 6.300.700 m². Trong khi giá thuê trung bình nhà kho ổn định 4,5 USD/m²/tháng; giá thuê đất công nghiệp tăng 4.6% so với cùng kỳ năm trước, đạt 176 USD/m²/thời hạn thuê; giá thuê nhà xưởng cũng điều chỉnh tăng 2,3% theo năm ở mức 4,8 USD/m²/tháng.
Nhu cầu đối với đất công nghiệp và nhà xưởng vẫn duy trì đà tăng trưởng. Q4 2024 ghi nhận 64 ha đất công nghiệp được giao dịch, giảm 40,5% theo quý và 23,5% theo năm. Trong đó, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu đã đóng góp đáng kể vào lượng hấp thụ này, chiếm khoảng 48% và 35% tổng số tương ứng. Tổng diện tích hấp thụ ròng của nhà xưởng xây sẵn trong quý này được ghi nhận là hơn 226.000 m², giảm 7,9% so với quý trước nhưng gần gấp ba lần so với con số của năm ngoái. Bình Dương dẫn đầu về diện tích hấp thụ ròng, chiếm 76% tổng số, tiếp theo là Đồng Nai với 15%. Nhu cầu thuê đất công nghiệp chính đến từ các ngành như Máy móc & Thiết bị, Dệt may, Nhựa và Kim loại cơ bản. Đối với nhà kho xây sẵn, tổng diện tích hấp thụ ròng đạt gần 45.400 m², giảm 7,8% so với quý trước nhưng gần gấp ba lần so với cùng kỳ năm ngoái. Đồng Nai dẫn đầu về nhu cầu nhà kho với 57% tổng diện tích hấp thụ ròng, tiếp theo là Bà Rịa - Vũng Tàu với 22%. Bình Dương và Đồng Nai mỗi tỉnh đóng góp khoảng 10-11% tổng nhu cầu trong quý này.
Trong Q4 2024, Chính phủ đã phê duyệt các chính sách đầu tư cho hơn 1.000 ha đất khu công nghiệp ở miền Nam, bao gồm việc mở rộng Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 - Conac ở Bà Rịa – Vũng Tàu và giai đoạn 1 của Bàu Cạn - Tân Hiệp ở Đồng Nai. Nhìn chung, các khu công nghiệp ở khu vực miền Nam sẽ được hưởng lợi lớn từ các dự án hạ tầng mới như Sân bay Long Thành, Đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và Đường vành đai 3 TP.HCM, đang được đẩy nhanh tiến độ để hoàn thành vào năm 2026. Sự quan tâm và tiềm năng trong đất khu công nghiệp này có khả năng sẽ thúc đẩy cả nhu cầu và giá cả trong tương lai.
Tải báo cáo đầy đủ về thị trường Q4 2024 tại đây.
