Ku’damm (Berlin) et les Champs-Élysées plus résilientes qu’Oxford Street
Ce classement se concentre sur la fréquentation de l’artère la plus connue des capitales européennes suivantes : Paris, Londres, Berlin, Rome, Madrid et Bruxelles, depuis mars 2020.
Classement des grandes artères européennes ayant le mieux résisté
| Classement | Rue | Baisse de fréquentation |
|---|---|---|
| #1 | Ku’damm (Berlin) | -35% |
| #2 | Champs Elysées (Paris) | -44% |
| #3 | Gran Via (Madrid) | -63% |
| #4 | Rue Neuve (Bruxelles) | -65% |
| #5 | Via del Corso (Rome) | -66% |
| #6 | Oxford Street (Londres) | -71% |
Le fer de lance du commerce européen a souffert
Tout au long du mois d’avril 2020, ces artères « prime » qui drainaient les clientèles les plus importantes d’Europe, se sont retrouvées subitement désertes. Seulement 5% de la fréquentation habituelle sur les Champs-Élysées, 5% sur Oxford Street, 4% sur Via del Corso à Rome…. Seule Ku’damn, à Berlin, parvenait à maintenir jusqu’à 25% de sa fréquentation habituelle. Souvent dénuées de « commerces essentiels », privées de l’afflux de touristes, aucune d’entre elles n’a depuis retrouvé son niveau d’avant-crise.
Entre fermetures administratives et fermetures des frontières, les niveaux de fréquentation de la rue et par conséquent des magasins qui la composent, sont restés historiquement bas pendant près d’un an. En réaction, le nombre de fermetures de magasins, en particulier dans le secteur de l’habillement, a augmenté pour atteindre en moyenne 10% de l’offre. Sur Oxford Street et les Champs-Élysées, les surfaces commerciales disponibles (mais pas nécessairement vacantes) s’élèvent à 25% de la surface totale de la rue.
Une forte correction du marché
La conséquence directe de cette fermeture a été extrêmement rapide et unanimement partagée : la valeur locative a chuté drastiquement sur l’ensemble de ces rues. Une correction de marché inédite pour une période aussi courte. Dans certaines artères, la baisse de la valeur locative a déjà eu lieu comme à Madrid, Rome, Berlin et Bruxelles. À Paris et Londres, le marché a été caractérisé par un volume de transactions très faible.
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Les artères historiques s’adaptent
C’est l’un des enseignements de la crise : devant cette situation, les artères les plus connues et les plus touristiques se transforment. Des phénomènes accélérés par la crise prennent de l’ampleur : installation de magasins éphémères dans les locaux vacants à Bruxelles, ouverture de grands magasins « hybrides » à Madrid, reconversion de commerces en espaces de bureaux à Londres. Partout, on observe aussi une re-concentration des magasins, qui ouvre de la place pour de nouveaux arrivants sur le marché.
À l’échelle des propriétaires ou des villes, les aménagements urbains deviennent plus importants pour attirer les enseignes. À Madrid, c’est déjà réalisé sur Gran Via : les trottoirs ont été élargis, une voie de circulation a été réduite. À Rome, Via Del Corso est piétonnisée pour partie. À Berlin, l’association des propriétaires de la rue s’est mobilisée tout au long de 2020 pour ajouter des éléments de signalétique et planter de nouveaux espaces verts. À Paris, le projet Réenchanter les Champs-Élysées prévoit un réaménagement en profondeur de l’avenue. À Londres, enfin, l’arrivée du métro Cross-Rail pourrait redynamiser le flux piéton et ouvrir la voie à un réaménagement urbain plus étendu.
Les perspectives à moyen terme sont encourageantes
Les artères iconiques conserveront leurs places de leadership. Malgré la chute de fréquentation en 2020, les experts de l’immobilier commercial attestent de l’existence d’une demande forte de la part des enseignes. À Madrid, Rome, Bruxelles ou Berlin, le prix des loyers commerciaux pourrait revenir à la normale dès 2023. Sur les Champs-Élysées et Oxford Street, plus dépendantes encore du tourisme international, la reprise dépendra de la rapidité avec laquelle la clientèle internationale reviendra.
Méthodologie
Pour établir ce palmarès, Mytraffic a mesuré la fréquentation mensuelle sur 10 points de chaque rue répartis de manière homogène des deux côtés de la rue. La baisse de fréquentation correspond à la différence entre la fréquentation moyenne observée de mars 2020 à mars 2021 et une valeur de référence qui correspond à la moyenne observée sur ces mêmes points lors des mois de janvier et février 2020.
Les données de loyer et leur évolution sont fournies par Cushman & Wakefield, en fonction des transactions réalisées dans la rue, ou des estimations réalisées à partir de transactions similaires.
Retrouvez le classement complet "Classement Mytraffic European Highstreets 120" des 120 artères à fort potentiel en téléchargement sur le site Mytraffic.ioExternal Link.