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études & analyses

Immobilier : Point marché immobilier résidentiel au premier trimestre 2024 en France

Le point marché "Marketbeat Résidentiel France" analyse l'activité du marché immobilier résidentiel en France.

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dernière mise à jour : avril 2024

Tendance du marché immobilier résidentiel au premier trimestre 2024

Un premier trimestre porté par les transactions d'actifs existants

La hausse de l’activité au premier trimestre 2024 par rapport au premier trimestre 2023 est attribuée à plusieurs facteurs clés. Tout d’abord, la demande soutenue pour les actifs résidentiels existants continue de stimuler le marché. De plus, le report de certaines cessions initialement prévues pour 2023 a contribué à cette augmentation d’activité. Enfin, des transactions significatives, comme la cession de l’immeuble par CDC Investissements Immobilier à ARKEA REIM, situé au 43 boulevard Victor Hugo à Neuilly, ont également joué un rôle important. Cet immeuble a été commercialisé en co-exclusivité par Catella et Cushman & Wakefield.

Le marché immobilier des résidences de coliving ou étudiants reste toujours une typologie d’actifs très demandée par les investisseurs institutionnels malgré une absence de transaction significative en coliving au premier trimestre 2024.


Baisse des ventes de logements neufs au premier trimestre 2024

Les ventes totales de logements neufs au premier trimestre 2024 enregistrent une baisse de 15,4 % par rapport à la même période en 2023, malgré une progression de 29,4 % des ventes en bloc. Cette augmentation est principalement due aux ventes destinées aux acteurs du logement intermédiaire et, dans une moindre mesure, aux bailleurs sociaux, tandis que les ventes en bloc aux investisseurs institutionnels diminuent significativement. Action Logement a atteint les objectifs de son plan « 30 000 logements pour l’emploi » lancé en juillet 2023, avec une majorité de logements à loyer intermédiaire (LLI). CDC Habitat, pour sa part, a précommandé 17 406 logements d'ici fin décembre 2023 dans le cadre de son plan de soutien au secteur du logement, en collaboration avec 120 promoteurs régionaux et nationaux.

L’ŒIL DE L’EXPERTE

 

Si l’on en juge par la prise de participation actée en ce début d’année de CNP Assurance dans la société Lamartine, fonds créé par CDC Habitat, à hauteur de 85% et valorisée à 2,4 Mds d’euros, assurément oui ! Et pas seulement par l’ampleur inégalée à ce jour de cette opération. Outre les mouvements habituels, l’activité sera également générée par la mise attendue sur le marché de plusieurs « gros » portefeuilles constitués par des investisseurs institutionnels.

On observe aujourd’hui un changement de paradigme :
l’investissement résidentiel entre dans un régime de croisière où les performances observées ces dernières années seront désormais récurrentes, portées aussi bien par l’existant que par les VEFA, par le logement classique ou intermédiaire que par le géré. Toutes les composantes du résidentiel sont attractives : les ventes en bloc mais aussi les cessions de lots de copropriété vont animer le marché, qu’elles relèvent des grandes manœuvres des investisseurs traditionnels ou des nouveaux venus sur cette classe d’actif.

Le Coliving trouve naturellement sa place dans le parcours résidentiel. Cependant, je ne pense pas que les besoins y seront aussi importants que pour les résidences services, étudiantes et séniors, pour lesquels le parc est encore loin d’être suffisant au regard de la demande, que ce soit en Île-de-France ou en région. De ce fait, ces dernières devraient connaitre un essor beaucoup plus grand que le Coliving. Celui-ci n’en reste pas moins un produit d’avenir car de « re » développement plus récent. Il offre une nouvelle source de diversification pour les investisseurs, pour des montants unitaires variés, et joue souvent la carte de la mixité d’usage.

La volonté de construire du logement est à mon sens toujours bien présente. La raréfaction du foncier dans certains secteurs géographiques et son enchérissement sont bien évidemment constitutifs de difficultés pour les promoteurs à initier de nouveaux programmes. En outre, les années d’élections, bien évidemment municipales, mais aussi présidentielles, sont généralement marquées par un ralentissement de l’octroi des permis de construire. Néanmoins, je considère que les difficultés à venir proviendront, dans un futur proche, davantage de l’augmentation des coûts de construction (matières premières et de l’énergie) et des difficultés d’approvisionnement

Le logement est la première source de dépense des ménages. Cependant, la politique du logement mise en place depuis de nombreuses années n’arrive pas à satisfaire les besoins ni les préoccupations des français. On a rajouté au millefeuille législatif de nouvelles réglementations et mesures pour répondre au coup par coup à des nécessités, sans repenser globalement la problématique logement. Aujourd’hui, je ressens plus que jamais la nécessité d’une politique du logement simplifiée où l’on inciterait les différents acteurs à travailler ensemble au lieu de les opposer, afin de créer une mixité tant dans la détention que dans l’usage. Et plus généralement, quelle que soit la classe d’actifs, une politique d’incitation à la construction de bâtiments réversibles, performants ou encore passifs devrait être plus que jamais d’actualité dans un contexte de lutte contre le réchauffement climatique.

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