2024, une année bousculée par un environnement économique, politique et international très turbulent :
- La dissolution de l’Assemblée Nationale en juin dernier a déstabilisé le paysage politique français et mis en lumière la dégradation des finances publiques ;
- En toile de fond, les nouveaux foyers de tension aux Proche et Moyen Orient, le résultat des élections américaines et l’enlisement de la guerre en Ukraine, accentuent l’incertitude qui pèse sur le plan géopolitique mondial ;
- Malgré une croissance presque atone, le retour à la normale de l’inflation suivie d’une baisse graduelle des taux directeurs a commencé à redonner de la vigueur au marché de l’investissement en facilitant l’accès au crédit ;
- Les marchés utilisateurs demeurent impactés, pour les bureaux par les nouveaux modes de travail et fait face à un marché « parallèle » représenté par le coworking et les bureaux gérés, et pour la logistique par une crise de confiance dans l’industrie et la grande distribution ;
Cette situation n'a pas permis la reprise attendue sur les marchés de l’immobilier commercial. Dans ce contexte, les marchés utilisateurs ont observé un fort ralentissement en 2024. Les marchés investisseurs, quant à eux, subissent le décalage lié aux remontées des taux passées et le manque d’adéquation toujours présent entre l’offre et la demande générant une contraction des volumes investis.
« Le retour à des conditions de financement plus favorables devrait relancer le marché en 2025, la baisse des taux directeurs initiée depuis l’été constitue un levier d’action primordial pour le redémarrage de l’activité dans le secteur de l’immobilier commercial. » conclut Barbara Koreniouguine.
Bureaux Île-de-France
Le 4ème trimestre 2024 a été le dernier trimestre le moins dynamique de ces 20 dernières années. Au cumul de l’année : 1,75 million de m² placés, en recul de 11% en un an. Le niveau de volume 2023, à 1,96 million de m², est donc loin d’être atteint. La faible activité lors des JO et la situation politique et économique incertaine ont contribué au ralentissement général de la demande placée. Le manque d’offres de grands bureaux et les valeurs très élevées à Paris QCA ont fortement pesé sur la baisse de volume générale. Le Quartier Central des Affaires a enregistré le résultat le plus bas de la décennie après 2020, en nombre et en volume (-21% par rapport à 2023).
« La croissance des valeurs devrait continuer à Paris mais ralentir au vu de la vague de futures livraisons de qualité à venir dans le centre » affirme Olivier Taupin, Head of Agency & Industrial chez Cushman & Wakefield France. « Le volume placé observé à Paris Centre Ouest au 4ème trimestre est l’un des plus bas enregistré de la décennie, ce qui peut présager d’un changement de dynamique à venir dans la capitale » poursuit Olivier Taupin.
Près de 10 signatures supérieures à 5 000 m² manquent à l’appel en Île-de-France en 2024 par rapport à 2023 (-14% en volume). Toutefois, certains marchés bénéficiant d’offres de qualité ont su attirer des grandes entreprises. Notamment Paris 12/13 et 3/4/10/11 qui ont surperformé sur le segment des plus de 5 000 m² par rapport aux résultats 2023 et 2022. En dehors de la Capitale, la Première Couronne Nord a fortement regagné en dynamisme, a fortiori sur le segment des plus de 5 000 m² avec un peu plus de 76 000 m² traités en 2024 contre à peine 6 000 m² en 2023, sans pour autant atteindre le niveau record post-covid observé en 2022 (236 000 m²) qui avait été poussé à l’époque par 2 méga deals d'acteurs publics.
Toutes surfaces confondues, La Défense montre l’une des plus belles résiliences sur 4 ans et assure sa position de quartier international auprès des PME (+33% en un an / près de 110 000 m² placés et +16% en nombre sur le segment small et mid-market). Ce marché a su attirer 8 grands mouvements d’entreprise en 2024 (+60% en nombre de signatures ; +105% en volume par rapport à 2023) même si ces derniers se réduisent en taille car majoritairement situés dans la tranche 5 000 - 15 000 m². Notons une exception > 30 000 m² dans la tour CB3.
« Les marchés les plus performants en 2024, à savoir la Première Couronne Nord, La Défense et certains arrondissements Est et Sud parisiens, pourraient s’apparenter à des marchés de report par rapport au faible taux de vacance et aux valeurs hautes pratiquées dans Paris Centre Ouest. La qualité de l’offre et l’excellente desserte en transports en commun ont permis à ces localisations de se démarquer » conclut Olivier Taupin.
Marché de l’investissement
Le quatrième trimestre 2024 a marqué un net redressement de l'activité sur le marché de l’investissement banalisé, avec un volume atteignant 4,1 milliards d’euros, soit une augmentation de 27 % par rapport au T4 2023. Ce dynamisme a permis de conclure l’année sur un total de 12,1 milliards d’euros d'engagements, un niveau stable par rapport à 2023.
Cette reprise des volumes en deuxième partie d’année fait suite à un premier semestre atone, où l'attentisme des investisseurs a limité les volumes d’investissement. Toutefois, le second semestre a vu une réactivation progressive du marché, soutenue par la stabilisation des taux directeurs et des rendements immobiliers. Les taux prime dans les bureaux parisiens (QCA) se sont maintenus à 4,00%-4,25%, tandis que les taux en périphérie ont poursuivi leur décompression, pour les actifs en Péri Défense et dans les couronnes est, nord et sud. Les autres classes d'actifs ont également montré des signes de stabilisation. Le secteur du commerce dans Paris a vu son taux se consolider autour de 4,25%, tandis que la logistique en Île-de-France a confirmé sa résilience avec des taux à 4,75%. À noter, une compression moyenne de 25 points de base sur les taux des locaux d'activités.
« Ce rattrapage progressif au cours de l’année écoulée reflète un regain d'intérêt des investisseurs, notamment pour les actifs core dans des localisations centrales », explique Aymeric Sevestre, Head of Capital Markets chez Cushman & Wakefield France. « L’année 2024 se termine sur une note encourageante, et bien que la reprise soit encore fragile, nous anticipons une augmentation des volumes d’investissement progressive au cours de l’année 2025, portée par un environnement de taux plus favorable. »
Logistique utilisateurs
2 des 3 principaux moteurs de la logistique (grande distribution et industrie) ont envoyé des signaux peu positifs au cours de l'année 2024 dans un paysage national bousculé tant sur le plan économique que politique. Seul le e-commerce continue son développement comme le prouve les nouvelles implantations réalisées par (ou pour le compte) d’Amazon. En conséquence, la baisse de la demande placée esquissée en 2023 sur le marché de la logistique utilisateurs s'est amplifiée. 2024 se termine en actant une régression de 23% au niveau national en dépassant de peu la barre des 3 millions de m² placés, tandis que l'Île-de-France (461 200 m² transactés) enregistre un recul historique de 54% sur la moyenne de placement des 5 dernières années.
« Entre prudence des acteurs et difficultés à trouver une offre adaptée à la demande, les régions Centre de Val-de-Loire et Hauts-de-France tirent cependant leur épingle du jeu portées par des disponibilités immédiates de dernière génération grâce aux lancements en blanc réalisés sur leur territoire. Elles prouvent que le marché de la logistique a encore bien du potentiel et des fondamentaux qui demeurent solides. Reste à espérer que les indicateurs économiques repassent rapidement au vert pour stopper la tendance baissière et relancer la dynamique sur tout le territoire national » conclut Alexis Bouteiller, co-directeur Logistique France chez Cushman & Wakefield.
