Dernière mise à jour : Avril 2025
Marché immobilier de Commerces – T1 2025
Retail en France : entre résilience, sélectivité et nouvelles dynamiques
Alors que la croissance est révisée à +0,7 % pour 2025, la consommation reste prudente, et les arbitrages budgétaires des ménages continuent de peser sur l’évolution des ventes physiques.
Consommation et E-commerce : vers une normalisation ?
La consommation des ménages reste fragile malgré un léger rebond (+0,4 % au T1), soutenue par la désinflation. Le commerce spécialisé est en léger recul (-0,2 %), tandis que le e-commerce croît de +9,6 %, confirmant sa phase de normalisation post-Covid. Les ventes de services retrouvent leur poids pré-pandémique dans les achats en ligne (62 %), soutenues par le retour des voyages et loisirs.
Activité locative : sélectivité et résilience en centre-ville
Le marché locatif reste actif, porté par les zones prime des centres-villes. La rue de Rivoli à Paris, emblématique du renouveau de certaines artères commerçantes, bénéficie d’une dynamique locative soutenue avec l’arrivée de nouvelles enseignes comme Häagen-Dazs. Dans ces emplacements de premier choix, la demande reste élevée malgré une offre limitée, maintenant les valeurs locatives. À l’inverse, les artères secondaires peinent à trouver preneur, freinées par une inadéquation entre l’offre et les besoins des enseignes. En périphérie, l’activité est plus mesurée, avec des loyers globalement stables et des mesures d’accompagnement toujours en vigueur.
Développement du parc : restructuration plutôt que création
Le pipeline de livraisons commerciales est en recul, mais équilibré entre centres commerciaux et parcs d’activités. 73 % des surfaces prévues pour 2025 concernent des projets d’extensions, rénovations ou restructurations, dans un contexte de rareté des autorisations et d’application de la ZAN (zéro artificialisation nette). La majorité des nouveaux projets se concentrent sur des actifs existants, avec peu de créations nettes en zones commerciales.
Investissement : deux opérations majeures masquent un marché sélectif
Le T1 2025 a enregistré un volume investi de 1,35 milliard d’euros dans les commerces, soit près de 40 % du total des investissements banalisés en France. Cette performance est toutefois portée par deux opérations exceptionnelles : la cession de 60 % du portefeuille Kering (837 M€) et de 15 % du Forum des Halles. Hors ces transactions, le volume résiduel (481 M€) reste proche de celui du T1 2024. Les commerces de centre-ville concentrent 69 % des montants investis, reflétant l’attrait des actifs prime, tandis que l’activité reste faible sur les retail parks. Le marché demeure sélectif, avec une forte présence de liquidités, mais un décalage persistant entre les attentes vendeurs et acheteurs ralentit le rythme des transactions.
