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études & analyses

Immobilier des Commerces en France : Point marché

Les points Marché « Marketbeat Commerces » analysent l'activité du marché des commerces en France, en tenant compte de l'offre, de la demande placée et des transactions sur les marchés et les sous-marchés.

Marketbeat S1 2022

◖dernière publication Août 2022◗

Ce qu'il faut retenir des chiffres du bilan de l'Immobilier de Commerce / Retail au 1er semestre 2022 :

  • Une dynamique de reprise post-covid stoppée dans son élan par une succession de chocs exogènes : nouvelle vague épidémique et rupture des chaînes d’approvisionnement avec la Chine, guerre en Ukraine et forte hausse des prix de l’énergie.
  • Une inflation galopante qui pèse sur plusieurs facteurs : le moral des ménages et des chefs d’entreprise, la consommation et les coûts d’exploitation des enseignes.
  • Le retour des flux de clientèle sur certaines artères de centres-villes engendre des hausses de valeurs locatives à des niveaux pré-crise sur les axes les plus demandés.
  • Une baisse attendue de la part des créations de m² en périphérie : retail park (de 78% en 2021 à 51% en 2022) et surtout centres commerciaux (de 17% en 2021 à 9% en 2022)
  • Un volume d’investissement inédit en fin de semestre avec plus de 2.4 milliards d’euros investis en murs de commerce.
  • Un 2ème trimestre animé par des ventes de portefeuilles dont 2 supérieurs à 100 millions d’euros.
  • Une compression des taux sur la typologie la plus résiliente : les parcs d’activités périphériques avec des transactions attendues au 2ème semestre sur cette typologie d’actifs.

Consommation et chiffre d'affaires

Soutenu par une consommation en demi-teinte, l’indice des ventes du commerce de détail a légèrement augmenté au 2ème trimestre par rapport à 2021 (+2,5%) malgré un léger décrochage de plus de 2 pts en juin et un indice moyen de 98 identique à celui du 1er trimestre mais inférieur à son niveau d’avant crise. Cette modeste progression sur un an a été principalement alimentée par l’activité continue des petits commerces et la réouverture des Grands Magasins, qui ont bénéficié du retour d’une partie de la clientèle touristique internationale.

Néanmoins, les chiffres de fréquentation n’ont pas retrouvé leurs niveaux de 2019 et l’évolution du panier moyen ne suffit pas à compenser le déficit de flux et la progression du e-commerce. PROCOS annonce un recul de 15,1% de la fréquentation des commerces en juin par rapport à 2019 et sans surprise, avec une baisse plus marquée sur les centres commerciaux que les commerces de centre-ville. 

e-commerce : une croissance en route vers la stabilité

Des tendances observées qui se poursuivent

  • Élargissement du spectre de la clientèle, des habitudes se pérennisent ;
  • Accélération de l’organisation omnicanale du e-commerce avec l’amélioration des réseaux de distribution : réorganisation de la supply chain, développement de la pratique du click & collect et de la livraison à domicile ;
  • Généralisation de l’offre en ligne sur des sites propres ou via des places de marché y compris pour les indépendants ;
  • La part de marché du e-commerce s’élève à 14,1% en 2021 (13,4% en 2020 selon la FEVAD).

Centre commerciaux : les créations en perte de vitesse

L’effet conjoint des perspectives restrictives de la loi Elan et de la loi Climat et Résilience a mené certains promoteurs à revoir leurs objectifs de développement et réduire les projets de création de nouveaux centres commerciaux depuis quelques années. Se sont ajoutés les effets de la crise Covid et du conflit ukrainien qui freinent également le rythme des livraisons (financement, main d’oeuvre, approvisionnement matières premières, consommation, etc.) dans un parc qui arrive par ailleurs à maturité. Si plus de 200 000 m² devraient être inaugurés en 2022, seulement 9% de ces surfaces porteront sur des créations pures (34% sur les 5 dernières années).

Marché de l'investissement en commerces

A l’issue du 2ème trimestre, le volume investi en murs de commerces atteint 2,4 Mds d'euros, un niveau inédit depuis 2014, son plus haut historique (plus de 3 Mds d'euros en 6 mois). Cette performance s’explique par un 1er trimestre exceptionnel et un 2ème non moins dynamique, totalisant plus de 900 M€, un volume similaire à ceux enregistrés en 2012 et 2016. Avec 20% de parts de marché au 1er semestre, le secteur profite d’un effet d’aubaine, entre un marché des bureaux qui peine à trouver son rythme, notamment en raison du télétravail, et un marché de la logistique qui devient trop cher et commence à montrer ses limites.

Deux opérations d’envergure sont venues abonder la poche des grands volumes (> 100 M€), à savoir la vente du portefeuille OLYMPE (magasins DECATHLON) par AEW à une SCPI gérée par BNP REIM et l’opération de rotation d’actifs menée par CARMILA portant sur la vente de 6 ensembles commerciaux à une JV entre BATIPART et ATLAND VOISIN. Avec près de 1,2 Mds d'euros, les grands volumes totalisent ainsi la moitié des montants investis à l’issue du 1er semestre.

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