Dernière mise à jour : Janvier 2025
L’année 2024 a été marquée par un contexte économique et politique instable, influençant fortement le marché de la logistique en France. Malgré une croissance modérée du PIB (+1,1 %) et une baisse de l’inflation (2 % contre 4,9 % en 2023), les incertitudes budgétaires et la hausse du chômage ont pesé sur l’activité. Dans ce cadre, le marché logistique a connu des dynamiques contrastées entre un ralentissement de la demande des utilisateurs et une forte reprise des investissements.
Le marché utilisateur : Un ralentissement marqué par l’incertitude
Face aux tensions économiques et géopolitiques, les acteurs de la logistique ont adopté une posture prudente, avec un ralentissement notable des prises à bail et acquisitions. En 2024, la demande placée s’est établie à 3 millions de m², soit une baisse de -23 % sur un an et de -14 % par rapport à la moyenne décennale.
- Une demande concentrée sur les grandes surfaces : Malgré le repli général, les grands entrepôts (+60 000 m²) ont mieux résisté grâce à des transactions stratégiques, notamment d’acteurs du e-commerce comme Amazon.
- Un déséquilibre géographique : La Dorsale logistique (axe Lille-Paris-Lyon-Marseille) a enregistré une forte baisse (-28 % par rapport à 2023), tandis que des régions comme le Centre-Val de Loire (+42 %) et le sud des Hauts-de-France ont bénéficié d’un report d’activité.
- Une augmentation des disponibilités immédiates : L’offre de seconde main a progressé de +81 % sur un an, contribuant à une hausse du taux de vacance à 5,7 %. Cependant, ce stock ne répond pas toujours aux besoins des utilisateurs, notamment en raison d’une inadéquation géographique et du manque d’actifs neufs conformes aux dernières normes.
Les loyers, après une hausse entre 2022 et 2023 (+10 %), se stabilisent, voire amorcent une baisse (-5 % pour la première main). En parallèle, les mesures d’accompagnement des bailleurs (franchises, prise en charge de travaux) se renforcent.
Le marché de l’investissement : Forte reprise et retour des investisseurs internationaux
Contrairement à la demande utilisateur, le marché de l’investissement logistique a enregistré un fort rebond, atteignant 4 milliards d’euros en 2024 (+100 % par rapport à 2023), dépassant ainsi la moyenne décennale.
- Un regain d’appétit des investisseurs internationaux : Ceux-ci ont représenté 81 % des volumes investis, avec une forte présence des fonds "Core" allemands.
- Des transactions de grande ampleur : La part des opérations supérieures à 100 M€ a doublé et représente désormais 34 % des volumes. La vente en portefeuilles a également bondi (+27 % par rapport à 2023).
- Des rendements attractifs : Le taux prime logistique s’est stabilisé autour de 4,75 %, avec des écarts régionaux (4,90 % à Marseille, 5,10 % à Lille). Cette stabilisation, couplée à la baisse des taux directeurs de la BCE, pourrait favoriser une compression des rendements en 2025.
La Dorsale logistique a concentré 55 % des investissements (2,2 milliards d’euros), confirmant son attractivité pour les investisseurs. L’année 2025 s’annonce prometteuse, avec un pipeline de transactions déjà bien fourni, notamment sur des volumes supérieurs à 100 M€.
Le marché de la logistique en 2024 a été marqué par une divergence notable entre un marché utilisateur en retrait et un marché de l’investissement en forte expansion. L’année 2025 s’annonce déterminante, avec des ajustements attendus sur l’offre et les valeurs locatives, ainsi qu’un maintien de la dynamique d’investissement, portée par des rendements stabilisés et un regain d’intérêt des fonds internationaux.
