Cushman & Wakefield, leader mondial de l’immobilier d’entreprise, tire ses premières analyses de la publication des chiffres du marché de la logistique pour le 3ème trimestre 2024.
A fin septembre 2024, toujours dans l’attente de signaux économiques et politiques clairs, le marché utilisateurs n’a pas esquissé de velléité de reprise. Dans ce contexte, le volume placé du 3ème trimestre 2024 est en recul de 53%, et le cumul placé depuis le début d’année en régression de 27%. « Certains fondamentaux de marché comme l’appétence pour la 1ère main perdure » souligne Alexis Bouteiller, Head of Logistics France, « cependant sur un plan géographique, ce sont dorénavant les territoires hors Dorsale qui tirent leur épingle du jeu ».
Parallèlement à la baisse de la demande placée, on observe une reconstitution du stock d’offres immédiates qui, bien qu’alimenté principalement par des libérations de seconde main, se compose d’un tiers de surfaces de 1ère main. Ainsi, certaines régions repassent significativement au-dessus du seuil de tension avec un taux de vacance supérieur à 5%. C’est le cas des Hauts de France, mais aussi de l’Île-de-France qui pâtie quant à elle d’un niveau de demande placée au plus bas, et de la concurrence d’une 4ème couronne émergente devenant la nouvelle terre d’accueil des acteurs de la logistique.
« Aujourd’hui, on évoquera moins les difficultés à trouver des disponibilités (à l’exception des régions PACA et AURA) que la prudence conjoncturelle » remarque Alexis Bouteiller. Si la période inflationniste semble être passée, la reprise de la croissance et de la consommation des ménages reste suspendue au programme économique et budgétaire du nouveau gouvernent. « En attendant des jours meilleurs, la progression des valeurs locatives marque une pause et les mesures d’accompagnement progressent » conclut-il.
A l’inverse, le marché de l’investissement reprend des couleurs et se place plus que jamais au cœur des stratégies d’investissement comme l’alternative au bureau. Avec 1 Md € engagés au T3 2024, le total cumulé depuis le début de l’année des engagements atteint 2,3 Mds €, soit le double de 2023 et un niveau proche de la moyenne 2017-2020. La classe d’actifs pèse désormais 30 % du total France en immobilier d’entreprise banalisé.
« Le segment du Core s’est clairement réactivé depuis le début de l’année, grâce au retour en force d’investisseurs long terme tels que les fonds allemands et les institutionnels français, qui avaient déserté le marché. Sans compter que des fonds européens diversifiés ont récemment réalisé d’importantes levées de capitaux à destination de la logistique, ce qui ne devrait pas manquer d’amplifier la dynamique actuelle » analyse Romain Nicolle Head of Industrial Capital Markets France.
Les taux de rendement prime sont pour l’instant stabilisés à 4,75 %, offrant un spread redevenu attractif. Mais la concurrence accrue entre les investisseurs devrait faire bouger prochainement les lignes.« Maintenant que l’environnement financier redevient plus favorable, avec la concrétisation par la BCE de sa 1ère baisse de taux, de nouvelles références de transactions actant d’un retour à la compression des rendements immobiliers pour le prime logistique sont attendues dans les prochains mois » conclue-t-il.
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