L’évolution des rues qui concentrent le plus de visiteurs et attirent les loyers des plus élevés est particulièrement scrutée par le marché, car révélatrice des transformations à venir.
Le match des artères européennes compare la dynamique des rues ‘prime’ de 7 capitales européennes (Londres, Berlin, Madrid, Rome, Bruxelles, Amsterdam, Paris) en se basant sur un critère unique : l’augmentation de la fréquentation piétonne au cours des 12 derniers mois. Les experts de Cushman & Wakefield dans chaque pays décryptent la réaction des acteurs du marché de l’immobilier commercial locatif : évolution des prix, comportement des enseignes et des propriétaires.
Parmi les principaux enseignements de l’étude :
1. La fréquentation piétonne est au plus haut, et dépasse largement la période pré-COVID
Le chiffre de fréquentation est en effet supérieur de 80% à la moyenne de fréquentation pré-Covid (fréquentation impactée par le mouvement des Gilet Jaunes)
- Une boutique sur la rue voit passer chaque mois plus d’un million de personnes devant sa porte (1.009.000).
Il s’agit d’une moyenne, calculée à partir de 10 points de chaque rue répartis de manière homogène des deux côtés de la rue. Cela signifie que les boutiques sur l’avenue peuvent avoir des fréquentations plus ou moins élevées. Le nombre total de piétons passant sur l’ensemble de l'avenue est largement supérieur au nombre de piétons passant devant une seule boutique.
- La fréquentation des 12 derniers mois (Mai 2022 – Juin 2023) a augmenté de +15% par rapport à la période précédente (Mai 2021 – Juin 2022).
Cela représente également un bon de +131% par rapport à la période après le confinement (Mai 2020 – Juin 2021).
2. A l’approche des JO, les enseignes de renom se battent pour les emplacements disponibles
- La vacance commerciale est faible, et de nombreuses transactions sont réalisées.
- Ainsi, Adidas vient d’annoncer avoir signé un bail pour s’installer dans la Galerie des Champs-Élysées ;
- Pour Christian Dubois, International Partner Head of Retail Services de Cushman & Wakefield France : « 10 jours après la fermeture du Disney Store, deux entreprises avaient déjà fait une offre pour reprendre le bail. »
- La fréquentation des 12 derniers mois (Mai 2022 – Juin 2023) a augmenté de +15% par rapport à la période précédente (Mai 2021 - Juin 2022).
Cela représente également un bon de +131% par rapport à la période après le confinement (Mai 2020 – Mai 2021).
- A l’approche des JO, les loyers des magasins temporaires s’envolent. Habituellement, le principe du magasin temporaire est de signer un bail précaire, dont le loyer est moins élevé qu’un bail traditionnel. Désormais, les loyers des boutiques éphémères, pour l’année 2024, dépassent ceux des baux traditionnels.
3. Le marché est tiré par le luxe et le prêt à porter « sportwear », comme partout en Europe
- Les marques de luxe comme Panerai ou Messika s’apprêtent à ouvrir de nouveau magasins sur les Champs-Élysées.
- Le prêt à porter de sport se porte très bien également. Outre Adidas, on note l’arrivée d’un flagship de Lululemon, ou encore le déplacement de Footlocker.
- La performance des Champs-Élysées suit la même dynamique que ses consœurs européennes, à l’exception d’Oxford Street, dont la fréquentation continue à diminuer.
Le classement des rues européennes :
|
Rue Ville |
Augmentation de la fréquentation Par rapport à la période précédente |
Passage mensuels moyen devant une boutique |
|
Kalverstraat Amsterdam |
+ 30% |
726 000 |
|
Gran Via Madrid |
+ 26% |
1 923 000 |
|
Avenue des Champs-Élysées Paris |
+ 15 % |
1 009 000 |
|
Corso Vittorio Emanuele II Milan |
+ 6 % |
906 000 |
|
Le Meir Anvers |
+2% |
834 000 |
|
Kurfürstendamm Berlin |
(-) 12% |
688 000 |
|
Oxford Street London |
(-) 18% |
1 014 000 |
Après une période Covid-19 qui a vu un taux de vacance très élevée sur l'avenue, les Champs-Elysées continuent leur rémission avec une fréquentation qui a plus que doublé par rapport à il y a deux ans, selon l'étude (+131%). L'axe bénéficie du retour des touristes internationaux à Paris, et notamment d'une clientèle fortunée qui semble préférer la capitale française à Londres. Les visiteurs ayant de hauts revenus représenteraient 35% des visiteurs. La partie haute des champs comprend plus de boutiques de luxe tandis que la partie basse est plus orientée sport, comme Nike ou Citadium. Lululemon, la marque canadienne connue pour ses leggings, est la dernière à avoir fait son arrivée, en décembre dernier. Il s’agit de son premier magasin en Europe continentale. Foot Locker, spécialiste américain des baskets, se déplace de quelques numéros (du 66 au 36) afin d’y ouvrir un vaisseau amiral flambant neuf. Adidas vient de signer un bail de sept ans pour s’installer dans la galerie des Champs-Élysées, au n° 88 de l’avenue, sur une surface de 2 800 m2 précédemment occupée par H&M.
