Logistics Tenant Profile # 15 고양·파주 – 유통 삼국지 한강 쟁탈전

고양·파주 지역은 수도권 접근성이 뛰어나며 인근 택지지구(일산신도시, 운정신도시 등)와 편리한 대중교통으로 인력 수급이 용이합니다. 이러한 이점으로 이커머스 기업의 물류 거점으로 선호되며, 특히 교통 편의성이 우수한 서울문산고속도로를 따라 이커머스 배송 거점이 다수 분포하고 있습니다. 또한, 파주는 출판사 및 인쇄소가 밀집해 있는 대표적인 출판도시로, 많은 도서 물류센터가 위치하고 있습니다. 주요 도서 출판, 유통기업인 교보문고, 알라딘, 북센 등이 물류 거점을 운영 중입니다.
 
기 공급량의 약 57% 수준인 123천 평의 물류센터가 ‘26년까지 공급 예정되어 있으나, 투자 환경 악화로 인해 약 13%만이 착공되었습니다. 미착공 면적은 준공 지연 또는 사업 취소로 이어질 것으로 예상되어, 계획 대비 공급량이 대폭 감소할 것으로 보입니다.
 
이커머스 물류기업이 가장 많은 면적을 점유(약 48.0%)하고 있으며, 출판, 제조, 패션, 택배 순으로 많은 물류 면적을 차지하고 있습니다. 쿠팡의 배송 거점과 볼드나인, 교원스타트원 등의 풀필먼트 센터가 다수 위치해 있으며, 파주출판단지를 중심으로 교보문고, 북센 등이 출판물 물류센터를 운영하고 있습니다. 그리고 삼성전자, 현대모비스의 제조업 물류 거점이 위치하고 있습니다.
 
이커머스 산업의 급격한 성장과 저금리, 자금 지원 대책 등으로 최근 2~3년 내 물류센터 신규 공급이 폭발적으로 증가하였습니다. 하지만 금리 및 공사비 인상으로 사업성이 저하되며, 2024년부터 공급이 급감하고 2026년 이후 이전 수준(50~70만평 규모)으로 공급이 예상됩니다. 물류센터 수요의 경우, 코로나 팬데믹 이후 잠시 년 70만평 규모로 정체되고 있으나 2027년에는 년 100만평 수요가 발생할 것으로 예상합니다.
 
누적 규모 비교 결과, 2021년을 기점으로 급격히 공급 과잉이 발생하였으나 2024년을 정점으로 공급 과잉이 조금씩 해소될 것으로 예상되며 2027년쯤 공급과 수요가 균형을 이루며 공급과잉이 완전 해소될 것으로 전망됩니다.
 
저온 물류센터는 2015년 컬리의 ‘샛별배송’ 서비스 출시와 함께 새벽배송 시장이 성장하면서 온라인 식품 유통 시장 성장에 대한 기대감과 함께 2019년 11만 평에서 2023년 69만 평으로 5년간 약 6.3배 공급 규모가 증가하였습니다. 그러나 코로나 팬데믹 이후 음식료품의 온라인 침투율은 더디게 증가하며 기대와는 달리 저온 물류센터 수요는 일부 정체된 양상을 보이고 있습니다.
 
과잉 공급과 수요 정체로 인해 저온 물류센터는 2030년 이후 공급 과잉이 해소될 것으로 예상되며, 장기 공실 해소를 위해 저온 센터의 상온/정온 센터 전환, 데이터 센터로의 전환 등 다양한 대책방안을 검토해 볼 필요가 있습니다.