Celkový objem transakcií v oblasti komerčných nehnuteľností na Slovensku presiahol v prvom polroku 2022 hodnotu 600 miliónov eur, čím sa stal najsilnejším polrokom za posledných 20 rokov.
- Celkové investície do komerčných nehnuteľností za prvý polrok 2022 presiahli 600 miliónov eur
- Za rekordným objemom stojí odčlenenie časti pôvodného portfólia Penty na nového developera Alto Real Estate
- Aj vďaka transakcii medzi Alto Real Estate a Pentou, kancelárske budovy získali pozíciu dominantného segmentu s takmer 70 % podielom na celkových investíciách
- Stúpa podiel domáceho kapitálu (SK + CZ), ktorý predstavoval takmer 70 % celkového objemu transakcií
- V kontexte rastúcej inflácie a rastúcich úrokových sadzieb neočakávame ďalší pokles výnosov (tzv. prime yield)
- Slovensko si naďalej udržuje reputáciu bezpečnej investičnej lokality s konkurenčnými výnosmi
Celkový objem transakcií v oblasti komerčných nehnuteľností na Slovensku presiahol v prvom polroku 2022 hodnotu 600 miliónov eur, čím sa stal najsilnejším polrokom za posledných 20 rokov. Napriek ruskej invázii na Ukrajinu, ktorá predstavuje ďalšiu skúšku po dvoch rokoch pandémie koronavírusu, pretrváva optimizmus investorov, čo potvrdzuje množstvo prebiehajúcich investičných transakcii. Preinvestovaná suma, ktorá predstavuje mierny prírastok oproti prvému polroku 2021 a 52 % nárast oproti priemeru za rovnaké obdobie posledných piatich rokov, je toho dôkazom. Celkovo bolo zrealizovaných jedenásť transakcií, z ktorých päť bolo mimo územia Bratislavy.
Kancelársky sektor potvrdzuje svoje stabilné postavenie na trhu. Záujem investorov o kancelárske budovy rastie, čo potvrdzujú ako uzavreté, tak prebiehajúce transakcie. Akvizície budov Digital Park II a Sky Park Offices, ktoré sa radia medzi najväčšie kancelárske budovy na trhu, sa v rámci preklopenia časti portfólia Penty do rúk nového developera Alto Real Estate stali dominantnými transakciami za prvý polrok. Zároveň prispeli k vysokému podielu domáceho kapitálu na trhu komerčných nehnuteľností. Medzi ďalšie transakcie patrí akvizícia historickej pamiatky Pradiareň 1900, ktorá bola len nedávno prerobená na prvotriedne kancelárske priestory a získala certifikát BREEAM s najlepším hodnotením excellent.
„V dôsledku rastúcej inflácie a zvyšujúcich sa úrokových sadzieb vidíme veľmi obmedzený priestor na pokračovanie kompresie očakávaného výnosu (prime yieldov). Aj preto prišlo v roku 2022 k očakávanému poklesu dosiahnuteľnej výnosovej miery, ktorá sa pre kancelárske budovy dostala na úroveň 5,00 % a v prípade priemyselných nehnuteľností na 5,25 %. Pre dané sektory komerčných nehnuteľností tak dosiahla svoju historicky minimálnu hodnotu. Jedným zo zdrojov možného rastu hodnoty nehnuteľností na najbližší rok môže byť indexácia nájomného,“ uvádza Marián Fridrich, riaditeľ Cushman & Wakefield Slovensko.
Sektor priemyselných nehnuteľností, ktorý si za posledných päť rokov držal stabilné polročné preinvestované objemy v priemere nad 130 miliónov eur, zažil za prvý polrok 2022 útlm. Zapríčinené je to nedostatkom nehnuteľností spĺňajúcich očakávania investorov dostupných na predaj, nakoľko za posledné roky väčšina tzv. „A-class“ budov zmenila majiteľa. Napriek tomu, že sa v priemysle zrealizovali dve transakcie, ich podiel na celkovom objeme transakcií dosiahol len 6 %. Išlo o akvizíciu skladu Billa pri Senci Švédskym realitným investičným fondom EQT Exeter, a transakciu výrobného závodu v Beluši, ktorú kúpil tretí fond investičnej a developerskej skupiny Arete Invest.
Pandémia koronavírusu spôsobila pokles mobility ľudí a stým spojené nižšie obraty retailových prevádzok. Absolútne uvoľnenie opatrení súvisiacich s pandémiou ešte v prvom kvartáli však prinieslo oživenie retailového sektoru, čo potvrdzuje aj zvýšený apetít investorov po týchto nehnuteľnostiach. Dôkazom toho je aj transakcia nákupného centra Atrium Optima v Košiciach, kde na strane kupujúcich zaujali miesto opäť slovenskí investori. Predaj najväčšieho nákupného centra mimo Bratislavského kraja s celkovou prenajímateľnou plochou 49 000 metrov štvorcových dosiahol hodnotu 118 miliónov eur. Akvizícia portfólia štyroch nákupných centier Max rakúskou realitnou spoločnosťou Supernova iba potvrdzuje zvýšený dopyt po týchto nehnuteľnostiach. Retailový trh zažíva veľké oživenie investičnej aktivity po výkyvoch za posledné dva roky.
Dosiahnuteľná výnosová miera pre retailové komodity je vyšší, než je tomu v ostatných sektoroch komerčných nehnuteľností. Pre nákupné centrá s plnou obsadenosťou a vysokou mobilitou ľudí dosahuje úroveň 6 % a pre najatraktívnejšie retail parky sa výnosová miera pohybuje okolo úrovne 7 %.
