- Investície do hotelov v regióne CEE-6 dosiahli 464 miliónov eur, čo je nárast o 74 %
- ESG je teraz pre investorov kľúčovou výzvou, ale aj príležitosťou znížiť náklady a zvýšiť hodnotu aktív o približne 6% "zeleným cenovým bonusom"
- Len menej ako 5 % hotelov v hlavných mestách CEE-6 má overenú ESG certifikáciu
- Hotely v CEE-6 majú do roku 2030 znížiť svoju uhlíkovú stopu o viac ako 50 %
Spoločnosti Cushman & Wakefield a CMS predstavujú hlavné zistenia zo štvrtého vydania svojho spoločného prieskumu hotelového investičného trhu v strednej a východnej Európe: Getting Real about ESG in Hotel Real Estate.
Investície do hotelov na vzostupe
Hotelová investičná aktivita v regióne CEE-6 dosiahla od minulého do tohto júna 464 miliónov eur, napriek výraznému zvýšeniu nákladov na financovanie a pretrvávajúcim ekonomickým a geopolitickým problémom. Oproti predchádzajúcemu 12-mesačnému obdobiu ide o 74% nárast. Za posledné dva polroky bolo predaných 23 hotelov s takmer 3 000 izbami. Aktuálne prebieha niekoľko významných transakcií a tak by tento rok celkový objem hotelových investícií mohol dosiahnuť až 563 miliónov eur, čo je takmer o 30 % viac než v roku 2022. Chuť investorov rastie aj vďaka silnému oživeniu výkonnosti hotelov v regióne, kde tržby na dostupnú izbu (RevPAR) v tomto polroku o 6 % prekonali úroveň roku 2019.
Magsud Rahmanov, vedúci tímu hotelových transakcií pre strednú, východnú a južnú Európu, Cushman & Wakefield: "V posledných dvoch polrokoch podporil transakčnú aktivitu v hotelovom sektore v krajinách CEE-6 rastúci tlak na vlastníkov, aby predali alebo refinancovali svoje aktíva a na investorov, aby uplatnili nahromadený kapitál. Úlohu zohrala aj zvýšená výkonnosť hotelov. Napriek obsadenosti nižšej ako v prvej polovici roku 2019 zdvihol rast ADR v hlavných mestách CEE-6 v období H2 2022 – H1 2023 parameter RevPAR nad predpandemickú úroveň. Vzostupný trend v regióne by mal pokračovať: zatiaľ čo rast ADR sa zmierni, zvyšujúca sa obsadenosť pomôže udržať pozitívnu dynamiku RevPAR. Stabilizácia inflácie v kombinácii so zlepšením výkonnosti hotelov a návratom medzinárodných investorov, najmä z Ázie a Blízkeho východu, v budúcom roku pravdepodobne podporí ďalší nárast predajov hotelov. Potvrdzujú to niekoľko dohodnutých transakcií, na ktorých sa teraz podieľame."
Graf 1: Ročný objem hotelových transakcií v CEE-6 (v miliónoch eur)
(Nielen) Investori smerujú k udržateľným hotelom
Podľa prieskumu spoločnosti Cushman & Wakefield sa polovica hotelových investorov v strednej a východnej Európe už venuje otázkam ESG v rámci transakčnej due diligence a 40 % na ich začlenenie do nej aktuálne pracuje. Dôvodom je prísnejšia regulácia a potenciál na zvýšenie hodnoty aktív – a tiež hrozba možných problémov pri transakciách. Viac ako 50 % investorov pri akvizíciách a predajoch hotelov zaznamenalo problémy spojené s ESG. Pre približne 35 % investorov to malo významné finančné dopady vo výške nad pol milióna eur. V regióne CEE sa kontaktovaní investori s takýmito veľkými dopadmi zatiaľ nestretli; 60 % to však prinieslo problémy nefinančné alebo finančné v nižšej hodnote (pod 500 tisíc eur).
Graf 2: ESG due diligence ako súčasť procesu akvizície hotelov
ESG ako biznisová výhoda
Tí, ktorí sa k oblasti ESG stavajú proaktívne a progresívne, môžu zvýšiť hodnotu svojich hotelov vďaka vyšším príjmom, nižším prevádzkovým nákladom a atraktívnosťou pre investorov zvýšenou očakávaným "zeleným cenovým bonusom", ktorý by pri hoteloch, ktoré v ESG dosiahnu najlepšie výsledky, mohol byť až 6 %.
Podľa prieskumov spoločnosti Cushman & Wakefield a jej skúseností s energetickými auditmi môžu hotely vďaka opatreniam zameraným na udržateľnosť výrazne znížiť spotrebu energie a vody. Podľa najnovšieho reportu Cornell Hotel Sustainability Benchmarking Index (CHSB 2023) bola priemerná konečná spotreba energie u vzorky 31 "full-service" hotelov (teda s plným rozsahom služieb) vo Varšave, Prahe a Bukurešti v roku 2021 približne 166 kWh na obsadenú izbu, kým 25 % najefektívnejších hotelov malo o 41 % nižšiu spotrebu energie na úrovni 99 kWh na obsadenú izbu.
Potreba znížiť spotrebu energií stúpla s nedávnym nárastom ich cien. Podľa údajov spoločnosti HotStats predstavovali náklady na energie v hoteloch vo východnej Európe v prvom polroku roku 2019 3,9 % celkových príjmov, v prvom polroku roku 2023 stúpli na 7,2 %. V prepočte na obsadenú izbu sa za tú dobu zvýšili z 4,6 eura na 9 eur, čo je nárast o 95 %. Hrubý prevádzkový zisk hotelov vo východnej Európe sa tým znížil približne o 9,1 %, v Českej republike o 4,6 %. Nie je prekvapením, že hotelieri hľadajú možnosti, ako tento dopad zmierniť.
Výrazných úspor možno dosiahnuť aj pri spotrebe vody. Tá podľa indexu CHSB 2023 vo vzorke 28 "full-service" hotelov vo Varšave, Prahe a Budapešti v roku 2021 v priemere predstavovala cca 520 litrov na obsadenú izbu, zatiaľ čo v 25 % najefektívnejších hotelov to bolo 328 litrov, čo je o 37 % menej.
ESG, teda štandard hodnotiaci dlhodobý dopad firmy na životné prostredie a spoločnosť, má v hotelovom sektore význam aj v tom, že podporuje nábor talentovaných zamestnancov, inovácie, rast hodnoty značky a šancu získať lepšie financovanie. Udržateľné hotely môžu uzavrieť výhodnejšie obchodné podmienky s hotelovými prevádzkovateľmi. Nemenej dôležitá je rastúca regulácia zo strany EÚ, ktorá sa dotkne aj majiteľov hotelov.
Lukáš Hejduk, vedúci pre hotelový sektor, CMS: „ESG je v hotelierstve morálnou nevyhnutnosťou a tiež zohráva kľúčovú úlohu pri vytváraní hodnoty a podpore odolnosti sektora. Očakávania hostí, investorov a regulačných orgánov sa menia a majitelia alebo prevádzkovatelia hotelov na to musia reagovať. Vďaka inováciám môžu vyhovieť rastúcemu dopytu po udržateľnej a spoločensky zodpovednej prevádzke. Európska únia dynamicky vyvíja legislatívu na podporu zelenej transformácie. Už bolo prijatých niekoľko právnych aktov, ktoré majú efektivizovať ESG reporting a budú mať priamy vplyv na finančný i hotelový sektor, pretože zainteresované strany budú hodnotiť výkonnosť hotelov v oblasti ESG vo stále väčšej miere."
Poznámka: Časový plán a podrobnosti hlavnej legislatívy EÚ k ESG nájdete na stranách 54–62 prieskumu.
Hotelov s formálnou ekologickou certifikáciou je málo
V hotelovom odvetví existuje mnoho ekologických certifikátov, ktorých kvalita a spoľahlivosť sa líšia. Napríklad na platforme Booking.com má viac ako 60 % hotelov v kľúčových mestách strednej a východnej Európy známku Travel Sustainable. Avšak to môže znamenať aj len malý počet skutočne udržateľných postupov – a tvrdenia samotných hotelov o ich zavedení nie sú overované. Len niekoľko hotelov môže svoje tvrdenia o udržateľnosti doložiť uznanými ESG certifikátmi udelenými nezávislými tretími stranami. Približne 7 % hotelov na hlavných európskych trhoch má ESG certifikácie uznané platformou Google Travel (napr. BREEAM, LEED, Green Key, Green Globe, Earth Check, GSTC atď.). Vo väčšine miest strednej a východnej Európy je podiel hotelov s týmito ekologickými certifikátmi ešte nižší, pod 5 %. Výnimkou je Varšava, ktorá patrí medzi prvých desať trhov a kde má tieto ESG certifikáty takmer 10 % hotelov.
ESG certifikácie požadujú medzinárodné značky a inštitucionálni investori
Relatívne vyšší podiel certifikovaných hotelov vo Varšave je v regióne strednej a východnej Európy ojedinelý. Vo všeobecnosti je v CEE miera certifikácií nízka, kvôli slabej penetrácii značiek, vysokej fragmentácii a nízkemu podielu inštitucionálnych/medzinárodných vlastníkov.
David Nath, vedúci hotelového tímu pre strednú, východnú a južnú Európu, Cushman & Wakefield: „Hotely prevádzkované pod značkou významných medzinárodných reťazcov a hotely väčších kapacít zvyčajne cielia na dopyt medzinárodných firiem a segmentu MICE, ktoré formálne ekologické certifikácie vítajú. Mnoho renomovaných operátorov a nájomcov, tiež vlastníkov povzbudzuje k ich získaniu a niektorí majú dokonca vlastné programy udržateľnosti. Na väčšine hotelových trhov v strednej a východnej Európe je však penetrácia značiek pomerne nízka. Väčšina hotelov je tu tiež relatívne malá a v starších objektoch, často historických budovách, čo sťažuje dosiahnutie žiadanej úrovne certifikácie. Výnimkou je Varšava, kde je mnoho hotelov značkových a relatívne moderných.“
Inštitucionálni investori majú častokrát prísnu politiku ESG, jej súčasťou môže byť povinná certifikácia portfólia nehnuteľností. Mnoho hotelov v strednej a východnej Európe je však v súkromnom vlastníctve. V regióne síce pôsobia inštitucionálni investori, ako je Union Investment, Deka, Invesco či Accor Invest, tí však vlastnia hotely predovšetkým v Poľsku, čo vysvetľuje ich vyšší podiel certifikovaných hotelov.
Svoje stratégie udržateľnosti však rozvíjajú aj väčšie lokálne investičné skupiny v širšom regióne strednej a východnej Európy: v roku 2022 malo ESG politiku 70 % z nich a tí ostatní ju pripravovali. To by spolu s ďalším rozširovaním inštitucionálnych investorov v strednej a východnej Európe malo zvýšiť počet certifikovaných hotelov.
Cesta k udržateľnosti: Zložitá, ale reálna
Požiadavky investorov, regulačných orgánov a ďalších zainteresovaných strán rastú, a tak budú hotely v regióne strednej a východnej Európy musieť výrazne znížiť svoju uhlíkovú stopu a energetickú náročnosť. Podľa požiadaviek na zníženie energetickej náročnosti podľa najnovšieho nástroja Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), s ktorými mnohí inštitucionálni investori a ďalší zainteresovaní aktéri pracujú, sa očakáva zníženie uhlíkovej náročnosti hotelov v krajinách CEE-6 do roku 2025 o cca 17 % a do roku 2030 o 53 %. Predpokladom je, že hotely spĺňajú ciele pre rok 2023, čo však nemusí byť pravda. Podobne sa očakáva, že sa v krajinách CEE-6 výrazne zníži energetická náročnosť hotelov, a to v priemere o cca 11 % do roku 2025 a o 35 % do roku 2030. Hodnoty sa vzťahujú k úrovni pre rok 2023, ktorá sa pohybuje od 177 kWh na m2 v Bulharsku do 231 kWh na m2 v Rumunsku.
Dobrou správou sú príklady niektorých hotelov, podľa ktorých je toto výrazné zníženie možné. Napríklad energetická náročnosť 25 % najlepších hotelov vo vzorke CHSB 2023, ktorá zahrňuje 52 hotelov v Poľsku, je 125 kWh na m2, teda pod hodnotou CRREM pre rok 2030, ktorá je 141 kWh na m2.
Bořivoj Vokřínek, strategický poradca a vedúci výskumu v hotelovom sektore pre región EMEA, Cushman & Wakefield: „Tieto údaje ukazujú, že požadované zníženie energetickej náročnosti je síce náročné, ale dosiahnuteľné. Navyše majú hotely možnosť vyrábať vlastnú obnoviteľnú energiu alebo nakupovať zelenú energiu, čo by znížilo ich uhlíkovú stopu a pomohlo im vyhovieť plánom dekarbonizácie aj napriek vyššej energetickej náročnosti.“
Kompletný prieskum spoločností Cushman & Wakefield a CMS „Getting Real about ESG in Hotel Real Estate“ je k dispozícii na webovej stránke: https://cushwk.co/46J7ygS.