Năm 2024, kinh tế Việt Nam tiếp tục phục hồi và phát triển mạnh mẽ với GDP tăng 7,09% so với năm trước. Các ngành nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 3,27%, công nghiệp và xây dựng tăng 8,24%, và dịch vụ tăng 7,38%. Xuất khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 11,35%, trong khi nhập khẩu tăng 13,49%, cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ của thương mại quốc tế. Lạm phát được kiểm soát tốt, tiêu dùng cuối cùng tăng 7,54%, và đầu tư nước ngoài đạt 6,31 tỷ USD.
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở HÀ NỘI
Trong năm 2024, Hà Nội đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể về nguồn cung căn hộ mới, với khoảng 28.700 căn được ra mắt, gần gấp 3,4 lần so với năm 2023 và là mức cao nhất trong 5 năm qua. Riêng Q4 2024, đã có 9.138 căn hộ mới được giới thiệu, tăng 5% theo quý và tăng 146% theo năm. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi các dự án mới trong các khu đô thị tích hợp như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Global Gate. Khu vực ngoại ô đã vượt khu vực Phía Tây, đóng góp ba phần tư nguồn cung chính. Phân khúc trung cấp dẫn đầu nguồn cung mới, chiếm 57%, tiếp theo là phân khúc cao cấp với 43%. Lượng bán mới căn hộ tại Hà Nội đạt gần 9.200 căn, giảm 6% so với quý trước nhưng tăng 99% so với cùng kỳ năm trước. Tổng lượng bán mới trong năm nay đã tăng lên 29.800 căn, cao hơn 1,8 lần so với năm trước. Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao, được thúc đẩy bởi sự gia tăng dân số và di cư đô thị. Hầu hết các dự án mới trong các khu đô thị tích hợp lớn đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 90%. Một số dự án đã bán hết trong quý này đã chuyển sang giai đoạn đặt chỗ cho các giai đoạn tiếp theo. Giá sơ cấp trung bình gần 2.917 USD/m², tăng 8% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước. Sự tăng giá này được thúc đẩy bởi sự gia tăng nguồn cung mới từ các phân khúc cao cấp và sang trọng, chiếm hơn 40% nguồn cung mới, trong khi nguồn cung căn hộ bình dân vẫn còn hạn chế.
Thị trường nhà liền thổ Q4 2024 ghi nhận gần 3.900 nhà liền thổ đã được ra mắt, đánh dấu một kỷ lục mới. Trong Q4 2024, thành phố đã chứng kiến sự ra mắt của 1.687 căn mới, giảm 36% theo quý nhưng tăng gấp 12,5 lần theo năm. Sự gia tăng này chủ yếu được thúc đẩy bởi việc ra mắt một dự án khu đô thị tích hợp lớn tại Huyện Đông Anh, chiếm 85% nguồn cung mới. Khu vực Ngoại ô tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường nhà liền thổ, chiếm 98% nguồn cung mới. Trong năm 2024, hơn 3.000 căn đã được bán, tăng gần 11,7 lần so với năm 2023. Trong Q4 2024, thị trường nhà liền thổ của Hà Nội ghi nhận 892 căn được bán, giảm 52% theo quý nhưng tăng khoảng 10 lần so với cùng kỳ năm trước. Ngoài ra, các quận/huyện ngoại thành khác như Hà Đông, Hoàng Mai và Thường Tín cũng cho thấy tỷ lệ hấp thụ tốt. Giá bán nhà liền thổ tăng lên 11.934 USD/m², giảm 9% theo quý nhưng tăng 101% theo năm. Sự gia tăng đáng kể trong giá bán sơ cấp trung bình của Hà Nội đánh dấu sự phục hồi đáng chú ý từ mức giá tương đối thấp vào năm 2023. Trong suốt năm này, các chủ đầu tư đã tạm ngừng hoạt động bán hàng để chờ đợi sự cải thiện của thị trường.
Năm 2025, dự kiến sẽ có khoảng 18.700 căn hộ mới và 2.100 căn nhà liền thổ được ra mắt, chủ yếu ở các Khu vực Ngoại ô như Quận Gia Lâm và Đông Anh. Các khu vực Trung tâm, Rìa trung tâm và phía Tây có khả năng sẽ chứng kiến sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ. Các quận Ngoại ô sẽ dẫn đầu về nguồn cung mới nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng và quy hoạch phát triển đô thị. Đông Anh và Gia Lâm dự kiến sẽ trở thành các Quận đô thị, tăng cường đáng kể nguồn cung nhà ở từ các dự án lớn như Vinhomes Cổ Loa và BRG Smart City.
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI
Trong Q4 2024, thị trường bán lẻ Hà Nội không có nguồn cung mới nào, giữ nguyên tổng diện tích bán lẻ ở mức gần 1,4 triệu m2. Trong suốt năm 2024, thị trường đã chào đón thêm 14.734 m2 diện tích bán lẻ. Nguồn cung mới này đến từ ba dự án đáng chú ý: The Linc, Diamond Park Plaza và Diamond Plaza, tất cả đều nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Tỷ lệ lấp đầy chung trong Q4 2024 đạt 85,7%, tăng nhẹ 0,1 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 0,6 điểm phần trăm theo năm. Quý này chứng kiến sự mở rộng của các ngành như Mỹ phẩm, F&B và Siêu thị, với các thương hiệu bao gồm SK-II, Don Chicken và Dong Gogi. Giá thuê gộp trung bình của tầng trệt (GF) đạt 44,6 USD/m2/tháng, tăng 1,6% theo quý và 3,7% theo năm. Việc điều chỉnh giá thuê được ghi nhận ở các bất động sản có công suất thuê ổn định.
Trong ba năm tới (2025 – 2027), khoảng 17 dự án bán lẻ sẽ bổ sung thêm 278.000 m2 diện tích bán lẻ cho thị trường, trong đó khu vực phía Tây chiếm tới 46% nguồn cung tương lai. Các nhà phát triển bán lẻ lớn cũng đang mở rộng sang các tỉnh lân cận, như các dự án như Vincom Megamall Ocean Park 2 tại Hưng Yên và Aeon Mall Hạ Long tại Quảng Ninh, làm nổi bật tiềm năng phát triển của ngành bán lẻ.
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI
Trong Q4 2024, thị trường văn phòng Hà Nội duy trì mức cung ổn định theo quý, không có thay đổi đáng kể nào được ghi nhận đối với cả văn phòng hạng A và hạng B. Tuy nhiên, tính theo năm, nguồn cung hạng A tăng vừa phải ở mức 2,55%, trong khi nguồn cung hạng B tăng trưởng cao hơn chạm mức 2,79%. Sự tăng trưởng ổn định phản ánh lòng tin các nhà phát triển vào thị trường văn phòng Hà Nội, đặc biệt là ở các khu vực chiến lược như Hoàn Kiếm và Cầu Giấy, nơi vẫn tập trung nhu cầu về không gian văn phòng chất lượng cao.
Trong Q4 2024, tỷ lệ lấp đầy phân khúc Hạng A vẫn ở mức cao, với mức tăng nhẹ 1,34 điểm phần trăm theo quý và mức tăng đáng kể 5,07 điểm phần trăm theo năm, được thúc đẩy bởi nhu cầu từ các ngành như CNTT, Ngân hàng và Hậu cần. Điều này phản ánh sự dịch chuyển của khách thuê sang các không gian văn phòng chất lượng cao ở những vị trí đắc địa. Ngược lại, tỷ lệ lấp đầy Hạng B giảm 0,46 điểm phần trăm theo quý và 0,03 điểm phần trăm theo năm, vì khách thuê nhạy cảm với chi phí ưu tiên khả năng chi trả trong bối cảnh nguồn cung tăng. Thị trường cho thấy các văn phòng hạng trung phải đối mặt với sự cạnh tranh ngày càng tăng và áp lực về giá. Giá thuê văn phòng hạng A và hạng B tại Hà Nội đã giảm nhẹ trong Q4 2024.
Năm 2025, thành phố dự kiến sẽ chào đón 24.500 m² nguồn cung mới. Giá thuê kỳ vọng sẽ tăng khoảng 1,7% đến 2,2% trong giai đoạn 2025–2026, tỷ lệ trống sẽ giảm xuống mức khoảng 23-24% khi nhu cầu thuê bắt đầu phục hồi. Từ năm 2027, mức tăng giá thuê được dự báo sẽ ổn định ở khoảng 1,0% mỗi năm. Trong giai đoạn 2025–2029, tổng nguồn cung của Hà Nội sẽ tăng 7,7% mỗi năm. Bắt đầu từ năm 2027, tỷ lệ trống sẽ tăng lên 27-28% do sự gia tăng nguồn cung mới.Nhu cầu thuê chính vẫn đến từ các ngành chủ chốt như ngân hàng, sản xuất, công nghệ thông tin, bảo hiểm và logistics. Các khách thuê trong tòa nhà văn phòng hạng A tiếp tục chú trọng vào các tiêu chuẩn bền vững và không gian làm việc linh hoạt. Tòa nhà xanh và bền vững sẽ là một xu hướng tất yếu cho các dự án phát triển mới.
BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP VÙNG KINH TẾ TRỌNG ĐIỂM MIỀN BẮC
bao gồm: Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh
Một khu công nghiệp mới đã được triển khai tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc trong quý này đó là khu công nghiệp Yên Mỹ II mở rộng tại tỉnh Hưng Yên, cung cấp khoảng 150 ha đất công nghiệp cho thuê vào thị trường. Tổng nguồn cung đất công nghiệp tại miền Bắc hiện đạt trên 16.800 ha, tăng 0,9% so với quý trước và 15,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, một dự án nhà xưởng xây sẵn mới là khu công nghiệp Vietnam Deep C giai đoạn 2, đã được triển khai trong quý này, bổ sung khoảng 71.500 m² diện tích, nâng tổng nguồn cung thị trường này vượt qua 4,3 triệu m², tăng 1,7% so với quý trước và 16,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường nhà kho xây sẵn cũng ghi nhận ba dự án mới ở Hải Phòng và Hưng Yên đã được triển khai, bổ sung khoảng 150.000 m2 cho thị trường. Tổng nguồn cung nhà kho phía Bắc đạt hơn 2,9 triệu m2, tăng 5,7% theo quý và 33,1% theo năm.
Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc duy trì được động lực đầu tư tốt, với tổng diện tích hấp thụ ròng là 83 hecta. Nhu cầu chủ yếu đến từ Hưng Yên với tỷ lệ 29% và Hải Dương với 20%. Trong khi đó, Bắc Ninh và Hải Phòng, hai trung tâm công nghiệp & logistics chính của khu vực phía Bắc, mỗi tỉnh chiếm 17% tổng nguồn cầu. Các động lực chính thúc đẩy nhu cầu đất khu công nghiệp trong quý này đến từ các ngành: Điện tử, Hóa chất và các đơn vị phát triển nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Mức giá chào thuê trung bình của đất khu công nghiệp trên toàn thị trường được ghi nhận ở mức 130 USD/m²/thời hạn thuê, tăng 4,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Ở cấp độ dự án, một số dự án đã điều chỉnh giá thuê tăng khoảng 7-10% do nhu cầu cao về đất khu công nghiệp.
Diễn biến hấp thụ của nhà xưởng và nhà kho xây sẵn lần lượt được ghi nhận là 128.600 m² và 54.400 m², với giá thuê trung bình mỗi thị trường đạt 4,9 USD/m²/tháng. Đa số các đơn vị phát triển đều duy trì mức giá thuê không thay đổi do điều kiện thị trường cạnh tranh.
Khoảng 4.000 hecta nguồn cung dự kiến sẽ gia nhập thị trường trong giai đoạn từ 2025 đến 2027. Tuy nhiên, nhiều khu công nghiệp đang có dấu hiệu bị trì hoãn do vấn đề giải phóng mặt bằng và đền bù, điều này có thể làm chậm tiến độ ra mắt của các dự án đến năm 2025, 2026 và các năm tiếp theo. Thị trường nhà xưởng dự kiến sẽ đón nhận khoảng 971.000 m² diện tích. Các dự án đáng chú ý như BW Industrial, CNC Tech, Indochina Kajima và Frasers Property. Xét về vị trí, tỉnh Vĩnh Phúc dẫn đầu trong nguồn cung tương lai với tỷ lệ đóng góp 38%. Về nguồn cung nhà kho, vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc sẽ chào đón khoảng 800.000 m² gia nhập thị trường trong ba năm tới (2025 – 2027). Bắc Ninh và Hải Phòng sẽ dẫn đầu với tỷ lệ lần lượt là 52% và 22%.
Tải báo cáo đầy đủ về thị trường Q4 2024 tại đây.
