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Reconversion de parking - Logistique urbaine Reconversion de parking - Logistique urbaine

La reconversion des parkings en renfort de la logistique urbaine

Olivier Taupin • 16/09/2022

Sur le front des volumes de colis livrés, on peut dire qu’il y a eu un avant et un après-Covid, et la logistique urbaine, sujet déjà central avant la crise sanitaire, fait désormais figure d’enjeu vital. Dernier kilomètre, logistique des retours, ship-from-store, consignes automatisées, drives, points relais, click-and-collect, « dark store », « dark kitchen », tout une sémantique exprime le développement d’un commerce à 360 degrés. Ce commerce omniscient, omniprésent, omnicanal, fait la promesse au consommateur final qu’il peut tout commander, à toute heure, et être livré partout (ou presque). Résultat, le flux de marchandises dans la ville explose et nécessite de s’adosser à une logistique adaptée.

La panoplie des solutions destinées à garantir une livraison rapide -et rentable- forme un écosystème où nécessité fait loi. Cet impératif d'efficacité se traduit par une hybridation des formats immobiliers (bâtiments à étages, immeubles mixtes etc.). D’une certaine façon, qu’importe le bâti, pourvu qu’il y ait…. Livraison. Dans cette perspective, les espaces « perdus » et les impensés urbains sont repensés, récupérés et réinvestis de fonctions logistiques. Certains centres de tri de La Poste s’adaptent à des livraisons de points de vente, la SNCF et la RATP mettent à disposition des espaces de stockage dans des bâtiments sous-utilisés, des commerces proposent des surfaces de stockage, etc.

Dans ce maquis de la livraison du dernier kilomètre, voire du dernier mètre, attardons nous sur une forme de bâti dotée d'un potentiel indéniable de logistique urbaine : les parkings.

Pensé pour la voiture, omniprésent en ville, le parking est une cible idéale

Construit en infrastructure ou en superstructure, sa destination -entreposer des voitures entre leurs cycles d’utilisation- s’avère désormais si monovalente qu’elle pourrait bien évoluer au cours des prochaines années. En l’état, l'usage actuel d'un parking paraît en tout cas sous-optimal. Pendant des décennies, la réglementation a imposé de construire une ou deux places de stationnement par logement, mais la voiture est de moins en moins utilisée au cœur des métropoles, libérant de fait des espaces vides. 

Sur le papier, et sur une carte, les sites candidats potentiels à une conversion totale ou partielle à des fonctions logistiques sont nombreux. La livraison dans des délais très courts nécessite de disposer des produits au plus près des consommateurs, et avant même leur commande. Dans cette perspective, les parkings proposent un maillage dense qui les met en position d’offrir des solutions logistiques complémentaires des dispositifs existants et dont les villes auraient tort de se priver.


☆ Maillage des implantations de parkings à Paris et à Lyon ☆ 

Mapping des implantations de parking à Paris et Lyon

Dans le détail, passer au crible les sites dotés d’un réel potentiel réduit drastiquement les parkings candidats à une conversion « lourde » ou même partielle. Le tamis des contraintes comprend 3 volets : physique (le bâti de départ), réglementaire et financier.

  • Le cahier des charges de ces parkings doit faire converger l’emplacement, des accès adaptés, une hauteur libre suffisante, une résistance au sol minimale, des rampes d’accès assez larges, et la disposition des éléments porteurs (poutres et murs) doit permettre de manœuvrer. En outre, des espaces dédiés à la planification des opérations et au conditionnement doivent pouvoir être aménagés, et idéalement un cloisonnement doit être réalisable. Les sites qui permettent d’installer des systèmes automatisés, même compacts, sont des cibles de choix.
  • Le type d’exploitation du parking va aussi dicter le champ des possibles, la pleine propriété, la concession ou le bail emphytéotique impliquant des stratégies différentes. Sans oublier les réglementations en matière de droit de l’urbanisme et de sécurité incendie, qui limitent la nature du stockage autorisée. D’autant que le code du travail interdit le travail des salariés à partir du R-2. Par ailleurs, à partir de ces niveaux en infrastructure, la ventilation mécanique s’avère obligatoire, de même que les planchers coupe-feu.
  • Du point de vue de la rentabilité, le stationnement de voitures génère pour le moment -dans la majorité des cas- une valeur ajoutée supérieure aux loyers et aux coûts que des spécialistes de la logistique sont prêts à payer. Pour autant, au vu de l’explosion des livraisons et des coûts associés, une bascule est en train de s’opérer et des « taux d’efforts » considérés comme excessifs pourraient bien être reconsidérés face à l’enjeu stratégiques de disposer de fonctions logistiques au cœur des villes. La question de la rentabilité dépend en fait de la centralité.
    En 1ère couronne, plusieurs acquisitions effectuées par des poids lourds de l’immobilier logistique (fonds d’investissement, promoteurs / développeurs) suggèrent que ce seuil de rentabilité devrait être atteint au cours des prochaines années compte tenu de l’accroissement des besoins de stockage.
    Dans les arrondissements centraux de la capitale en revanche, où les parkings se vident, ce seuil est théoriquement atteint. Sur la base d’un loyer annuel de 2 500 € l’unité pour 25 m², une place de parking est louée 100€/m²/an, quand des usages de logistique urbaine peuvent atteindre les 150-200 €/m²/an, voire au-delà.
    En toile de fond, la volonté des pouvoirs publics peut s’avérer déterminante. Certaines municipalités préfèrent voir édifier des logements à l’issue d’une démolition plutôt qu’un site de logistique urbaine, quand d’autres ont bien identifié les effets positifs à large échelle d’une (micro)logistique efficiente.
Déjà des exemples concrets de reconversion

Un drastique cahier des charges limite la gamme des parkings dotés d’un réel potentiel, pour autant les illustrations opérationnelles commencent à être nombreuses. La Mairie de Paris a de son côté dressé un inventaire des garages privés parisiens. Sur les 500 immeubles identifiés, 135 disposent d’un potentiel de transformation, qui représente… 2,4 millions de m². Le PLU de Paris prévoit de réserver des espaces dédiés à cette fonction, une obligation réglementaire minimale que les propriétaires peuvent dépasser s’ils le souhaitent.

  • Dans le 19ème arrondissement de Paris, un niveau de parking en R-4 d’un immeuble HLM géré par 3F a été réaménagé, sécurisé et transformé en espace de stockage. Paris Habitat mène un projet analogue. Depuis août 2019, un décret permet d’ailleurs aux bailleurs de « stocker » des marchandises en lieu et place des véhicules dans leurs parkings ;
  • Les parkings Indigo, dans le cadre du développement d’une offre de services élargie ont installé des box AMAZON, à Strasbourg notamment. A Paris, un espace de livraison a été concédé dans le parking Harlay Pont Neuf à la l’enseigne Grand Frais ;
  • La RIVP, qui dispose de 35 000 places de parking à Paris, a lancé un appel d’offres pour limiter la vacance de ses parkings. L’objectif est de faire évoluer ces espaces, en répondant aux enjeux de la ville de demain (végétalisation, logistique du dernier kilomètre, réemploi, économie circulaire, services, mobilités douces etc.). Environ 9 000 m² inutilisés pourraient se voir dotés de nouveaux usages en cohérence avec les mutations urbaines et écologiques actuelles ;
  • Plusieurs centres de bus RATP se sont transformés en bases logistiques pour les entreprises, proposant des espaces de stockage et des places de parking quand leurs bus circulent. Ces surfaces servent à faciliter le transfert de marchandises depuis des véhicules « lourds » vers des véhicules plus légers ;
  • Sogaris, avec « l'immeuble inversé » (2 000 m²), va transformer un ancien parking souterrain de six niveaux, situé 24 rue du Grenier Saint-Lazare (Paris 3), en espace de logistique de proximité. Cinq niveaux (200 m² chacun) proposeront des espaces de stockage destinés aux professionnels : produits secs pour les commerçants, pièces détachées, matériel pour les artisans, etc. La livraison est prévue au deuxième trimestre 2022. L'investissement s'élève à 6,5 M€ (dont 1,2 M€ pour le foncier) ;
  • Corsalis projette de transformer les 2 400 m² d’un parking des années 60 en plateforme de livraison rue Ordener (Paris 18). Les travaux prévoient une rénovation en profondeur du site mais soulève des oppositions de la part des riverains, qui redoutent une hausse de la circulation des camions et des nuisances sonores.

Privés ou publics, en sous-sol ou en étage, les parkings sont dotés d’un indéniable potentiel de logistique urbaine dont on entendra de plus en plus parler au cours des prochaines années. Cushman & Wakefield a de son côté répondu à un appel d'offres pour la requalification d'un réseau de parkings souterrains dans une dizaine de villes françaises.

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Pour des raisons environnementales, de qualité de vie ou encore de coûts d’infrastructures, l’usage de l’automobile a été découragé, tandis que l’utilisation de modes de transports doux et de nouveaux modes de livraison se développait de façon proportionnelle. On observe ainsi une baisse de la diminution du besoin en stationnement à Paris : En effet, 65% des parisiens n’ont pas de voiture, un chiffre en hausse ! Pourtant les parkings en sous-sol occupent 2 millions de m² de la capitale.

Le boom du télétravail fait augmenter le taux de vacance des parkings

Par ailleurs, on observe une rareté de l’offre illustré par un taux de vacance sur les surfaces tertiaires à Paris toujours plus bas. Le boom du télétravail dû à la crise sanitaire fait que les utilisateurs ont de moins en moins besoin d’espace de parking. Obsolètes ou désaffectés, ils pourraient rendre de nouveaux services.

Des parkings transformés, reconvertis en logements, en bureaux, ou pour différentes activités. La question de la transformation d’anciens parkings est aujourd’hui clairement posée, avant tout, dans les centres villes. Ce parking aérien dans Paris, où on se trouve aujourd’hui, pourrait être réhabilité en self storage ou en logistique du dernier km.

En quoi peut-on transformer les parkings ?

Faire du parking un outil de logistique urbaine est une idée envisagée pour la reconversion des parkings. L’espace peut devenir une plateforme centralisée de réception de colis pour les professionnels et les particuliers, notamment suite à l’explosion du e-commerce. Des triporteurs y trouvent leur place afin de contribuer à la gestion du dernier kilomètre, toujours compliqué en centre-ville. Cet espace pourrait aussi permettre de tester les mobilités futures.

Les parkings non utilisés peuvent être reconvertis de bien des manières :

  • Espace Logistique Urbain
  • Dark Kitchen / Darks store
  • Self-storage
  • Service de mobilité (recharge / atelier de maintenance etc..)
  • Energie (production / stockage / traitement eau)
  • Pratiques ludo-sportives (fitness / salle multisport / karting…)
  • Nouveaux services et espaces de travail et de cultures (restos, bars, showroom, installation artistique…)
  • Agriculture urbaine

En fonction des caractéristiques techniques, spatiale et emplacement : on considère un loyer qui peut aller de 80 €/m² à 300 €/m².

Pour répondre à ces enjeux, Cushman & Wakefield a mis en place une nouvelle offre de services dédiée exclusivement à la valorisation de ces surfaces sous-exploitée comme les parkings vacants en leur trouvant des nouveaux usages. Cette offre permet de répondre aux nouveaux enjeux urbanistiques, de s’adapter au besoin des parisiens et d’adopter une meilleure stratégie RSE pour les entreprises.

Tout en respectant les règles de sécurité incendie, urbanisme, technique. Cette offre d’adresse aussi bien aux propriétaires ayant des sous-sols à valoriser qu’aux utilisateurs recherchant ce type de surfaces. 

La transformation des parkings urbains EP2 La transformation des parkings urbains EP2

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