La reconversion des parkings en renfort de la logistique urbaine

Pensé pour la voiture, omniprésent en ville, le parking est une cible idéale

Construit en infrastructure ou en superstructure, sa destination -entreposer des voitures entre leurs cycles d’utilisation- s’avère désormais si monovalente qu’elle pourrait bien évoluer au cours des prochaines années. En l’état, l'usage actuel d'un parking paraît en tout cas sous-optimal. Pendant des décennies, la réglementation a imposé de construire une ou deux places de stationnement par logement, mais la voiture est de moins en moins utilisée au cœur des métropoles, libérant de fait des espaces vides. 

Sur le papier, et sur une carte, les sites candidats potentiels à une conversion totale ou partielle à des fonctions logistiques sont nombreux. La livraison dans des délais très courts nécessite de disposer des produits au plus près des consommateurs, et avant même leur commande. Dans cette perspective, les parkings proposent un maillage dense qui les met en position d’offrir des solutions logistiques complémentaires des dispositifs existants et dont les villes auraient tort de se priver.

☆ Maillage des implantations de parkings à Paris et à Lyon ☆ 

Dans le détail, passer au crible les sites dotés d’un réel potentiel réduit drastiquement les parkings candidats à une conversion « lourde » ou même partielle. Le tamis des contraintes comprend 3 volets : physique (le bâti de départ), réglementaire et financier.

• Le cahier des charges de ces parkings doit faire converger l’emplacement, des accès adaptés, une hauteur libre suffisante, une résistance au sol minimale, des rampes d’accès assez larges, et la disposition des éléments porteurs (poutres et murs) doit permettre de manœuvrer. En outre, des espaces dédiés à la planification des opérations et au conditionnement doivent pouvoir être aménagés, et idéalement un cloisonnement doit être réalisable. Les sites qui permettent d’installer des systèmes automatisés, même compacts, sont des cibles de choix.

• Le type d’exploitation du parking va aussi dicter le champ des possibles, la pleine propriété, la concession ou le bail emphytéotique impliquant des stratégies différentes. Sans oublier les réglementations en matière de droit de l’urbanisme et de sécurité incendie, qui limitent la nature du stockage autorisée. D’autant que le code du travail interdit le travail des salariés à partir du R-2. Par ailleurs, à partir de ces niveaux en infrastructure, la ventilation mécanique s’avère obligatoire, de même que les planchers coupe-feu.

• Du point de vue de la rentabilité, le stationnement de voitures génère pour le moment -dans la majorité des cas- une valeur ajoutée supérieure aux loyers et aux coûts que des spécialistes de la logistique sont prêts à payer. Pour autant, au vu de l’explosion des livraisons et des coûts associés, une bascule est en train de s’opérer et des « taux d’efforts » considérés comme excessifs pourraient bien être reconsidérés face à l’enjeu stratégiques de disposer de fonctions logistiques au cœur des villes. La question de la rentabilité dépend en fait de la centralité.
  En 1ère couronne, plusieurs acquisitions effectuées par des poids lourds de l’immobilier logistique (fonds d’investissement, promoteurs / développeurs) suggèrent que ce seuil de rentabilité devrait être atteint au cours des prochaines années compte tenu de l’accroissement des besoins de stockage.
  Dans les arrondissements centraux de la capitale en revanche, où les parkings se vident, ce seuil est théoriquement atteint. Sur la base d’un loyer annuel de 2 500 € l’unité pour 25 m², une place de parking est louée 100€/m²/an, quand des usages de logistique urbaine peuvent atteindre les 150-200 €/m²/an, voire au-delà.
  En toile de fond, la volonté des pouvoirs publics peut s’avérer déterminante. Certaines municipalités préfèrent voir édifier des logements à l’issue d’une démolition plutôt qu’un site de logistique urbaine, quand d’autres ont bien identifié les effets positifs à large échelle d’une (micro)logistique efficiente.

Déjà des exemples concrets de reconversion

Un drastique cahier des charges limite la gamme des parkings dotés d’un réel potentiel, pour autant les illustrations opérationnelles commencent à être nombreuses. La Mairie de Paris a de son côté dressé un inventaire des garages privés parisiens. Sur les 500 immeubles identifiés, 135 disposent d’un potentiel de transformation, qui représente… 2,4 millions de m². Le PLU de Paris prévoit de réserver des espaces dédiés à cette fonction, une obligation réglementaire minimale que les propriétaires peuvent dépasser s’ils le souhaitent.

• Dans le 19^ème arrondissement de Paris, un niveau de parking en R-4 d’un immeuble HLM géré par 3F a été réaménagé, sécurisé et transformé en espace de stockage. Paris Habitat mène un projet analogue. Depuis août 2019, un décret permet d’ailleurs aux bailleurs de « stocker » des marchandises en lieu et place des véhicules dans leurs parkings ;

• Les parkings Indigo, dans le cadre du développement d’une offre de services élargie ont installé des box AMAZON, à Strasbourg notamment. A Paris, un espace de livraison a été concédé dans le parking Harlay Pont Neuf à la l’enseigne Grand Frais ;

• La RIVP, qui dispose de 35 000 places de parking à Paris, a lancé un appel d’offres pour limiter la vacance de ses parkings. L’objectif est de faire évoluer ces espaces, en répondant aux enjeux de la ville de demain (végétalisation, logistique du dernier kilomètre, réemploi, économie circulaire, services, mobilités douces etc.). Environ 9 000 m² inutilisés pourraient se voir dotés de nouveaux usages en cohérence avec les mutations urbaines et écologiques actuelles ;

• Plusieurs centres de bus RATP se sont transformés en bases logistiques pour les entreprises, proposant des espaces de stockage et des places de parking quand leurs bus circulent. Ces surfaces servent à faciliter le transfert de marchandises depuis des véhicules « lourds » vers des véhicules plus légers ;

• Sogaris, avec « l'immeuble inversé » (2 000 m²), va transformer un ancien parking souterrain de six niveaux, situé 24 rue du Grenier Saint-Lazare (Paris 3), en espace de logistique de proximité. Cinq niveaux (200 m² chacun) proposeront des espaces de stockage destinés aux professionnels : produits secs pour les commerçants, pièces détachées, matériel pour les artisans, etc. La livraison est prévue au deuxième trimestre 2022. L'investissement s'élève à 6,5 M€ (dont 1,2 M€ pour le foncier) ;

• Corsalis projette de transformer les 2 400 m² d’un parking des années 60 en plateforme de livraison rue Ordener (Paris 18). Les travaux prévoient une rénovation en profondeur du site mais soulève des oppositions de la part des riverains, qui redoutent une hausse de la circulation des camions et des nuisances sonores.

Privés ou publics, en sous-sol ou en étage, les parkings sont dotés d’un indéniable potentiel de logistique urbaine dont on entendra de plus en plus parler au cours des prochaines années. Cushman & Wakefield a de son côté répondu à un appel d'offres pour la requalification d'un réseau de parkings souterrains dans une dizaine de villes françaises.

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