Dernière mise à jour : janvier 2024
Le bilan 2023 de l'immobilier de bureaux à AIX MARSEILLE
Un marché deux réalités, les marchés d’Aix et Marseille présentent des indicateurs pour l’année 2023 très différenciés. Globalement la demande placée est en forte baisse (24%), mais situation inédite, le poids d’Aix en forte progression dépasse celui de Marseille qui décroche violement. L’offre disponible quant à elle peine toujours à se régénérer avec un taux de vacance au plus bas et, là aussi 2 poids 2 mesures, avec une baisse de 28% du stock à Aix et une hausse de 13% à Marseille.
Tendances et Perspectives du Marché Immobilier Commercial à Aix-en-Provence en 2023
En 2023, le marché immobilier commercial à Aix-en-Provence connaît une dynamique prometteuse, marquée par une augmentation significative des transactions dépassant les 1 000 m². Avec 68 600 m² commercialisés, soit une hausse de 22% par rapport à 2022 et de 33% par rapport à la moyenne décennale, cette année enregistre la deuxième meilleure performance de la décennie. Cette croissance est principalement observée dans le Pôle d'activité, avec une augmentation de 59% de la demande placée. Toutefois, malgré cette dynamique, l'offre immédiate atteint son plus bas niveau, avec une diminution de 33% par rapport à fin 2022, et un taux de vacance de seulement 2%. Cette pénurie d'offre concerne particulièrement le segment des grandes surfaces, tandis que les petites surfaces de moins de 200 m² restent relativement stables. Sur le plan des valeurs locatives, les loyers pour les biens de première main sont en hausse, avec une valeur moyenne de 183 €/m², représentant une augmentation de 5% par rapport à l'année précédente. Cette tendance à la hausse est également observée pour le segment des primes, qui se fixe à 178 €/m². Cependant, les loyers pour les biens de deuxième main enregistrent une légère baisse de 3%, avec une moyenne de 147 €/m². Dans ce contexte, l'avenir du marché immobilier commercial à Aix-en-Provence dépendra de la capacité à régénérer rapidement l'offre afin de répondre à la demande croissante, tout en surveillant de près l'évolution des valeurs locatives.
Tendances et Perspectives du Marché Immobilier Commercial à Marseille en 2023
Le marché immobilier commercial à Marseille subit un violent coup de frein en 2023, avec seulement 62 700 m² placés, enregistrant une baisse drastique de 46% par rapport à 2022. Cette régression place le marché dans une situation similaire à celle de 2013 et 2016, résultant des difficultés économiques, des événements géopolitiques et des changements dans les habitudes de travail. La prudence des entreprises face à ces incertitudes contribue à une baisse généralisée du placement, affectant notamment les grandes transactions de plus de 1 000 m² qui enregistrent une chute de 62%. Malgré une augmentation modeste de l'offre immédiate de 13%, soit 134 700 m² disponibles à fin 2023, la régénération du stock reste difficile. La demande de centralité demeure forte, avec une concentration significative des offres en centre-ville et à Euroméditerranée. Cependant, les perspectives futures restent incertaines, avec près de 50% des offres futures en chantier ou avec permis, mais également des programmes en attente de pré-commercialisation. Cette situation soulève des défis en termes d'adéquation entre l'offre et la demande, et risque de prolonger la tension sur le marché. Malgré le recul de la demande placée, les valeurs locatives continuent leur progression, avec une hausse de 3% pour la première main et de 12% pour la deuxième main par rapport à 2022. Cette augmentation est principalement observée en centre-ville et à Euroméditerranée, entraînant une hausse significative du loyer prime. Dans ce contexte d'incertitude, la surveillance étroite des mises en chantier, des précommercialisations et des décalages de projets s'avère cruciale pour évaluer le potentiel de reprise du marché immobilier commercial à Marseille.
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