- L'analyse de plus de 2 000 transactions locatives de commerces en Europe affiche une hausse de l’activité des opérateurs de loisirs de +15% en nombre et de +20% en surface commercialisée
- Les valeurs locatives ont augmenté dans toutes les catégories d'actifs et ont atteint de nouveaux records pour les parcs d'activités commerciales.
- Accélération notable de l'activité locative transfrontalière, les enseignes se concentrant plus que jamais sur la localisation de leurs points de vente.
PARIS, le 11 avril 2025 - Les loyers prime des commerces de centres-villes, des centres commerciaux et des parcs d'activités commerciales d'Europe ont globalement augmenté en 2024, tandis que les opérateurs de loisirs ont redoublé d’activité et ont pris à bail 20 % de surfaces supplémentaires par rapport à l'année précédente, selon la dernière analyse réalisée par Cushman & Wakefield sur plus de 2 000 transactions.
L’étude European Retail Radar, analyse les transactions locatives de commerces réalisées par Cushman & Wakefield en Europe afin de fournir une image représentative du marché immobilier des commerces.
À suivre
Les opérateurs de loisirs ont été particulièrement dynamiques au sein de l'échantillon analysé par Cushman & Wakefield, avec une hausse de 15% du nombre de transactions et de 20% de la surface commercialisée par rapport à 2023, avec un appétit significatif pour des unités de grande taille. Sur les 10 secteurs d’activités analysés, les loisirs concentrent le moins de transactions en nombre, mais se situent en 3ème position en termes de m² commercialisés (9% des surfaces).
Les opérateurs de loisirs ont réussi à tirer parti des espaces libérés par des Grands Magasins – comme l’ancien bâtiment Debenhams à Westfield Londres, repris par l’opérateur Capital Theatre sur une grande partie de l’ancien magasin, afin de le transformer un auditorium de 620 places.
Le nombre total de transactions en commerces est resté stable par rapport à l'année précédente, avec une nette majorité des unités de moins de 600 m² dans presque tous les segments d’activités, soit 84% des transactions et 22% de la surface louée en 2024. Les loisirs font exception, où les plus grandes surfaces attirent des concepts tels que les salles d'escalade, les parcs à trampolines et les centres de réalité virtuelle.
Hausse des loyers
Les loyers commerciaux ont poursuivi leur trajectoire ascendante en 2024, avec une forte croissance constatée sur tous les segments. Pour les parcs d'activités commerciales, les valeurs locatives ont atteint de nouveaux sommets sur la majeure partie du continent. Les artères commerçantes européennes ont également connu une forte croissance des loyers sur 44 % des 209 des rues analysées - contre 30 % fin 2022 et 35 % fin 2023 - et une stabilité sur 53 % d’entre elles. Les artères de luxe les plus attractives continuent d'afficher la plus forte croissance locative, grâce à une demande soutenue et des taux de vacance faibles. L'Italie s'est distinguée, tout comme les axes commerçants de Hongrie et de Pologne qui ont affiché de bonnes performances.
« En France, Paris, ses artères emblématiques, et son quartier du Marais, continuent d’offrir des opportunités aux enseignes internationales. Les marques de sportswear, par exemple, ont investi les Champs Elysées en marge des Jeux Olympiques, à destination d’une clientèle touristique internationale de plus en plus exigeante en termes de positionnement et de marques. L’avenue n’étant pas extensible, la forte demande n’est pas sans effet sur les valeurs locatives des petites surfaces, une situation qui se duplique sur les artères parisiennes les plus recherchées par les enseignes. » ajoute Christian Dubois, Head of Retail Leasing France de Cushman & Wakefield.
Sur 107 transactions en centres commerciaux européens suivis par Cushman & Wakefield, un tiers a enregistré une hausse des loyers et seulement deux opérations ont été négociées à la baisse - un contraste frappant par rapport à 2023, où les loyers se sont contractés dans près de 10 % des sites. La croissance des loyers a été particulièrement notable au Portugal, en Pologne et en Italie.
Autres activités des enseignes
Si les loisirs ont enregistré la plus forte progression en termes d’activité, les enseignes de mode sont restées les plus actives, avec 39 % des surfaces commercialisées et près d'un tiers en nombre de transactions. Parmi les enseignes les plus dynamiques en 2024 figurent les marques de vêtements de sport JD Sports et Sports Direct, ainsi que les marques détenues par H&M et Inditex. Le secteur du food en beverage a été le deuxième plus actif en nombre de transactions (+ 3 %) avec une surface louée à peu près stable. En 2024, il représente 17 % des transactions réalisées et 8 % des m² commercialisés. Les opérateurs de restauration rapide McDonald's, KFC et Burger King ont ouvert la voie, ainsi que des entreprises en expansion comme Hawaiian Poke Bowl et plusieurs opérateurs bubble tea, dont Bubblify et Crazy Bubble.
Alors que les enseignes font face à la hausse des loyers tout en étant confrontés à des défis sectoriels plus larges - confiance fragile des consommateurs, coûts opérationnels menaçant les marges, tensions commerciales - et dernièrement tarifs douaniers - créant une incertitude quant à l'approvisionnement et à la tarification des stocks, leurs stratégies immobilières se concentrent sur les moyens de capter le maximum de chiffre d'affaires tout en optimisant les coûts.
Robert Travers, Head of Retail Leasing pour la région EMEA chez Cushman & Wakefield, ajoute: "Les enseignes se sont attachées à faire de leurs principaux flagships des destinations stratégiques, en privilégiant la qualité à la quantité. Nous constatons également une accélération notable de l'activité transfrontalière, les enseignes cherchant de nouveaux marchés pour se développer, avec des stratégies d'implantation souvent axées à l’échelle de la ville plutôt que du pays.
"Alors que les marques matérialisaient autrefois leur arrivée sur un marché par l’ouverture de plusieurs magasins avant de passer à une autre zone géographique, de nombreuses enseignes en expansion prévoient moins de magasins et se concentrent sur une meilleure qualité de l'emplacement et de l'expérience en magasin. Cette situation crée une surenchère de la demande pour les meilleurs emplacements, les enseignes se disputant un espace limité, ce qui stimule la croissance des loyers.
"La grande inconnue à ce stade porte sur l’impact à long terme de l'introduction des droits de douane sur la demande. Ces effets ne se manifesteront pas aussi rapidement que les turbulences du marché boursier, et il est peu probable qu'ils soient uniformes, mais ces nouvelles mesures ajoutent de la complexité et des coûts aux chaînes d'approvisionnement du commerce. Notre étude European Retail Radar continuera de suivre l’évolution de l’activité locative des commerces en Europe.
