Neuilly-sur-Seine, le 7 avril 2025 – Cushman & Wakefield, leader mondial de l’immobilier d’entreprise, tire ses premières analyses de la publication des chiffres de marché pour le premier trimestre 2025.
Bureaux Ile-de-France
Petit démarrage général mais des espoirs sur certains marchés
Le démarrage 2025, proche de 419 000 m² placés, est le 2ème volume le plus bas de la décennie, en baisse de -6% en un an. La même tendance baissière s’observe sur le nombre de signatures.
A Paris le quartier d’affaires reprend des couleurs
A contre-courant de la tendance générale, certains marchés se démarquent par un meilleur dynamisme que l’année précédente, c’est le cas notamment de Paris QCA, en regain d’activité (+13%) par rapport aux démarrages 2023-2024. L’offre de grands immeubles récemment restructurés ou rénovés dans le quartier d’affaires parisien rencontre la demande et rebooste les commercialisations. A noter que si les loyers > 1 000 €/ m²/an sont devenus la norme sur les locaux les plus qualitatifs, ceux-ci constituent le dernier quartile ; l’amplitude des valeurs reste en réalité forte, sur d’autres actifs les loyers aux alentours de 600-700 €/m²/an ne sont pas rares non plus. Cette amplitude permet à un panel large d’entreprises de se positionner sur le marché.
Toujours dans la capitale, Paris 5/6/7 et Paris 18/19/20, surperforment, en forte hausse (à 3 chiffres) par rapport à 2024. Paris 5/6/7 enregistre son record décennal boosté par 2 signatures > 3 000 m². L’activité de ces deux marchés reste toutefois modérée, sans commune mesure avec les autres secteurs parisiens.
La périphérie en phase de recouvrer la santé ?
Hors Paris, on observe également des hausses moyennes à significatives d’une année sur l’autre à La Défense, Neuilly-Levallois, en Première Couronne Est et Nord, mais aussi sur certains secteurs de la Deuxième Couronne, notamment Saint-Quentin-en-Yvelines. Le début de l’année ne faisant que commencer, il reste à voir si ce re-dynamisme se poursuit.
Vers un regain confirmé des grands mouvements en périphérie ?
2024 a été une année très parisienne, cependant le retour de grandes entreprises en périphérie a été observé au second semestre. Cette tendance semble se poursuivre début 2025, notamment sur des surfaces plus grandes : 3 des 4 signatures > 15 000 m² ont été finalisées en 1ère couronne. Cette meilleure attractivité des secteurs hors Paris devrait se poursuivre dans les trimestres à venir.
“Cette légère baisse observée au T1 peut s’expliquer en partie par l’attentisme ressenti sur le terrain par nos équipes. Bien que le niveau de la demande reste soutenu, les décisions semblent plus difficiles à prendre dans ce contexte économique et géopolitique chahuté. Le bon démarrage de Paris QCA est conforme à ce que nous attendions, l’arrivée de nouvelles offres de qualité devraient permettre à ce secteur de retrouver les niveaux de transactions des années 2022 et 2023. L’attractivité de la Défense et de la première couronne nord, offrant un très bon rapport qualité/prix/localisation, semble se confirmer avec un bon niveau de commercialisation qui devrait se poursuivre sur les trimestres à venir” indique Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial France.
Investissement France en immobilier d’entreprise banalisé
Retour sur les chiffres d’atterrissage de 2024
Alors que les dernières transactions de 2024 ont été enregistrées au cours du premier trimestre 2025, l'année se clôture sur une note plus favorable que prévue, avec des volumes stabilisés à 12,8 milliards d'euros, soit près 50 % de la moyenne décennale établie à 26 milliards.
Cette performance est supérieure à celle de 2023, qui s'élevait à 12,2 milliards et s’explique notamment par un regain d'activité maintenu tout au long du second semestre. Les volumes par classe d’actif se répartissent ainsi : 5 milliards d'euros pour les bureaux (contre 6,4 milliards en 2023), 2,6 milliards pour le commerce (3 milliards en 2023), tandis que les entrepôts et locaux d’activités restent stabilisés aux mêmes volumes par rapport à la clôture initiale avec respectivement 4 milliards et 1,1 milliard.
Quand le core est là tout va
En ce début d’année, le marché de l’investissement reprend quelques couleurs avec des volumes clôturés à 3,4 Mds€ venant surpasser de 67% le premier trimestre de 2024 et challenger celui de 2023. Ce regain d’activité ne peut être que de bon augure pour assurer la reprise tant attendue de l’immobilier d’investissement banalisé.
Le retour progressif des capitaux Core au cours de ce premier trimestre reste un signe encourageant pour le marché, qui semble se remettre sur les rails. Les investisseurs ont bouclé leurs plans d’arbitrages à la fin de l'année 2024 et ajusté leurs plans d’acquisitions pour 2025. Bien que l'ère du quantitative easing soit révolue, les compressions successives des taux d'intérêt contribuent à susciter de nouveau l'intérêt des investisseurs, qui disposent encore de liquidités à injecter sur le marché.
Le premier trimestre 2025 confirme la reprise progressive de l’activité sur l’ensemble des classes d’actifs. Les bureaux enregistrent une nette progression avec 1,4 Md€ investis (contre 845 M€ au T1 2023 soit +65% de croissance) porté notamment par la transaction à la Défense de la tour Trinity. Le commerce signe également un retour en force, atteignant 1,3 Md€ (contre 426 M€ au T1 2023 soit près du triple du volume investi), grâce à plusieurs opérations majeures, dont Le Forum des Halles et le portefeuille Kering. La logistique se maintient à un niveau stable (574 M€ contre 526 M€ au T1 2024), avec un pipeline déjà bien engagé pour les mois à venir, laissant présager une dynamique comparable à celle de l’année passée.
« Après une stabilisation amorcée au deuxième semestre 2024, le marché s’améliore lentement mais surement en ce début 2025 ; les capitaux Core reviennent petit à petit, les investisseurs ont ajusté leurs stratégies et disposent d’une meilleure lisibilité. Les volumes de ce premier trimestre sont encourageants et les signaux de reprise se multiplient, laissant entrevoir un second semestre plus dynamique, porté par des fondamentaux de plus en plus solides » nous commente Aymeric Sevestre, Head of Capital Markets chez Cushman & Wakefield France.
