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レポート

インフレがオフィス入居者に与える影響

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インフレがオフィス入居者に与える影響

Rebecca Rockey • 20/06/2022

本レポートは、「インフレがCREの入居者に与える影響」シリーズの第2部で、インフレが特定の入居者セクターに与える影響について考察しています。また、産業および小売セクターへのインフレの影響については、リンクをご参照ください。

オフィスビル事業者は、主にサービス業であるため、価格上昇の範囲や性質がそれほど大きくなく、インフレ前は「楽」だったかもしれません。しかし、「どこからでも」働ける環境と、都市の境界を越えた人材獲得競争の激化に対応するため、課題は少なくありません。また、企業はリモートワークを優先するワーカーや主にリモートで働くワーカーのために、新しい給与モデルを導入することにも苦心しています。オフィスの入居企業は、営業費用の約30%から70%を人件費に費やしており、その価値の多くは無形資産(すなわち知識や知的財産)から得られているため、大量離職の中で人材の確保と維持がより重要な課題となっているのです。

 

S&P500のバリュー構成比 

  • 人材とモノがもたらすコストへの影響
    もちろん、企業にとってのコストへの影響という点では、人材の分散化には賛否両論があります。賃金は全体的に上昇しているが、賃金トラッカーが金字塔とされるアトランタ連邦準備銀行によると、金融・ビジネスサービス業は前年比5%(2022年4月)と平均以下の賃金上昇率となっており、全業種の賃金上昇率は前年比6%となっています。金融業界を中心に大幅な賃上げの例も見られますが、オフィス系セクターのヘッドライン数値への影響は今のところ少なくなっています。さらに、今日の環境では、雇用主は優秀な人材を獲得するために、柔軟な働き方を追加的かつ必要な特典として考慮しなければならなくなっています。企業は、生活費が大きく異なる市場で同じような職務に就いた場合の報酬について、公式な方針を発表するのをためらっていますが、現実には、人件費の異なるさまざまな場所で雇用することは、企業にとって人材獲得競争の機会を提供し(高い賃金を提供し)、営業経費の影響を全体的に緩和することになります。つまり、これまで100%高コストの都市に立地していた企業が、10%の労働力を低コストの市場で雇用した場合、その10%に現在よりも高い賃金を提供できるだけでなく、企業の給与に関わる総費用を削減できる可能性があります。この理論的な例は、企業が置かれている複雑な環境と、企業の収益に影響を与えうる様々な要因を浮き彫りにしています。

    モノのインフレや全体のインフレと比較すると、また労働以外の分野では、主にサービス(少なくとも輸送や倉庫に関連しないサービス)を提供するオフィス特有のセクターが直接影響を受けたり、そこから発せられる物価上昇のペースは限定的となっています。それらを裏付けるのが以下のデータです。

  • 生産者物価指数(PPI)のインフレ率は前年比3.3%増にとどまっているのに対し、財を生産する企業では16.3%増となっている。
  • ITハードウェア/ソフトウェアと情報処理の消費者物価指数(CPI)は、2022年4月に前年比0.9%、0.2%低下している。
  • 金融と法務サービスのCPI指数は、同期間にそれぞれ6.9%、6.5%上昇する。

チャンスの機会
オフィス在庫の約8割は賃貸テナントで占められており、持ち家は約2割に過ぎません。不動産市場は、パンデミック以降、より広いスペースを必要とする企業やリース契約を解消した企業の多くにチャンスの機会を提供しました。米国のオフィス市場は、リースの加速やサブリース量の安定化など、いくつかのグリーンシュートが見られるものの、依然として唯一の主要セクターとして調整状態にあり、2022年第1四半期時点では、吸収が減速しているもののマイナスを記録し、全国有効賃料は2019年第4四半期から約12.5%低下しています。入居者のダイナミクスは文脈的なものです。

1.良い物件は非常に好調で、入札合戦を指揮し、高い稼働率で推移している。
2. 低品質で立地条件の悪い物件は最も弱い。

供給が限られ、移民が多く、オフィスの労働市場が急速に回復している市場も、この動きをリードしています。このように、テナントが必要とするスペースの種類とその場所によって、テナントは非常に二面性のある市況に直面することになります。しかし、多くの市場(2022年4月調査対象者の5分の4)は、全体的な状況を中程度、または非常にテナントフレンドリーであるとみなしています。


現在の市場環境 


さらに、多くの企業は将来のオフィスニーズについて確信が持てないままです。このため、一部の企業は、一人当たりの必要面積を減らす戦略や、異なるデザインの面積を追求することを避けていません。そのような企業は、一人当たりの必要面積が減少しても、総面積を増やしている可能性さえあります。また、従業員がオフィスに戻り、コラボレーションや絆を深め、ホスピタリティのある体験を提供することに重点を置き、複数の目的に対応できるオフィススペースにアップグレードすることで、規模は縮小しても1平方フィートあたりの賃料を上げることができる場合もあるのです。リモートワークの利点は不動産コストがより分散化され、低コストの市場での拡張や、少数のワーカーしか住んでいない場所でのフレキシブル なオフィスが可能になることを意味します。多くの企業にとって、これは代替物ではなく、人材が豊富な大都市にある拠点を補完するものです。最後に、入居企業は、空室率がピークに達し、賃料が底を打つ2022-2023年に市況が必然的に改善することに備えるべきです。言い換えれば、チャンスの機会は永遠に続くわけではありません。しかし、今のところ、オフィスの入居者が今日のインフレ環境から打撃を受けていないことは間違いないでしょう。

本レポートは、「インフレがCREの入居者に与える影響」シリーズの第2部で、インフレが特定の入居者セクターに与える影響について考察しています。また、産業および小売セクターへのインフレの影響については、リンクをご参照ください。

オフィスビル事業者は、主にサービス業であるため、価格上昇の範囲や性質がそれほど大きくなく、インフレ前は「楽」だったかもしれません。しかし、「どこからでも」働ける環境と、都市の境界を越えた人材獲得競争の激化に対応するため、課題は少なくありません。また、企業はリモートワークを優先するワーカーや主にリモートで働くワーカーのために、新しい給与モデルを導入することにも苦心しています。オフィスの入居企業は、営業費用の約30%から70%を人件費に費やしており、その価値の多くは無形資産(すなわち知識や知的財産)から得られているため、大量離職の中で人材の確保と維持がより重要な課題となっているのです。

 

S&P500のバリュー構成比 

  • 人材とモノがもたらすコストへの影響
    もちろん、企業にとってのコストへの影響という点では、人材の分散化には賛否両論があります。賃金は全体的に上昇しているが、賃金トラッカーが金字塔とされるアトランタ連邦準備銀行によると、金融・ビジネスサービス業は前年比5%(2022年4月)と平均以下の賃金上昇率となっており、全業種の賃金上昇率は前年比6%となっています。金融業界を中心に大幅な賃上げの例も見られますが、オフィス系セクターのヘッドライン数値への影響は今のところ少なくなっています。さらに、今日の環境では、雇用主は優秀な人材を獲得するために、柔軟な働き方を追加的かつ必要な特典として考慮しなければならなくなっています。企業は、生活費が大きく異なる市場で同じような職務に就いた場合の報酬について、公式な方針を発表するのをためらっていますが、現実には、人件費の異なるさまざまな場所で雇用することは、企業にとって人材獲得競争の機会を提供し(高い賃金を提供し)、営業経費の影響を全体的に緩和することになります。つまり、これまで100%高コストの都市に立地していた企業が、10%の労働力を低コストの市場で雇用した場合、その10%に現在よりも高い賃金を提供できるだけでなく、企業の給与に関わる総費用を削減できる可能性があります。この理論的な例は、企業が置かれている複雑な環境と、企業の収益に影響を与えうる様々な要因を浮き彫りにしています。

    モノのインフレや全体のインフレと比較すると、また労働以外の分野では、主にサービス(少なくとも輸送や倉庫に関連しないサービス)を提供するオフィス特有のセクターが直接影響を受けたり、そこから発せられる物価上昇のペースは限定的となっています。それらを裏付けるのが以下のデータです。

  • 生産者物価指数(PPI)のインフレ率は前年比3.3%増にとどまっているのに対し、財を生産する企業では16.3%増となっている。
  • ITハードウェア/ソフトウェアと情報処理の消費者物価指数(CPI)は、2022年4月に前年比0.9%、0.2%低下している。
  • 金融と法務サービスのCPI指数は、同期間にそれぞれ6.9%、6.5%上昇する。

チャンスの機会
オフィス在庫の約8割は賃貸テナントで占められており、持ち家は約2割に過ぎません。不動産市場は、パンデミック以降、より広いスペースを必要とする企業やリース契約を解消した企業の多くにチャンスの機会を提供しました。米国のオフィス市場は、リースの加速やサブリース量の安定化など、いくつかのグリーンシュートが見られるものの、依然として唯一の主要セクターとして調整状態にあり、2022年第1四半期時点では、吸収が減速しているもののマイナスを記録し、全国有効賃料は2019年第4四半期から約12.5%低下しています。入居者のダイナミクスは文脈的なものです。

1.良い物件は非常に好調で、入札合戦を指揮し、高い稼働率で推移している。
2. 低品質で立地条件の悪い物件は最も弱い。

供給が限られ、移民が多く、オフィスの労働市場が急速に回復している市場も、この動きをリードしています。このように、テナントが必要とするスペースの種類とその場所によって、テナントは非常に二面性のある市況に直面することになります。しかし、多くの市場(2022年4月調査対象者の5分の4)は、全体的な状況を中程度、または非常にテナントフレンドリーであるとみなしています。


現在の市場環境 


さらに、多くの企業は将来のオフィスニーズについて確信が持てないままです。このため、一部の企業は、一人当たりの必要面積を減らす戦略や、異なるデザインの面積を追求することを避けていません。そのような企業は、一人当たりの必要面積が減少しても、総面積を増やしている可能性さえあります。また、従業員がオフィスに戻り、コラボレーションや絆を深め、ホスピタリティのある体験を提供することに重点を置き、複数の目的に対応できるオフィススペースにアップグレードすることで、規模は縮小しても1平方フィートあたりの賃料を上げることができる場合もあるのです。リモートワークの利点は不動産コストがより分散化され、低コストの市場での拡張や、少数のワーカーしか住んでいない場所でのフレキシブル なオフィスが可能になることを意味します。多くの企業にとって、これは代替物ではなく、人材が豊富な大都市にある拠点を補完するものです。最後に、入居企業は、空室率がピークに達し、賃料が底を打つ2022-2023年に市況が必然的に改善することに備えるべきです。言い換えれば、チャンスの機会は永遠に続くわけではありません。しかし、今のところ、オフィスの入居者が今日のインフレ環境から打撃を受けていないことは間違いないでしょう。

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