何が起こったのか？
関税の状況は急速に進展しています。2025年3月初旬の現時点では、トランプ大統領は米国に輸入される中国製品すべてに約20%の関税を課しています。これは、トランプ大統領の1期目ですでに導入され、バイデン政権によって継続されていた約10%の関税に追加されるものです。中国は、米国の主要農産物に最大15%の関税を課し、米国から輸入する原油、農業機械、大型エンジン車にも同様の関税を課しています。また、トランプ大統領は鉄鋼とアルミニウムの輸入品に一律25%の関税を課し、すべての貿易相手国に報復関税を課すことも検討しています。
こうした貿易および関税政策の変化がアジア太平洋地域の不動産セクターにどの程度影響を与えるかは、特定の関税または一連の関税が施行される規模、範囲、時期、期間に関する完全な情報を得ない限り、評価することは困難です。また、交渉戦術なのか、実際に施行される可能性のある貿易政策なのかを切り分けることも困難です。貿易情勢は時間をかけて落ち着いていくでしょう。その時点で、マクロ経済への影響やアジア太平洋地域への影響について、より正確な分析が可能になるでしょう。それまでは、潜在的な影響について、私たちの最初の見解を提示します。
マクロ経済への影響:
関税はインフレ率の上昇と経済成長の鈍化につながる可能性があり… 関税の影響は不明ですが、ほとんどのエコノミストは、関税がインフレ率の上昇と経済成長の鈍化につながる可能性があると警告しています。関税が経済に影響を及ぼす経路は数多くあります。不確実性、報復、インフレ率の上昇、金利の上昇などです。しかし、やはり、正確な政策内容やそのタイミング、企業や投資家の反応がわからないため、影響の見積もりはせいぜい暫定的なものであり、最悪の場合は憶測の域を出ません。
- 覚えておく価値があるのは…トランプ大統領は1期目に同様の政策を掲げており、アジア太平洋地域の経済は概ね健全な成長を続け、インフレは概ね抑制された状態を維持しました。2016年から2019年の期間、アジア太平洋地域の経済は実質でほぼ5兆米ドル増加し、年平均4.6%の成長率を記録し、インフレ率は年平均2.1%でした。
- 同期間中に、この地域では約2,100万の新しいオフィス職が創出され、オフィススペースに対する旺盛な需要を後押ししました。 トランプ2.0を分析し、今後さらに関税が課されると仮定した場合、重要な問題は「関税はいつまで続くのか？」ということです。 もし短期間であれば、その影響は軽微でしょう。 数ヶ月続くのであれば、そのマイナス影響はより深刻なものとなるでしょう。もちろん、過去は常に先行きを暗示するものではありませんが、近年の歴史が指針となるのであれば、アジア太平洋地域の資産はこうした政策変更を初回はうまく切り抜け、好調なパフォーマンスを維持することができました。
インフレ率の上昇は中央銀行の仕事を複雑化… アジア太平洋地域の中央銀行はこれまでインフレ率の大幅な改善を実現してきましたが、その戦いはまだ終わっていません。価格上昇圧力とインフレ期待に引き続き注目が集まるでしょう。インフレに対する潜在的な上昇圧力（関税から引き起こされる可能性がある）は、中央銀行が金利をさらに正常化するにあたり、より一層の慎重さを必要とします。関税シナリオでは、この地域の金利はより高い水準でより長い期間維持される可能性が高いと思われますが、その場合も、関税政策の展開次第で大きく変わります。
貿易の流れの変化は、中長期的な課題と機会を生み出します… 関税は、特定の市場に悪影響（貿易の流れの減少）をもたらす一方で、他の市場には成長機会を生み出すでしょう。トランプ1.0の期間中、ベトナム、台湾、韓国、タイにおける米国の貿易量は増加し、それらの国々は市場シェアを拡大することができました。トランプ2.0の下で貿易と製造がどのように再編されるかはまだ不明ですが、貿易の流れの変化から恩恵を受ける国もあるでしょう。
不動産への影響
覚えておく価値があるのは… 一般的に、トランプ氏の1期目においては、アジア太平洋地域の不動産市場は非常に回復力があることが証明されました。実際、アジア太平洋地域のオフィス空室率は12%台で推移し、スペースに対する需要は年間約8000万平方フィートと堅調に推移し、賃料は毎年3%ずつ上昇し続けました。資本市場では、利回りが低下する中、2019年の売買取引量は（当時）過去最高を記録しました。トランプ氏が就任してからパンデミックが猛威を振るう直前までの期間、アジア太平洋地域のオフィス、インダストリアル、リテールセクターのプライム物件の価値は、全体で25%上昇しました。繰り返しになりますが、過去は将来を暗示するものではありませんが、近年の歴史が指針となるのであれば、アジア太平洋地域の不動産は、これらの政策変更を初めて乗り越え、好調なパフォーマンスを達成したといえるでしょう。
覚えておく価値があるのは… 不動産に対する需要を牽引する原動力は数多くあります。 グローバル貿易もその一つですが、それ以外にも電子商取引、国内消費支出、住宅関連需要（建設資材、家具などすべて倉庫に保管）、事業戦略、事業運営に必要な一般的な不動産スペースなどがあります。 関税の影響を相殺する要因は数多くあります。
覚えておく価値があるのは… Property アジア太平洋地域の不動産市場は、2025年にかけて勢いを増していました。同地域は、金利上昇という2年間の困難な時期を乗り越えつつありました。2024年の終わり頃には、地域経済は依然として堅調で、中央銀行は概ね方向転換し、事業用不動産(CRE)の価値は安定し、不動産セクターには楽観的な見方が戻りつつありました。アジア太平洋地域には勢いがあり、これが緩衝材となり、2025年も不動産は好調を維持する可能性が高いでしょう。
キャピタルマーケット – 私たちの見解。2024年に始まったキャピタルマーケットの回復は2025年も継続するでしょう。ただし、今後は多少の変動があると思われます。関税やインフレ、中央銀行の政策の行方に関する不確実性は、債券市場に自然な変動性を加え、投資家が短期的な状況の行方に自信を持つことをより難しくするでしょう。自信の欠如は、投資家や企業の確信の欠如につながり、投資家の行動は慎重なままであることを意味します。しかし、金利の軌跡は依然として下降しており、価格の見通しは安定しているため、CRE投資のベースラインのサポートとなるはずです。
賃貸のファンダメンタルズ – 私たちの見解。 関税にもかかわらず、アジア太平洋地域の経済は2025年までに3.7%の成長が見込まれています。 経済成長は雇用の創出とスペースに対するポジティブな需要につながります。 オフィス賃貸のファンダメンタルズに関しては、2027年までに72000㎡の純吸収が見込まれています。物流セクターは、過去2～3年の好業績を受けて、2024年に息を吹き返しました。堅調な国内消費と過去最高に近い水準の外国直接投資が、インドと東南アジア全域で拡大傾向を継続するでしょう。さらに、経済成長の再加速が、オーストラリアと日本のテナント需要を支えるでしょう。全体として、予測した市場の半数以上で賃料上昇が起こり、さらに35%が安定を維持すると予想しています。
当社からのアドバイス: 投資家およびテナントは、引き続き長期的なトレンドとテーマに注目すべきです。投資家やレンダーの視点では、CREは長期的な投資であることを念頭に置くことが重要です。政策変更の影響にはタイムラグがあり、多くのリース契約やローンは、これらの政策変更よりも長期間にわたって存続することになります。入居者側の視点では、不確実性を利用する機会を探し、そうでない場合には存在し得なかったスペースの選択肢や賃料の割引が生まれる可能性があることを考慮すべきでしょう。一般的に、アジア太平洋地域のCREは、さまざまな政治情勢の下で良好なパフォーマンスを示してきました。そのため、長期的な視点を持つことは、不動産に関する意思決定を行う上で有効な戦略となるでしょう。
