2022 년 상반기부터 저온 면적에 대한 공실 우려가 본격화되기 시작했지만, 전체 거래 건수 대비 순수 저온 물류센터 거래가 차지하는 비중은 20%로 2015 년 이후 가장 높았다. 최신 설비를 갖춘 저온 물류센터가 다수 개발되면서 투자 시장에 나오는 빈도가 높아진 영향도 있지만, 우량 임차사와 마스터리스 계약을 체결한 경우, 상온 물류센터 대비 높은 수익을 낼 수 있어 견고한 투자 수요를 유지하였다. 하지만 주요 저온 면적 임대 수요자인 당일 배송 서비스 업체가 외연적 확장보단 물류센터 효율화에 집중하는 전략을 취하고 있는 만큼 좁은 수요층 내에서 경쟁력을 확보하는 것이 더욱 중요해지고 있다.
상온 면적은 저온 면적 대비 공실 리스크가 적지만, 저온으로 예정된 공간을 상온으로 변경하거나 순수 상온 물류센터로 개발 예정인 사업지가 많아 추후 리스크를 대비할 필요가 있다.
물류센터 투자시장의 정점이었던 2021년과, 하향세로 전환된 2022년 두 해 동안 높은 평당 매매가를 기록한 물류센터의 특징에 대해 알아보고자 한다.
2021 년 높은 평당 매매가를 기록한 상온 물류센터들의 경우 임차인의 선호를 반영한 설계와 서울과의 접근성이 우수한 것으로 나타났다. 2021년 가장 높은 평당 매매가를 기록한 상온 물류센터는 메르세데스-벤츠 부품물류센터로, KKR이 수익지향형 펀드인 KREST를 통해 매수했으며 역대 최고 수준의 평당 매매가를 기록했다. 메르세데스-벤츠 부품물류센터는 임차인의 요구사항에 맞게 지어진 만큼 높은 임대료가 책정된 것으로 알려졌으며, KKR은 2021년 저금리 상황에서 안정적인 임대 수익을 기대하며 인수한것으로 알려졌다. 2위를 기록한 고양삼송 로지스 힐은 블루코브자산운용에서 준공 전 매입하였다. 고양삼송 로지스 힐 물류센터는 서울과의 접근성이 우수한 고양시에 위치한 대형 물류센터로써, 준공 직후 CJ대한통운이 전층을 임차했다.
2022년 거래된 상온 물류센터 14개 물류센터 중 13개가 동부권에 위치하고, 그 중 10개가 이천시에 위치하였다. 상대적으로 저렴한 임대료와 토지비 등을 형성하는 동부권에서 거래가 많이 이루어져 2022년 평균 평당 매매가 하락을 이끌었다. 그린플랫폼 물류센터는 GRE파트너스가 선 매입 기간 포함 40개월 운용을 목표로 매입하였다. CJ대한통운 신덕평 물류센터는 현대자산운용, 롯데글로벌로지스 등 8개사가 주주로 참여한 PFV를 통해 밸류애드 목적으로 매입하였다. 2022년에는 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 물류센터가 안정적인 임대 수익이 보장되는 물류센터보다 더욱 주목 받았다.
2021년과 2022년 높은 평당 매매가를 기록한 저온 물류센터들의 경우 기존 임차인들의 신용도가 높고, 향후 10년 이상 추가 임차 가능성이 있어 안정적인 임대 수입을 얻을 수 있는 특징이 있었다. 2021년 가장 높은 평당 매매가를 기록한 저온 물류센터는 삼송 프레시 로지로 블루코브자산운용에서 고양삼송 로지스 힐과 함께 준공 전 매입하였다. 해당 자산 또한 고양시라는 우수한 입지 특성으로 인해 높은 매매가를 기록하였다. 또한, 일미 물류센터, 평창리 원진 물류센터, 항동 스마트 물류센터는 매입 당시 각각 GS리테일, 원진물류, 쿠팡과 최소 5년 이상 잔존 임대차계약이 남아있어 안정적인 임대료 수취를 기대하여 거래가 이루어졌다.
2022년 가장 높은 평당 매매가를 기록한 홈플러스 안성 신선식품 물류센터 또한 임차인인 홈플러스가 건물 전체를 최장 2037년까지 임차할 수 있으며, 오류동 스마트 물류센터 역시 쿠팡이 건물 전체를 2036년까지 임차할 수 있어 안정적인 임대료 수취가 가능하다. 프라자로지스 물류센터 또한 매도인인 프라자로지스와 책임 임대차 계약을 보유하고 있다.
저온 물류센터는 우량 임차인과의 장기 계약을 통해 안정적인 수익 구조를 확보한다면 어려운 시장 환경 속에서도 가치를 인정받을 수 있었다. 저온 물류센터 임차 시, 배송 거리 및 리드타임, 입출고 방식, 개별 온도 조절 여부 등 상온 물류센터보다 고려할 사항이 많은 데 비해 수요층이 좁다. 그렇기 때문에 설계 초기부터 마스터리스 임차사를 타겟하여 공동으로 개발을 진행하는 것이 큰 경쟁력이 될 수 있을 것으로 보인다.
