Logistics Tenant Profile – 화성

화성은 크게 1~3권역으로 구분되며, 동탄신도시로 대표되는 1권역, 대학이 밀집해 있는 2권역, 그리고 다수의 산업단지가 밀집해 있는 3권역으로 나뉩니다.

‘18년 이후 1권역 내 동탄 물류단지 개발과 함께 대규모 공급이 시작되었으며, 풍부한 배후 인력을 기반으로 대표적인 라스트마일/풀필먼트 거점으로 발돋움하였습니다. 최근 화성의 물류 권역이 점차 서쪽으로 확장하는 모습을 보이고 있습니다. ’22년 이후 신규 공급 면적의 약 69%가 2, 3권역에 위치해 있으며, 삼성전자로지텍, SFA 등 제조 물류 기업이 이곳에 신규 거점을 마련하였습니다.

‘22년 이후 신규 인허가 및 착공 건이 급격히 감소했습니다. ’24년 9월 기준 160천 평 수준으로 개발을 준비하고 있으나, 그 중 실제 착공한 곳은 단 2곳, 30천 평 규모에 불과하여 계획 대비 공급량이 감소할 것으로 보입니다. 동탄·오산과 인접하여 빠른 배송 및 인력 수급에 유리한 양감면과 제조업발 수요가 풍부한 장안면/우정읍 일대를 중심으로 신규 개발이 예정되어 있습니다.

화성은 3PL 기업이 약 29%를 점유하고 있으며, 이커머스, 제조, F&B, 패션 기업이 물류 거점을 운영하고 있습니다. CJ대한통운, 머스크컨트렉트로지스틱스 등 3PL 기업의 유통 물류 거점이 다수 분포해 있으며, G마켓과 쿠팡이 동탄에 이커머스 풀필먼트 센터를 운영하고 있습니다. 또한, 삼성전자로지텍, SFA 등 제조 물류센터가 생산 거점 인근에 분포해 있으며, HL홀딩스, 코업로지스틱스, CJ프레시웨이 등 F&B 기업이 저온 물류 허브를 운영하고 있습니다.

다이소가 초저가·균일가를 무기로 뷰티 시장 진출을 가속화하고 있으며, ’23년 창사 이래 최초로 매출 3조 클럽에 가입하였습니다. 이처럼 무서운 성장세를 보이며 국내 화장품 시장에서 독보적인 1위를 차지하고 있는 CJ올리브영의 대항마로 떠오르고 있습니다.

뷰티 시장의 전통 강자인 CJ올리브영은 ‘오늘드림‘ 서비스 고도화 및 역직구 수요 대응에 집중하고 있습니다. ’25년까지 주요 도심 내 20개 이상 MFC를 확보해 당일 배송 경쟁력을 강화하고자 합니다. 또한, 최근 K뷰티 수요 증가에 따라 역직구 전용 물류센터를 구축, 운영하고 있습니다.

신흥 강자인 다이소는 온라인 사업 강화 및 물류 인프라 구축에 나서고 있습니다. 경기 안성에 온라인 전용 물류센터를 구축하였으며, 물동량 증가에 따라 세종, 양주 허브 구축을 계획하고 있습니다. 신규 허브 구축 시 기존 허브의 배송 권역 조정 및 물류 효율화를 추진할 것으로 기대됩니다.