- 아시아 태평양 오피스 시장은 팬데믹 이후 분기 연속 순흡수를 기록한 유일한 지역으로 회복세를 유지
- 2022년 총 투자 규모는 약 1,800억 달러로, 역대 최고 기록인 2019년과 유사한 수준이 될 것으로 예상
쿠시먼앤드웨이크필드의 ‘Catch ’22 - 2022년 아시아태평양 상업용 부동산 전망’ 보고서에 따르면, 2022년 아시아태평양 경제는 반등하여, 하반기에 실질 연평균 GDP 성장률 4.5%로 1위를 되찾을 것으로 예상됩니다. 다른 두 주요 지역(유럽, 미국)의 성장률은 정상화 될 것으로 보입니다.
쿠시먼앤드웨이크필드 아시아태평양 인사이트 & 분석 책임자인 도미니크 브라운 (Dominic Brown) 박사는 "인도가 2022년9% 이상의 성장률을 바탕으로 아태지역의 성장을 이끌 것으로 전망되는데, 이는 규제 철폐와 그에 따른 내수 및 생산의 도약 때문입니다. 한국, 싱가포르, 일본 또한 수출 호조에 힘입어 2022년에 평균 이상의 성장세를 보일 것으로 전망됩니다. 호주는 뉴사우스 웨일스 주와 빅토리아 주의 장기간 봉쇄 조치 이후의 회복이 기대됩니다. 중국의 경우 2021년 이후에 성장이 정상화될 것으로 예상됩니다." 라고 말했습니다.
홍콩, 인도네시아, 필리핀의 성장률은 팬데믹 이전의 5년 평균치에 근접할 것으로 예측됩니다. 내수의 확대가 기대되지만 국경 폐쇄로 인한 영향은 잔존할 것입니다. 국경은 연내에 다시 열릴 것으로 보이나, 자유로운 국제적 이동은 여전히 불확실합니다.
베트남을 비롯한 나머지 국가에서는 성장이 더딜 것으로 예상됩니다. 말레이시아는 해외 관광객의 감소로 인한 영향을 크게 받으며, 태국은 바이러스를 통제하기 위한 노력을 이어갈 것입니다. 중국의 성장률은 2021년 이후 정상화 되나, 일부 지역적 이슈와 타 국가들의 생산량 증가로 인한 경쟁에 직면할 것입니다.
전 지역의 실업률이 아직 높긴 하지만 대다수는 팬데믹 정점 대비 훨씬 낮은 수준이며, 2022년에는 5년 평균치와 유사하거나 낮을 것으로 예측됩니다. 다만 실업률은 합산된 수치이므로 세부적인 상황까지 보여주진 못합니다. 실업률이 ‘K자형’ 으로 회복되는 양상을 통해, 전문 서비스, IT, 금융 및 제조업 등 견고한 노동 조건을 보유한 업종 대비 소매, 관광, 서비스업의 취약성이 드러났습니다. 또한 싱가포르, 호주와 같이 이민을 통한 노동력에 의존하는 국가들은 이민자들의 이동이 회복될 때까지 노동력 부족을 겪을 것입니다. 이에 따라 필요한 기술직과 가용 인력 간의 불일치가 증가하면서 인재 확보를 위한 경쟁이 치열해지고 있습니다.
이 외에도 최근 연구에 따르면, 노동자의 41%가 향후 12개월 내에 이직을 고려하고 있어, 이른바 ‘대규모 퇴직 사태’의 가능성이 점쳐집니다. 이는 미국에서 시작되었으나, 아시아태평양의 일부 지역에도 영향을 미칠 조짐이 보입니다. 근본적인 요점은 기업이 직원의 유출 방지 및 인재 유치를 우선시하는 동시에, 기술 및 부동산 투자를 통해 생산성을 높여야 한다는 것입니다.
오피스 시장 전망: 팬데믹에서 보인 회복력으로 낙관세 전망
Catch '22 보고서에 따르면, 아시아태평양 오피스 시장은 팬데믹이 시작된 이후 분기 연속 순흡수를 기록한 유일한 지역으로서 놀라운 회복력을 보이고 있습니다. 공실률이 미미한 수준으로 상승하긴 했으나 대부분 수요를 초과하는 공급에 의한 것으로, 이로 인한 영향은 임대료에 미세하게 하향 압박을 주는 것에 그쳤습니다.
오피스 시장은 2021년 한 해 동안의 수요가 55 백만 제곱피트에 이를 것으로 예상되면서 향후 전망 또한 낙관적입니다. 델타 변이의 등장으로 대부분의 지역이 다시 장기간 폐쇄에 돌입했음에도 불구하고, 이는2020년 대비 77% 높은 수준이며 중국 내 주요 도시의 기록적인 수요의 영향이 큽니다.
2022년에는 전 지역에서 더 강한 회복세로 인해 수요는 더욱 증가하여 72백만 제곱피트에 달할 것으로 예상되며, 2023년에는 팬데믹 이전 수준인 83백만 제곱피트 수준으로 회복될 것으로 보입니다. 유연근무제가 더욱 확대될 가능성이 있지만, 미국과 유럽에 비해 아시아태평양 지역은 유연 근무의 욕구가 적어 수요에 미치는 영향은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 향후 예상되는 고용 증가와 점진적인 사무실 복귀는 재택근무의 영향을 상쇄할 가능성이 높습니다. 2023년 공실률은 18%로 증가할 것으로 예상됩니다. 다만 이 수치는 공실 증가의 50%를 차지하는 인도 시장의 영향이 크며, 다수 지역이 향후 2년간 공급 제한기에 접어들고 있다는 사실은 보여주지 못합니다.
하위 지역 차원에서는 2022년 대부분의 시장에서 오피스 수요가 살아날 전망이며, 또한 다수 지역에서 평균 이하의 신규 공급이 이루어질 예정입니다. 수요가 반등하고 공급이 상대적으로 감소함에 따라, 임대료는 올해 초의 예측보다 약 12개월 빠른 2021년 말에서 2022년 초 사이에 최저점을 기록할 것으로 예상됩니다. 서울, 싱가포르, 벵갈루루, 푸네는 임대료 상승세가 높을 것으로 전망됩니다.
서울 오피스 시장은 팬데믹 기간 급성장한 IT 기업들이 공격적인 오피스 확충에 나서면서 공실이 가파르게 해소됐습니다. 최근 위드 코로나의 시행으로 재택근무가 감소하고 임차사의 움직임이 다수 포착되는 등 수요가 더욱 확대되는 추세입니다. 서울은 2023년 말까지 예정된 대형 공급이 없어 오피스 물량이 부족할 것으로 보이며, 이에 따라 임대료 인상이 예상됩니다.
투자 시장 전망 : 2022년 또다시 신기록을 세울 것으로 예상
투자 시장이 팬데믹의 영향 이후 비교적 빠르게 반등하고 있습니다. 2022년 투자 규모는 약 1,800억 달러로 역대 최대치인 2019년과 유사한 수준일 것으로 예상됩니다. 지난 1년간의 소폭 상승에도 불구하고 여전한 초저금리, 인플레이션 대비책으로의 부동산, 기록적인 양의 현금 보유량 및 투자자들의 적극적인 자본 배치 등이 주요 원인으로 꼽힙니다.
아시아태평양 투자 시장은 활발하게 유지될 것으로 예상됩니다. 다만 산업용 자산의 거래 비중이 커질 경우 평균 거래 규모는 작아질 수 있어, 이 경우 거래 건수가 증가하더라도 전체 거래액은 상승하지 않을 수 있으며, 반대로, 우량 자산이나 대규모 포트폴리오가 시장에 충분히 나온다면 총 거래량은 예측치인 1,800억 달러를 초과할 수 있습니다.
데이터 센터, 멀티패밀리 및 연구소와 같은 신규 자산군도 높은 수익률이나 낮은 변동성을 추구하는 투자자들 사이에서 주목을 받고 있습니다. 이들 모두 높은 성장률이 기대되고 자본 분산의 기회를 제공하지만, 총 투자 규모의 측면에서 보면 아직은 틈새시장이기 때문에 자본을 효율적으로 다각화시키기에는 한계가 있습니다. 그럼에도 불구하고 이러한 자산군은 투자자들에게 점점 더 많은 관심을 끌 것으로 예상됩니다.
한국의 투자 시장은 지난 2년간 급성장하여 오피스와 물류센터 거래량에 있어 매년 신기록을 세웠습니다. 이는 한국 시장의 안정적인 수익률과 충분한 유동성에 기인하였고, 특히나 오피스의 경우, 해외 대비 코로나19의 영향이 크지 않아 국내외 투자자의 관심이 지속되었기 때문입니다. 한국 시장의 투자 수요는 여전히 높은 상황이나 시장에 남아 있는 우량 매물이 제한적이어서 2022년에는 투자시장 규모가 약간 조정될 가능성이 있습니다.
Catch ‘22: Asia Pacific Commercial Real Estate Outlook 2022 보고서 바로 가기(영문판)
