W porównaniu do poprzedniej prognozy z kwietnia 2022 r., w trzecim kwartale br. wartość całkowitego realnego zwrotu z inwestycji znacząco spadła na większości analizowanych rynków.
Rentowności obligacji skarbowych wzrosły w minionych sześciu miesiącach we wszystkich analizowanych krajach (z wyjątkiem Turcji) – głównie z powodu obaw związanych z wysoką inflacją i zacieśnianiem polityki pieniężnej. Europejski Bank Centralny (EBC) kontynuuje cykl zacieśniania polityki monetarnej, o czym świadczy już trzecia od lipca podwyżka stóp procentowych.
W ostatnich dwóch kwartałach największy wzrost rentowności obligacji pięcioletnich odnotowano w krajach Europy Środkowo-Wschodniej oraz we Włoszech i w Wielkiej Brytanii. W gronie państw z największymi wzrostami znalazły się Węgry (+376 punktów bazowych), Wielka Brytania (+299 pb), Włochy (+277 pb), Rumunia (+261 pb), Słowacja (+194 pb), Polska (+191 pb), a także Portugalia (+198 pb) i Hiszpania (+180 pb). W Turcji natomiast rentowność obligacji pięcioletnich spadła aż o 1640 punktów bazowych. Jest to jednak szczególny przypadek, ponieważ tureckie rynki nadal mają niewiele wspólnego z realiami gospodarczymi, a tamtejszy bank centralny ponownie zaskoczył obniżką stóp procentowych o 100 punktów bazowych, mimo że inflacja w kraju przekroczyła 80%.
Inflacja w strefie euro nadal rośnie…
Firma Moody’s Analytics podwyższyła swoje prognozy dla inflacji z 6,5% do 8,2% w 2022 r. oraz z 1,5% do 4,7% w 2023 r. W związku z tym przewidujemy, że EBC podniesie stopy procentowe w grudniu o 50-75 pb, a od marca recesja w strefie euro skłoni go do rezygnacji z wprowadzania kolejnych podwyżek. EBC będzie uzależniał politykę pieniężną od zmieniających się prognoz inflacji i wzrostu gospodarczego, a decyzje będą zapadać na bieżąco.
… a aktywność transakcyjna we wszystkich sektorach spada…
Według danych RCA liczba aktywnych kupujących i sprzedających spadła do najniższego poziomu od 9 lat. Czynsze bazowe za wynajem powierzchni biurowych i logistycznych w najlepszych lokalizacjach wzrosły w ostatnich trzech miesiącach odpowiednio o 1,9% i 4,2% w stosunku do poprzedniego kwartału. Z kolei czynsze za powierzchnie handlowe nieznacznie spadły o -0,1%, co świadczy o coraz większym wpływie inflacji na nastroje konsumenckie na większości rynków. Z najnowszych prognoz na rok 2022 wyłania się zróżnicowany obraz – na kilku rynkach nieruchomości biurowych i logistycznych możliwy jest wzrost wartości kapitałowych wraz ze wzrostem czynszów. Natomiast obniżone zostały prognozy wzrostu wartości kapitałowych nieruchomości handlowych i biurowych na rok 2023, co związane jest z wejściem europejskiej gospodarki w łagodną recesję.
… w związku z tym większość z analizowanych rynków jest przeszacowana.
Z powodu dalszego wzrostu kosztów finansowania dłużnego większość europejskich rynków w trzecim kwartale 2022 r. uznano za przeszacowane, m.in. rynki nieruchomości biurowych, handlowych i logistycznych w Budapeszcie oraz nieruchomości biurowych w Mediolanie i Warszawie. Na wszystkich obserwujemy znaczny wzrost rentowności obligacji pięcioletnich oraz dekompresję stóp kapitalizacji. Natomiast rynki nieruchomości handlowych w Dublinie, Birmingham i Bristolu są obecnie tylko o 51 pb poniżej wartości realnej.
O wskaźniku FAIR VALUE INDEX
Wskaźnik Fair Value Index opracowany przez Cushman & Wakefield ilustruje względną atrakcyjność aktualnych wycen najlepszych nieruchomości biurowych, handlowych i logistycznych na 120 rynkach w Europie.
Oceny mieszczą się w zakresie od 0 do 100. Wynik zbliżony do 100 świadczy o tym, że większość rynków uwzględnionych we wskaźniku oferuje atrakcyjny zwrot z inwestycji (wskazuje na niedoszacowanie); natomiast wynik bliski zera wskazuje na niewystarczający poziom zwrotu z inwestycji (przeszacowanie).
Rynki zaliczane są do poszczególnych kategorii na podstawie porównania zwrotów realnych i prognozowanych. Rynki niedowartościowane w ponad 5% są zaliczane do niedoszacowanych, a rynki przewartościowane w ponad 5% są zaliczane do przeszacowanych. Z kolei rynki charakteryzujące się wartościami kapitałowymi pomiędzy tymi zakresami zalicza się do wycenianych według wartości realnej.
Prognozowane zwroty z inwestycji są szacowane w oparciu o obszerne prognozy rynkowe działu badań Cushman & Wakefield, obejmujące prognozy poziomu czynszów i stóp kapitalizacji dla wszystkich 120 rynków w Europie.