Kwestia waloryzacji czynszu w komercyjnych umowach najmu nieruchomości jest dziś niezwykle aktualna i nabiera na znaczeniu zwłaszcza w pierwszym kwartale roku. Szczegółowe doprecyzowanie warunków tzw. indeksacji jest tym bardziej ważne, że pozwala na uniknięcie ewentualnych sporów między właścicielami a najemcami nieruchomości. Jak jednak prawidłowo dobrać wskaźnik waloryzacji i na co strony umowy powinny zwrócić uwagę podczas negocjowania kontraktu?
HICP, MUICP, EICP – o co tu chodzi?
Finansowanie inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce przeważnie odbywa się w euro, dlatego też zazwyczaj stawki czynszowe w umowach najmu również określane są w tej walucie. W tym przypadku do indeksacji czynszu w walucie EUR jest stosowany wskaźnik HICP - all items (Harmonized Index of Consumer Prices), publikowany przez Eurostat. Z kolei opłaty czynszowe wyrażone w złotówkach indeksowane są Wskaźnikiem Cen Towarów i Usług Konsumpcyjnych, ogłaszanym przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.
Zharmonizowane wskaźniki cen konsumpcyjnych (HICP) obliczane są przez kraje członkowskie według ujednoliconej metodologii Unii Europejskiej. W zależności od obszaru geograficznego wyróżnia się następujące typy wskaźnika HICP:
MUICP - Monetary Union index of consumer prices (Euro area/Euro zone) – monetarny (walutowy) indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych, sporządzany jest dla państwach, w których obowiązującą walutą jest euro.
EICP - European index of consumer prices (European Union) – europejski indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych, sporządzany dla wszystkich krajów członkowskich Unii Europejskiej.
Wskaźniki HICP występują jako wskaźniki liczone miesiąc do miesiąca (M/M-1), w odniesieniu do odpowiedniego miesiąca roku poprzedniego (Percentage change M/M-12 - annual rate of change) - indeks punktowy bądź jako wskaźniki średnioroczne (Percentage change 12 months average). Prawidłowe dobranie indeksu jest zatem procesem skomplikowanym i powinno opierać się na podstawie drobiazgowej analizy sytuacji na rynku oraz uwzględniać najlepsze praktyki stosowane w sektorze nieruchomości, komentuje Aneta Rynkiewicz, Client Finance Manager, Asset Service EMEA, Cushman & Wakefield.
Który wskaźnik HICP jest najczęściej stosowany?
W przypadku nieruchomości zarządzanych przez zespół międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield w Polsce, a mowa tu o portfelu obiektów o łącznej powierzchni 4 mln mkw., zazwyczaj waloryzacja czynszu następuje od 1 stycznia i jest dokonywana na postawie różnych indeksów w zależności od waluty opłat czynszowych.
Na podstawie analizy zarządzanych przez nas umów najmu widzimy, że 75% z nich opiera indeksację na wskaźniku HICP - all items liczonym w odniesieniu do indeksu punktowego, czyli M/M-12. Jeśli chodzi o obszar geograficzny, to najczęściej używanym rodzajem wskaźnika jest MUICP, a następnie EICP. Na tę różnorodność ma wpływ sytuacja makroekonomiczna oraz analiza inflacji w momencie podpisywania umowy najmu – strony kontraktu, wspierane przez zespół doradców podejmują decyzję o wyborze najkorzystniejszego wskaźnika z punktu widzenia ich interesów, dodaje Aneta Rynkiewicz.
Warto dodać, że niejednokrotnie wskaźnik indeksacji w umowach uwzględnia informację o konkretnej liczbie krajów pozostających członkami Unii Europejskiej bądź będących członkami strefy euro, co z kolei rodzi istotny problem interpretacyjny, gdy liczba tych krajów ulegnie zmianie i dany wskaźnik przestanie być publikowany. W tej sytuacji rekomendowane jest określenie w umowie najmu, iż chodzi np. o zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych HICP EU (Harmonised Index of Consumer Prices) publikowany przez Eurostat w chwili dokonania waloryzacji, bądź wskazanie, która ze stron umowy najmu oraz i w jaki sposób wybierze inny, odpowiedni wskaźnik do dokonania waloryzacji czynszu w momencie zaprzestania publikacji wskaźnika.
W trakcie negocjacji umowy najmu, zwracamy uwagę również na teoretycznie mniej istotne elementy, które na przestrzeni całego okresu najmu mogą przyczynić się do wygenerowania istotnych oszczędności i zabezpieczyć pozycję obu stron. Właściwe określenie współczynnika indeksacji nie jest wystarczające. Warto zawsze doprecyzować, czy o indeksacji w kolejnych latach decydować będzie roczny wskaźnik (tj. „annual rate of change”), czy też może średniomiesięczny (tj. „12-month average rate of change”). Dla całkowitej jasności sugerujemy też podanie linku do strony, na której taki wskaźnik można obserwować. Pozwoli to uniknąć wielu nieporozumień, tłumaczy Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.
Bardzo ważne jest, aby podczas negocjowania umowy szczegółowo ustalić wszystkie warunki dotyczące klauzuli indeksacji, określając między innymi moment obowiązywania czynszu po waloryzacji (od kiedy indeksacja obowiązuje), dokładną nazwę wskaźnika, rodzaj wskaźnika z uwagi na kalkulację procentowej zmiany w ujęciu miesięcznym, rocznym – punktowym m/m-12 lub średniorocznym (12 months average), miesiąc, w którym wskaźnik został ustalony jako ostateczny, czy formę rozliczenia waloryzacji czynszu.
Temat waloryzacji czynszu, z uwagi na obecną stopę inflacji w Polsce i w Unii Europejskiej, jest jedną z najbardziej istotnych kwestii w rozmowach pomiędzy wynajmującymi a najemcami. Bardzo często do umów najmu wprowadzane są zapisy dotyczące minimalnej i maksymalnej wartość indeksu waloryzacji (tzw. cap), a także uwagi o wyłączeniu waloryzacji ujemnej. Ma to na celu właściwe zabezpieczenie interesów obu stron, co jest szczególnie ważne w dobie wciąż zmiennej sytuacji makroekonomicznej, podsumowuje Aneta Rynkiewicz.
