"Pierwsze półrocze to wyraźne odbicie sektora nieruchomości komercyjnych, a ponad 1,7 mld EUR w transakcjach inwestycyjnych oznacza blisko 80% wzrost r/r i ponad 50% wzrost w porównaniu do analogicznego okresu 2022 roku. Dobry wynik na rynku kapitałowym to rezultat obniżających się stóp procentowych i lepszych nastrojów gospodarczych, co dodatkowo motywuje kupujących do inwestowania w nieruchomości. Warto przy tym podkreślić, że wachlarz aktywnych na rynku funduszy jest coraz szerszy, a sektor obserwuje transakcje również z udziałem polskiego kapitału. Polscy inwestorzy wypełniają niszę przy mniejszych umowach sprzedaży, już nie tylko inwestując w projekty deweloperskie, ale także w gotowe projekty komercyjne. Liczymy, że te pozytywne trendy się utrzymają", komentuje Krzysztof Misiak, Dyrektor Zarządzający Cushman & Wakefield w Polsce.
Pierwsza połowa 2024 roku przyniosła duże zaangażowanie kapitału z Wielkiej Brytanii, który odpowiadał za 35% wolumenu (przede wszystkim w ramach jednej dużej transakcji). Na rynku widać też nadal silną pozycję inwestorów z Czech (19%), a także rosnący udział wcześniej wspomnianego rodzimego kapitału i graczy ze Skandynawii – obie te grupy inwestorów odpowiadały za ok. 9% sfinalizowanych transakcji. Przykładem aktywności polskiego kapitału jest między innymi transakcja, w której doradcą był Cushman & Wakefield, dotycząca zakupu biurowca Rzymowskiego 34 w Warszawie przez A&A Holding czy też nabycie Warta Tower przez Cornerstone IM.
"Mijający rok jest nadal zdominowany przez transakcje typu value-add, na rynku natomiast widać pierwsze umowy typu core+, a zwiększeniu ich udziału będzie sprzyjać większa stabilizacja stóp procentowych, co ponownie przyciągnie największych międzynarodowych graczy. Póki co prognozujemy, że tegoroczny wolumen inwestycyjny osiągnie 4 mld EUR, osiągając tym samym prawie dwukrotny wzrost względem 2023 oraz 75% 5-letniej średniej", dodaje Paweł Partyka, Head of Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.
Rynek biurowy wolumenowym liderem
Według szacunków Cushman & Wakefield wolumen inwestycyjny na rynku biurowym osiągnął z końcem czerwca wartość przewyższającą 800 mln EUR.
"Umowy dotyczące aktywów biurowych zanotowały tym samym aż czterokrotny wzrost r/r, a największa aktywność kupujących przypadła na II kwartał. Za dobry prognostyk możemy też uznać wzrost liczby perspektywicznych, konkretnych negocjacji pomiędzy sprzedającymi i kupującymi. Potwierdza to mocne fundamenty polskiego rynku biurowego, który pozostaje liderem CEE pod względem skali, jakości i dywersyfikacji produktów z tego segmentu. Kolejne miesiące powinny przynieść wzrost liczby transakcji w tym sektorze, tym bardziej, że stopy procentowe i yieldy ustabilizowały się zgodnie z przewidywaniami spadków. To ostatni dzwonek, aby zawalczyć o najlepsze produkty zanim na rynek wrócą najwięksi inwestorzy", mówi Marcin Kocerba, Partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.
W Warszawie pierwszą transakcją typu prime/core od 2022 roku była sprzedaż Studio B przez SKANSKA do Stena Real Estate AB. Uwagę kupujących w minionym półroczu przyciągnęły też regiony. Dla przykładu, SKANSKA sprzedała Nowy Rynek E w Poznaniu do Eastnine AB. Z kolei w Gdańsku Greenstone AM kupił od Torus większość udziałów w biurowcu FORMAT, a w Szczecinie sprzedał Lastadia Office do francuskiego funduszu zależnego od Arkéa.
Nieruchomości handlowe ponownie w cenie
Zgodnie z danymi Cushman & Wakefield wolumen inwestycyjnym w sektorze handlowym osiągnął wartość prawie pół miliarda EUR.
"Pierwsze półrocze 2024 roku na rynku handlowym wolumenowo wyprzedziło już cały ubiegły rok, a wydaje się, że najlepsze jest cały czas przed nami. Z naszych obserwacji wynika, że sektor handlowy ma dużą szansę zdominować tegoroczny wynik na równi z biurami. Duże zainteresowanie aktywami handlowymi obserwujemy w całej Europie, co pozwala twierdzić, że handel na dobre wrócił na należne mu miejsce i coraz częściej jest alternatywą dla nieruchomości magazynowych czy biurowych w strategiach funduszy inwestycyjnych", komentuje Paweł Partyka.
Stabilizacja na rynku magazynów
Wartość transakcji z udziałem obiektów magazynowych osiągnęły w pierwszej połowie 2024 roku 294 milionów EUR, notując tym samym spadek o 33% r/r. Co ciekawe, jak zauważają eksperci Cushman & Wakefield, to zwłaszcza w tym segmencie widoczny jest napływ inwestorów powracających, jak i całkiem nowych graczy poszukujących okazji inwestycyjnych."Duże zainteresowanie magazynami, czego na razie nie pokazują wyniki po stronie transakcji, jest świetnym prognostykiem na szybkie powrócenie do wysokich wolumenów już w 2025 roku. Najbliższe miesiące natomiast będą stały pod znakiem umów z kupującymi, których na polskim rynku nie widzieliśmy od dłuższego czasu lub dla których będzie to pierwsza transakcja na naszym rynku. Jednym z głównych czynników wpływających na zainteresowanie polskimi magazynami jest ich jakość. Według prognoz Cushman & Wakefield, całkowite zasoby rynku zbliżają się do poziomu 35 mln mkw., z czego aż 40% stanowić będą projekty ukończone pomiędzy 2021 a 2024 rokiem. Oznacza to że nasz rynek składa się głownie z nowoczesnych, zgodnych ze standardami zrównoważonego rozwoju produktów, które są szczególnie pożądane przez inwestorów", tłumaczy Paweł Partyka.
Rynek czeka na REIT-y
Rozwiązaniem, które dodatkowo zaktywizowałoby rynek nieruchomości komercyjnych i zwiększyłoby obecność polskiego kapitału, byłoby wprowadzenie struktur dywidendowych typu REIT (Real Estate Investment Trust), bardzo popularnych na rynkach dojrzałych, np. w USA, Kanadzie, Wielkiej. Brytanii, Francji czy Hiszpanii. Fundusze dywidendowe stanowią tam jeden z głównych elementów inwestowania w nieruchomości, a ich kapitalizacja sięga ponad 600 mld USD w USA, 57 mld EUR w Wlk. Brytanii czy też prawie 50 mld EUR we Francji.
Dotychczas o REIT-ach mówiło się głównie w kontekście transakcji na rynku mieszkaniowym. A tej, jak wynika z danych Cushman & Wakefield, osiągały w pierwszym półroczu 2024 wartość 130 mln EUR, czyli więcej niż w całym ubiegłym roku. Jak jednak zauważa Mira Kantor Pikus, REIT-y powinny być instrumentem zdywersyfikowanym, który będzie umożliwiał inwestowanie w różne typy aktywów. Na szczęście podobnie myśli ustawodawca.
W obecnie przygotowywanym projekcie polskiego REIT ustawodawca wprowadza wehikuł inwestycyjny w postaci spółki akcyjnej SINN „Spółka Inwestowania w Najem Nieruchomości”, która musi być notowana na giełdzie, a przedmiotem inwestycji mają być budynki z mieszkaniami na wynajem, domy studenckie, opieki, budynki biurowe, magazynowe i handlowe. Spółka taka będzie podlegać zwolnieniu z podatku dochodowego z najmu nieruchomości i zbycia nieruchomości przy jednokrotnym preferencyjnym opodatkowaniu w wysokości 10% od wypłaconej dywidendy. Warunek uzyskania statusu takiej spółki to generowanie 90% przychodów z najmu lub sprzedaży nieruchomości wynajmowanej co najmniej przez 12 miesięcy, tłumaczy Mira Kantor-Pikus, MRICS, EMBA, Dyrektor Doradztwa Kapitałowego, Dłużnego i Alternatywnych Inwestycji.
Zdaniem ekspertki Cushman & Wakefield, REIT-y pozwolą stworzyć alternatywny sposób długoterminowego oszczędzania i inwestowania dla inwestorów indywidualnych w porównaniu z lokatami, obligacjami skarbowymi i własnymi małymi inwestycjami mieszkaniowymi, a także stworzy interesujący instrument dla funduszy emerytalnych i ubezpieczycieli. Kluczowymi czynnikami sukcesu projektów REIT będzie uczestnictwo w nich doświadczonych graczy rynku inwestycyjnego - funduszy, deweloperów oraz doradców nieruchomościowych, a także stworzenie wynagrodzenia dla zarządzających uzależnionego od efektu istotnego dla akcjonariuszy, czyli od wypracowanego dochodu.