Czy rynek najmu instytucjonalnego w Polsce ma ambicje być wzorem zrównoważonch praktyk na rynku mieszkaniowym?
Raport „Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0” podkreśla, że chociaż sektor mieszkaniowy w Polsce coraz bardziej skupia się na wdrażaniu zasad ESG (Environmental, Social, Governance), to w pierwszej kolejności planuje zmiany dotyczące samego przygotowania do obowiązków raportowych oraz osiągniecie celów środowiskowych.
“Przed deweloperami mieszkaniowymi stoi dziś szereg wyzwań związanych ze zmianami w europejskiej legislacji, które stopniowo przenoszone są także na krajowe prawodastwo. Raportowanie zgodnie z wytycznymi dyrektywy CSRD oraz unijną taksonomią, czy dostosowanie projektów budynków do wskazań w przyjętym niedawno recaście dyrektywy EPBD dotyczącej celów zeroemisyjności nieruchomości – to tylko niektóre kwestie, kształtujące dziś na nowo rzeczywistość polskiego rynku mieszkaniowego w kontekście dążenia Europy do zrównoważonej gospodarki. To tym bardziej ważne, że do tej pory projekty mieszkaniowe wolniej przyswajały zmiany wynikające z zarządzania przez pryzmat ESG i na przykład dopiero od niedawna widać rosnącą liczbę certyfikatów środowiskowych w tym segmencie, chociaż w biurach czy logistyce stały się one czymś oczywistym. Dlatego też aktualnie wiele firm z tego rynku koncentruje się na audytach ESG, identyfikowaniu ryzyk związanych z niedostosowaniem do klarujących się stopniowo zasad oraz na priorytetyzacji zadań w obszarze środowiska i ładu korporacyjnego”, mówi Katarzyna Lipka, Dyrektorka Działu Doradztwa Strategicznego i ESG w Cushman & Wakefield w Polsce.
Segment mieszkaniowy – zarówno rynek pierwotny, jak i najem instytucjonalny – wchodzi w proces dostosowania się do zmian związanych ze zrównowazonym rozwojem później niż inne sektory z prostego powodu – wcześniej nie było tu presji ze strony inwestorów, o środowiskowe certyfikaty nie pytali najemcy czy nabywcy lokali, a koszty związane ze spełnieniem wymagań i procesem certyfikacji były wysokie.
Zrównoważone budownictwo staje się dziś jednak kluczowym trendem na rynku. Inwestorzy wprowadzają technologie energooszczędne i korzystają z ekologicznych materiałów, by zmniejszyć wpływ budynków na środowisko. Niemniej jednak, w projektach PRS i co-living, prowadzone są także i działania nakierowane na budowanie i wzmacnianie społeczności oraz stawienie czoła trudnościom, z jakimi borykają się współcześnie mieszkańcy dużych miast.
Różnorodność i inkluzywność
Chociaż najem instytucjonalny stanowi dziś niewielką część całego rynku najmu, to jego udział i rola w kolejnych latach będą rosły. Wpływ na to ma wiele czynników – w tym stopniowa zmiana podejścia Polaków do kwestii mieszkania w wynajętym lokum zamiast we własnym. Marki wywodzące się z Europy Zachodniej widzą progres w tym obszarze.
“Wywodzimy się ze Skandynawii, gdzie rynek najmu instytucjonalnego jest dobrze rozwinięty i cieszy się społecznym zaufaniem. Dla naszych najemców w Szwecji czy Norwegii jest naturalne, że mieszkanie można wynajmować przez wiele lat w sposób bezpieczny i stabilny. Zdajemy sobie sprawę, że w Polsce dla wielu osób najem jest w dalszym ciągu przykrą koniecznością. To się powoli zmienia w przypadku młodego pokolenia, które jest znacznie bardziej elastyczne. Ale już rodziny z dziećmi – także te młode – oczekują na rynku mieszkaniowym przede wszystkim stabilności i bezpieczeństwa, którego nie gwarantują inwestorzy indywidualni. Stąd tak ważna jest rola naszej branży w podnoszeniu standardów rynkowych i pokazywaniu korzyści społecznych, jakie wiążą się z rozwojem sektora PRS”, tłumaczy Przemysław Orchowicz, Group Director Operations New Countries, Country Manager Poland, Heimstaden Poland.
Twórcy wszystkich najprężniej działających marek na rynku PRS zgodnie wskazują tę ważną rolę swoich projektów w profesjonalizacji rynku najmu i znoszeniu barier wciąż obecnych przy najmie indywidualnym. Swoje projekty szykują z myślą o różnorodnych potrzebach względem wieku, statusu zawodowego i możliwości ekonomicznych.
“Biorąc pod uwagę cele zrównoważonego rozwoju określone w Agendzie ONZ, profesjonalizacja rynku najmu opiera się także na zasadach różnorodności i inkluzywności. Jako wynajmujący kierujemy się transparentnym i obiektywnym kryterium, tj. zdolnością klienta do terminowego regulowania zobowiązań. Jednocześnie odchodzimy od koncepcji osiedli zamkniętych – nie faworyzujemy żadnej z grup klientów, przeciwdziałamy dyskryminacji, która jest jednym z największych problemów tradycyjnego najmu”, mówi Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent.
Jak podkreśla ekspert, wśród najemców Resi4rent są obywatele aż 92 państw m.in. Ukrainy, Białorusi, Wielkiej Brytanii, Francji, Indii, Turcji, Armenii, Belgii, Algierii i Brazylii.
Międzynarodowa społeczność powstała także m.in. w obiektach Vantage Development – obcokrajowcy stanowią tam 44% najemców. Inwestor w ramach budowanego programu lojalnościowego uwzględnił także ich potrzeby.
“W ramach Vantage Club najemcy mają także możliwość korzystania z bezpłatnych, indywidualnych konsultacji z ekspertami. W czwartym kwartale 2023 roku uruchomiliśmy konsultacje z radcą prawnym dla obcokrajowców. Spotkania te są szczególnie przydatne dla osób, które przeprowadziły się do Polski i mają problem z aplikacją o kartę pobytu, z umówieniem wizyty u lekarza, ubezpieczyciela, z pozwoleniem na pracę etc. Z początkiem 2024 roku do programu dodaliśmy również konsultacje z job coachem dla osób potrzebujących porady w zakresie poszukiwania pracy, konsultacji CV, doradztwa zawodowego, zmiany branży”, tłumaczy Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Development.
Jak podkreśla Mariola Bitner, Head of Workplace Strategy, Associate w Cushman & Wakefield, różnorodność dotyczy także tego, w jaki sposób każdy z nas odbiera rzeczywistość, co go koi, a co drażni – niezależnie od tego czy mówimy o osobach neuroróżnorodnych czy neuronormatywnych.
“Na świecie powstaje mnóstwo inicjatyw mających na celu dostosowanie przestrzeni miast do potrzeb nas wszystkich. Co ciekawe na rynku mieszkaniowym zauważamy pierwsze oznaki zmian w tym zakresie. Aby przestrzeń odpowiadała różnorodnym potrzebom powinna zostać zaprojektowana
z uwzględnieniem wymagań wyższych niż te, które znajdziemy w przepisach. Szczególnie ważnym tematem jest akustyka, oświetlenie, oznakowanie czy też układ przestrzenny w inwestycjach mieszkaniowych. Zapomnianą kwestią jest poczucie prywatności”, mówi Mariola Bitner, Head of Workplace Strategy, Associate, Leasing Agency – Office, Cushman & Wakefield.
Wzmacnianie więzi społecznych
Równie ważnym elementem jest aspekt społeczny. Projekty PRS i co-living mają na celu nie tylko zapewnienie nowoczesnych mieszkań, ale także tworzenie wspierających społeczności. Jak podkreślają eksperci, zmiany w sposobie życia sprawiają, że coraz więcej osób prowadzi jednoosobowe gospodarstwa domowe. Potrzeba specjalnie zaprojektowanych koncepcji mieszkalnych, które będą odpowiednio rozwiązywać związane z tym wyzwania, będzie niezwykle istotna.
“Niebezpieczeństwa wynikające z samotności są dobrze udokumentowane: metaanaliza zgromadziła prawie 150 badań, które wykazały znaczące zdrowotne skutki izolacji społecznej. Konsekwencje te to choćby około 30-sto procentowy wzrost ryzyka przedwczesnej śmierci. W istocie, wspólne dzielenie przestrzeni mieszkaniowej jest naszym rozwiązaniem na rosnące zjawisko samotności. Potrzebne są nowe sposoby przeciwdziałania temu coraz bardziej pogłębiającemu się problemowi”, mówi Marta Karteczka Head of Operations, Nrep Poland.
Praktycznie wszyscy partnerzy raportu „Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0” dbają o stworzenie okazji do budowania relacji sąsiedzkich i stymulują aktywność mieszkańców. Pikniki, brunche, warsztaty – pomysłów jest wiele i trafiają w różnorodne potrzeby.
“O sukcesie organizowanych przez LivUp wydarzeń świadczy zarówno wysoka frekwencja oraz pozytywny feedback uczestników, otrzymywany m.in. poprzez ankietę satysfakcji najemcy. Blisko 70% mieszkańców wskazało również chęć poznania swoich sąsiadów podczas takich spotkań”, mówi Adam Wilgus, Real Estate Investment Associate, LivUp.
Jak się okazuje, nawet osoby ceniące sobie spokój są zadowolone, że w ich otoczeniu więcej się dzieje.
“Zaskakująco, goście nieuczestniczący w naszych wydarzeniach nadal, na swój sposób, cenią sobie przynależność do społeczności Noli. Jeden z gości podzielił się z nami refleksją, że po prostu przechodząc przez lobby, gdzie są inni ludzie i które tętni życiem, czuje się bardziej jak w domu”, dodaje Marta Karteczka Head of Operations, Nrep Poland.
Szansa na popularyzację sharing economy
Do tej pory w Polsce wspólne pralnie w budynku kojarzyły się bardziej z amerykańskimi filmami, niż naszą codziennością. Rozwój najmu instytucjonalnego i projektów co-livingowych daje tu szansę na stopniową zmianę.
Jak pokazali eksperci Cushman & Wakefield w raporcie „Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0”, rodzimy sektor PRS ma szansę podążyć za swoimi zachodnimi odpowiednikami i zaproponować mieszkańcom wartość dodaną w postaci różnorodnych przestrzeni wspólnych.
“Budynkowe pralnie, to tylko jedna z opcji, jakie mogą proponować najemców wpłaściciele budynków pod wynajem – co-workingowe przestrzenie, dostępne sale wielofunkcyjne, wspólny ogród, w którym można uprawiać rośliny czy też kuchnia, siłownia, miejsca zabaw dla dzieci, to niektóre przykłady rozwiązań stosowanych przez inwestorów. To sprawia, że mieszkańcy tych projektów zyskują dostęp do szerokiej gamy udogodnień bez konieczności wychodzenia z domu”, podsumowuje Karolina Furmańska, ekspertka sektora living w Cushman & Wakefield.
Dzięki zrównoważonym rozwiązaniom i naciskowi na aspekty społeczne, sektor PRS i co-living w Polsce rośnie w siłę, odpowiadając na potrzeby nowoczesnych najemców i wyzwania związane z ochroną środowiska. Jest też szansa, że wraz z rozwojem tego sektora panujące na nim standardy spowodują zmianę w podejściu deweloperów mieszkań na sprzedaż oraz najemców indywidualnych, którzy zaczerpną z nich dobre praktyki.