Według danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield aż jedna trzecia z około 33 mln mkw. magazynów w Polsce powstała w ciągu ostatnich trzech lat, a połowa zasobów liczy nie więcej niż pięć lat. Polski rynek magazynowy, choć młody, jest już bardzo dojrzały, a to wymaga od właścicieli tej grupy aktywów wdrożenia odpowiedniej strategii optymalizacyjnej i cyklicznej oceny ryzyka. Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield „Logistics & Industrial Asset Optimisation For Tomorrow”, kluczowe w tym procesie jest przyjęcie wielopłaszczyznowego podejścia i priorytetyzacja celów ESG.
"Coraz większy wolumen powierzchni pozwolił Polsce dołączyć do grupy trzech największych rynków magazynowych w Unii Europejskiej, których zasoby przekraczają 30 mln mkw. Nasz kraj wyprzedził Holandię i zajmuje aktualnie 3. miejsce za Niemcami i Francją. Potencjał do dalszego rozwoju jest ogromny. Nasza lokalizacja, dostępność działek i informacje od inwestorów, którzy mają zabezpieczone tereny pod budowę 20 mln mkw., pozwalają domniemywać, że rynek może rozwinąć się do nawet 55–60 mln mkw. Co prawda, jedna trzecia z prawie 34 mln mkw. magazynów w Polsce powstała w ciągu ostatnich trzech lat, a połowa podaży liczy nie więcej niż pięć lat. Możemy więc mówić, że zasób magazynowy jest bardzo młody. Wymagania najemców jednak rosną, rozwój technologiczny cały czas przyspiesza, a zmiany klimatyczne nakładają na rynek coraz większą presję związaną z ESG. W tej sytuacji kluczowe jest inteligentne zarządzanie aktywami magazynowymi, tak aby nadążyły one za dynamiką zmian," komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.
Ponadto rynek magazynowy, i nie dotyczy to tylko Polski, staje się coraz bardziej różnorodny. Niesłabnąca popularność e-commerce zwiększa zapotrzebowanie na tzw. mikrohuby i lokalizacje "ostatniej mili", które gwarantują krótki czas dostawy towarów do klienta końcowego. Popyt na dodatkową przestrzeń jest również stymulowany przez producentów decydujących się na nearshoring. Ich zapotrzebowanie wygląda różnie w zależności od sektora i firm w ramach każdego z sektorów, co z kolei wpływa na wybór odpowiedniej lokalizacji pod nieruchomość i konkretne wymagania przestrzenne. Na przykład przeniesienie produkcji do krajów z wyższymi kosztami pracy może zwiększyć zapotrzebowanie na pełną automatyzację.
"Ostatecznie, takie zmiany prawdopodobnie będą wymagały wdrożenia programów optymalizacji łańcucha dostaw, częściowo lub w całości. To stwarza ciekawe możliwości dla właścicieli aktywów przemysłowych, którzy są gotowi współpracować z najemcami nad dostarczaniem szytych na miarę nowych obiektów lub dostosowania do ich potrzeb już istniejących nieruchomości. Wsparcie najemców w obniżaniu kosztów transportu nie tylko zmniejsza emisję gazów cieplarnianych, ale także może zrekompensować wyższe czynsze potrzebne na rozwój nowych lokalizacji. Dalsze korzyści mogą wynikać z bardziej efektywnego projektowania i eksploatacji magazynów, co przyniesie właścicielom aktywów bezpośrednie korzyści w postaci zmniejszenia emisji z zakresu 2 i 3 oraz potencjalnie wyższych zwrotów i silniejszych relacji z najemcami," dodaje Damian Kołata.
W obliczu tych strukturalnych zmian cykliczne wyzwania stają się bardziej dotkliwe
Dyscyplina finansowa pozostaje kluczowa, zwłaszcza w sektorach o niskich marżach, jednocześnie jednak realizacja inwestycji kapitałowych była w przeszłości łatwiejsza. W miarę jak stopy kapitalizacji spadały, wydatki kapitałowe można było łatwiej rozliczać na tle rosnącej wartości aktywów.
"Właściciele aktywów magazynowo-przemysłowych stają obecnie przed wyzwaniem rosnących kosztów operacyjnych, co może utrudniać realizację inwestycji i modernizacji mających na celu długoterminowy wzrost wartości nieruchomości. Wzrost czynszów w pewnym stopniu rekompensuje potencjalny spadek wartości tych aktywów, co jednak może skłaniać do opóźniania inwestycji lub unikania proaktywnych działań aż do momentu, gdy staną się one nieuniknione. Takie podejście zagraża jednak zarówno operacyjnej, jak i finansowej stabilności nieruchomości," tłumaczy Grzegorz Dyląg, Partner, Head of Asset Services Business Space, Asset Services EMEA, Cushman & Wakefield.
Warto jednocześnie pamiętać, że nie każda inwestycja musi być kapitałochłonna. Nawet mniejsze, dobrze przemyślane ulepszenia są w stanie znacząco poprawić efektywność obiektu. Przykładem takich działań są: instalacja inteligentnych liczników, modernizacja oświetlenia czy rewitalizacja terenów zielonych, co może zwiększyć bioróżnorodność wokół inwestycji i poprawić jej funkcjonowanie.
Jak zatem zarządzający mogą zidentyfikować, które obszary wymagają usprawnień?
Podstawą jest wdrożenie odpowiedniej strategii nakierowanej na analizę i raportowanie, aby uzyskać dokładne informacje o kosztach i przychodach nieruchomości, co pozwoli osiągnąć odpowiedni poziom efektywności operacyjnej. W przypadku inwestycji magazynowo-przemysłowych ta efektywność oznacza równocześnie realizację ambitnych celów ESG, a w odniesieniu do tego segmentu nieruchomości jest to temat bardzo złożony.
"Jeśli chodzi o najemców magazynowych, to same nieruchomości mogą stanowić jedynie niewielki procent emisji dwutlenku węgla, biorąc pod uwagę inne aspekty łańcucha dostaw, takie jak transport surowców i gotowych produktów. Dlatego fundamentalnym krokiem na drodze optymalizacji w tym sektorze jest wybór odpowiedniej lokalizacji inwestycji produkcyjnych i magazynowych. Dla przykładu – projekty związane z transportem tzw. ostatniej mili muszą być usytuowane w obrębie największych aglomeracji. To nie tylko obniża koszty transportu, ale również ogranicza emisje, przyczyniając się tym samym do inicjatyw na rzecz zrównoważonego rozwoju. Dlatego w wielu przypadkach zarządzający aktywami wspierają najemcę w relokacji do innych nieruchomości magazynowych, dodaje Grzegorz Dyląg.
Kolejnym strategicznym obszarem jest zapewnienie stabilnych dostaw zrównoważonej energii. Wykorzystanie powierzchni dachowych na instalacje fotowoltaiczne lub współpraca w ramach parków logistycznych może w tej sytuacji przynieść znaczące korzyści.
"Inwestycje w technologie i inicjatywy zrównoważonego rozwoju będą istotne dla utrzymania wzrostu wartości nieruchomości magazynowych. Poza kwestiami środowiskowymi coraz większą wagę powinno przykładać się też do generowania wartości społecznej. Można argumentować, że w sektorze logistycznym i przemysłowym jest to trudniejsze, biorąc pod uwagę lokalizację aktywów i charakter prowadzonych operacji. Na rynku przybywa jednak inicjatyw, które temu przeczą, a przykładem jest wspieranie przez właścicieli magazynowych rozwoju publicznego transportu, większe wykorzystanie terenów zielonych, inicjatywy prozdrowotne czy organizowanie wydarzeń angażujących lokalne społeczności," podsumowuje Grzegorz Dyląg.