Celkový objem transakcií v oblasti komerčných nehnuteľností na Slovensku dosiahol už v prvom polroku 2021 hodnotu 552 miliónov eur vďaka deviatim uzatvoreným transakciám, čím prekonal celý rok 2020, ktorý napriek prepuknutiu pandémie koronavírusu ťažil zo začatých transakcií v roku 2019. V druhom polroku 2021 sa preinvestovalo 223 miliónov eur pri nižšej priemernej veľkosti transakcie. Celkovo sme v roku 2021 zaznamenali až 21 transakcií, čo je o päť viac ako v predchádzajúcom roku.
Evidentný je v tomto roku nárast záujmu o nehnuteľnosti v oblasti retailu, ktorým sa počas začiatku pandémie investori skôr vyhýbali, a to najmä kvôli zvýšenej opatrnosti investorov z dôvodu neistoty ohľadom dopadu pandémie na ich budúci vývoj. V prvom polroku došlo k akvizícii 60 % vlastníckeho podielu prémiového nákupného centra Aupark Bratislava s celkovou prenajímateľnou plochou 59 600 metrov štvorcových investičnou skupinou WOOD & Company a jej joint venture partnerom Tatra Asset Management. Táto akvizícia sa zaradzuje medzi historicky najväčšie transakcie na slovenskom trhu komerčných nehnuteľností a potvrdzuje dôveru v budúci vývoj realitného trhu a nákupných centier na Slovensku. Medzi ďalšie transakcie v retaili patrili aj predaj hypermarketu Tesco Senec, nákupného centra Danubia Petržalka alebo portfóliová transakcia big box jednotiek hobbymarketu OBI. Celkovo sa tak v retaili preinvestovalo až 330 miliónov eur, čo je najviac zo všetkých sektorov. Pre porovnanie, za roky 2019 a 2020 dosiahol objem investícií do retailu približne 150 miliónov eur.
Pandémia vniesla do retailových investícií zvýšený apetít po aktívach s menším počtom nájomníkov pri dlhších trvaniach nájomných zmlúv, ktoré investorom lepšie zaisťujú príjem v prípade výkyvov v ekonomike. Patria sem najmä retail parky alebo samostatne stojace retailové jednotky, ktorých výnosová miera sa postupne znižuje vďaka vysokému dopytu po týchto aktívach. Ku koncu roka 2021 dosahovala 7 % s potenciálom ďalšieho znižovania. Nákupné centrá naďalej udržujú výnosovú mieru na úrovni 6 % a náš výhľad na tento rok je stabilný, avšak väčšina z nich čaká na zastabilizovanie príjmov predtým, ako sa budú ponúkať na predaj.
Sektor priemyselných nehnuteľností pokračuje v expanzii a teší sa najväčšiemu záujmu zahraničných investorov spomedzi všetkých segmentov realitného trhu. Celková výška investícií do priemyselných nehnuteľností bola 289 miliónov eur, čo je najviac v histórii slovenského realitného trhu. Najväčšou transakciou bol predaj priemyselného parku Accentis Námestovo s hlavným nájomcom Yanfeng, ktorý kúpil jeden z najväčších priemyselných developerov na slovenskom trhu, CTP. Ten odkúpil aj priemyselný park Immopark Žilina. Medzinárodní investori stáli aj za kúpou budov z portfólia Arete Invest, priemyselnej haly Karimpol Senec alebo DSK Logistik v Kostolných Kračanoch. Investície majú formu individuálnych, ako aj portfóliových akvizícií.
Široká prítomnosť medzinárodných investorov sektoru dodáva mimoriadnu likviditu, ktorá v kombinácii s nízkou vnímanou rizikovosťou týchto aktív tlačí na ďalší pokles dosiahnuteľnej výnosovej miery. U logistických nehnuteľností aktuálne poklesla na úroveň 5,25 % s pozitívnym výhľadom na tento rok. Z dôvodu výrazného rastu predaja cez internet a následne zvýšeného dopytu po skladovaní a distribúcii v blízkosti zákazníka nastal lokalizovaný rast nájmov v segmente city logistics. Rast nájmov v iných častiach krajiny je brzdený širokou dostupnosťou pozemkov na budúcu výstavbu v rôznych štádiách povolení, ako aj rastúcou koncentráciou konkurencie v priemyselných huboch. Rýchlosť výstavby distribučných hál v rozmedzí 6 až 12 mesiacov a dostupnosť pozemkov v rukách skúsených developerov umožňuje pružné reagovanie na potreby trhu a znižuje zároveň tlak na rast nájmov.
Celkový objem investícií do kancelárskeho sektora dosiahol v roku 2021 napriek menšiemu počtu projektov dostupných na predaj 105 miliónov eur. Aktivita sa zvyšovala ku koncu roka, kedy prišlo na trh viacero nehnuteľností, ktorých prípadné úspešné transakcie budú dokončené až v tomto roku. Novopostavené, plne prenajaté kancelárske budovy so zmluvami uzatvorenými na viac ako 7 rokov so silnými nájomcami však vedia aj naďalej prilákať inštitucionálnych investorov pri dosiahnuteľnej výnosovej miere pod 5,25 %, čo je o 0,50 percentuálneho bodu nižšie ako v rovnakom období predchádzajúceho roka.
Najvýznamnejšou kancelárskou transakciou roka bola kúpa kancelárskeho projektu Zuckermandel realitným fondom Erste Realitná Renta správcovskej spoločnosti Asset Management Slovenskej sporiteľne od slovenského developera JTRE. Transakcia potvrdila optimistický cenový vývoj u prvotriednych kancelárskych nehnuteľností. Ako ďalšiu významnú transakciu evidujeme predaj projektov Bratislava Business Center 1 a 1 Plus do rúk investičného fondu WOOD & Company od spoločnosti CA Immo, ktorá predajom ukončila svoje pôsobenie na slovenskom trhu. Kancelárske transakcie neprebiehali len v hlavnom meste, pričom košický kancelársko-retailový projekt Cassovar Business Center I získala skupina InTeFi z Českej republiky.
Investície do hotelov a zmiešaných projektov dosiahli najvyššiu úroveň za posledné roky, celkovo 51 miliónov eur. Akvizícia hotela Mercure Bratislava Centrum Hotel skupinou CPI Property Group je prejavom pretrvávajúceho investičného záujmu o hotely v strednej a východnej Európe napriek výraznému dopadu pandémie na tento segment trhu.
,,Rok 2021 potvrdil atraktivitu slovenského trhu s komerčnými nehnuteľnosťami ako pre domácich, tak aj zahraničných investorov. Rast kapitálovej sily domácich a regionálnych investorov, najmä realitných fondov riadených lokálnymi správcovskými spoločnosťami, dáva trhu potrebnú likviditu. Zároveň je zjavné, že neistota spôsobená covidom v roku 2020 bola plne prijatá ako súčasť rizika a to bez dopadu na výnosovú mieru.“ uvádza Marián Fridrich, výkonný riaditeľ Cushman & Wakefield Slovensko.
,,V roku 2021 sme nezaznamenali pokles hodnôt nehnuteľností v žiadnom zo spomínaných segmentov. Práve naopak, hodnota industriálnych nehnuteľností pokračovala v solídnom raste, nasledovaná rastom hodnôt kancelárskych nehnuteľností z dôvodu nedostatku alternatívnych príležitostí a pretrvávajúcemu prebytku voľného kapitálu v rukách realitných fondov. Rast výnosových mier v roku 2022 vidíme ako nepravdepodobný v dôsledku pretrvávajúcej nízkej ceny kapitálu.“ uvádza Tomáš Némethy, vedúci oddelenia oceňovania a poradenských služieb v Cushman & Wakefield Slovensko.
