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Bilan de l’année 2022 du marché des commerces en France : un rebond contrarié par la crise énergétique

09/02/2023

Neuilly-sur-Seine, le 7 février 2023Cushman & Wakefield France publie son étude relative au bilan du marché des commerces pour l’année qui atteste d’un rebond post-Covid, enrayé par l’inflation et les conséquences de la crise de l’énergie.

ParisA l’issue de la première année « pleine » sans effet ralentisseur lié à la pandémie, le marché des commerces en France affiche une résilience certaine malgré un contexte inflationniste puissant fragilisant le pouvoir d’achat des ménages et la solidité des enseignes. Stimulés par le retour des flux, les chiffres d’affaires ont néanmoins continué leur progression et soutenu le dynamisme de l’activité locative. Du côté de l’investissement, l’année s’achève sur un total de 5.6 milliards d’euros investis en commerce, le 3ème  plus gros volume de la décennie, animé par le retour en force des grandes transactions. 

La détérioration progressive des indicateurs économiques et particulièrement la hausse des prix de l’énergie ont pesé à la fois sur les distributeurs soucieux de protéger le niveau de leurs marges et sur le moral des ménages, induisant de part et d’autre un ralentissement de la consommation. Ainsi, malgré un rebond d’activité en début d’année, les ventes du commerce de détail n’ont pas retrouvé leur rythme d’avant la crise (-0.4% vs 2019 en glissement annuel selon la Banque de France), à l’exception des petits commerces (+5.3%), les grands gagnants de la crise covid.

Ce semblant de retour à la normale s’est traduit par le dynamisme du marché locatif, notamment en centres-villes où les ajustements des valeurs locatives entérinées en 2020/2021 ont consolidé l’attrait des axes commerciaux qui ont retrouvé leurs flux. Les centres commerciaux ont également bénéficié de la reprise de la fréquentation et maintiennent leur attractivité en pérennisant les mesures d’accompagnement accordées aux nouveaux entrants alors que les retail parks s’affirment plus que jamais comme une valeur sûre parmi tous les segments du marché.

En revanche, on constate depuis la pandémie, un ralentissement des développements de nouveaux projets. Cette situation est particulièrement marquée pour les retail parks qui ont connu cette année le record de la plus faible surface développée (-60% par rapport à la moyenne des 5 dernières années) avec seulement 146 000 m² inaugurés en 2022.

France

Ce mouvement decrescendo s’accompagne d’un changement dans la typologie des projets où les créations (19% seulement des centres commerciaux en 2022 et 43% des retail parks) cèdent progressivement du terrain aux rénovations et extensions de sites existants. Plusieurs facteurs viennent confirmer cette tendance, avec le constat d’une maturité du parc, à commencer par les centres commerciaux, doublé d’une volonté politique de plus en plus affirmée de limiter l’artificialisation des sols.

« Les dispositions de la Loi Climat contraignent le marché à se réorganiser autour de la valorisation d’actifs consolidés d’une part, et du développement de projets hybrides innovants, attractifs et pertinents d’autre part. La mixité des usages est au cœur de ces nouvelles réalisations qu’il s’agisse de centres-villes ou de périphérie, et leur succès dépendra de la volonté des divers acteurs impliqués de faire converger rentabilité, durabilité et adaptabilité. », commente Christian Dubois, Head of Retail Services France.

2022 a été une très bonne année sur le marché de l’investissement si l’on considère le volume transacté en murs de commerces avec 5,6 milliards d’euros soit +70% par rapport à 2021 et +21% par rapport à la moyenne décennale. Cette performance exceptionnelle est pour partie liée au retour des grandes opérations (16), pour certaines initiées fin 2021 à un moment où la dynamique post-covid était en pleine effervescence. Après un 1er semestre particulièrement dense, la guerre en Ukraine et les dérives inflationnistes ont fortement contracté l’activité en fin d’année et conduit les investisseurs à « lever le crayon » dans l’attente d’une stabilisation du marché et des conditions de financement.

Volume-investi-en-2022-vs-2021-en-murs-de-commerce

Vanessa Zouzowsky, Head of Capital Markets Retail conclut : « Contrairement aux crises précédentes, le marché dispose de liquidités prêtes à être investies sur les classes d’actifs les plus attractifs et le commerce reste le secteur qui propose les rendements les plus élevés. In fine, tout est dans le prix et la problématique de repricing devrait durer encore un certain temps. »

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