#1. 당황하지 마세요. 미국 내 FDIC 보험에 가입한 4,236개의 상업 은행들 중 실리콘밸리 은행(SVB), 시그니처 은행, 실버게이트 은행 단 세 곳만이 파산했습니다. 게다가 도산한 세 은행은 기술(SVB) 및 암호화폐(시그니처, 실버게이트) 부문에 대한 예금 및 대출 익스포저가 높았습니다. 대부분의 은행들은 균형 잡힌 포트폴리오를 보유하고 있으며 한 섹터에 지나치게 의존하지 않습니다. 더 많은 은행이 만기 불일치로 인해 유동성 문제를 야기하는 압박을 받을 가능성이 있지만, 이 글을 쓰는 현재로서는 단 3곳만이 파산했으며, 이는 모두 특수한 사례로 금융 위기 때와는 다릅니다.
#2. 이번 사태는 글로벌 금융위기와는 다릅니다. 다섯 가지 주요 차이점이 있습니다:
- 현재 상황이 위기라고 단정하기는 어렵지만, 규제 당국의 개입으로 보다 체계적이고 광범위한 여파를 피할 수 있을 것으로 보입니다. 지금까지 가장 시급한 문제는 몇몇 지역 은행에 집중되어 있습니다. SVB와 시그니처 은행은 워싱턴 뮤추얼에 이어 미국 역사상 두 번째와 세 번째로 큰 은행 파산 은행이지만, 자산 규모는 각각 2,090억 달러와 1,180억 달러로, 자산 규모가 9조 달러가 넘는 미국 4대 은행에 비해 훨씬 적습니다. 글로벌 금융위기 당시에는 대형 은행들도 압박을 받았습니다.
- 현재 경제는 은행 및 비은행 부실의 첫 번째 물결이 시작되었던 글로벌 금융위기 당시와 비교했을 때 훨씬 더 강합니다. 예를 들어, 리먼 브라더스가 파산했을 때 미국은 이미 경기 침체에 접어들었고, 연준이 1차 양적 완화를 발표했을 때 실업률은 4.7%에서 6.8%로 이미 상승한 상태였습니다. 오늘날 미국은 여전히 일자리를 창출하고 있으며 실업률은 2023년 2월 기준 3.6%로 사상 최저치에 근접했습니다.
- 오늘날 금융 시스템은 글로벌 금융위기 전후와 비교했을 때 훨씬 더 강력해졌습니다. 실제로 글로벌 금융 위기 이후 은행 시스템은 같은 일이 반복되지 않도록 대대적인 개혁을 거쳤습니다. 은행은 더 많은 자본을 보유하고 있으며 경제 하방 시나리오에 대해 더 잘 보호되는 것으로 널리 알려져 있습니다. 예를 들어, 2022년 도드-프랭크 스트레스 테스트 결과에 따르면 대형 은행, 특히 시스템적으로 중요한 역할의 은행은 6,000억 달러 이상의 손실을 흡수할 수 있는 충분한 자본을 보유하고 있습니다 (이 중 754억 달러는 상업용 부동산과 관련이 있습니다). 2022년 총 자본 비율은 모두 최저 규제 임계치를 초과했습니다.
- 글로벌 금융위기 때와 비교했을 때 오늘날 정책 입안자들의 대응이 더 빨라졌습니다. 3월 10일 SVB가 무너진 지 이틀 만에 재무부와 연방준비제도이사회는 유동성 문제에 직면한 은행을 위한 긴급 신용 시설(Bank Term Funding Facility)을 설치하여 모든 예금을 보호하고 시장에 초기 신뢰를 제공했습니다. 연준이 발표한 이 역사적인 프로그램은 은행이 금리 리스크로 인한 유동성 위기에 직면하고 대처하는 방법을 재정의할 것입니다. 또한 FDIC는 다른 은행 부실 때와 마찬가지로 정상적이고 질서 정연한 청산 작업을 수행하고 있습니다.
- 현재 일부 은행이 직면한 문제는 만기 보유 자산의 금리 리스크에서 비롯된 것으로, 이는 신용 또는 대출 포트폴리오의 성과와 관련이 없습니다. 이와는 대조적으로, 글로벌 금융위기 당시 은행들은 가장 크고 중요한 부채 시장인 single-family주거용 모기지로 인해 신용 위기에 직면했습니다. 이는 근본적인 원인이 매우 다른 두 가지 문제였습니다. 신용 사이클이 진행 중이고 초기 단계에 있지만, 앞서 언급한 세 은행의 최근 부실은 신용과는 무관하며 금리 상승 환경의 파급 효과와 그에 따른 채권 및 증권 가치에 미치는 영향과 관련이 있습니다.
#3. 대출 환경이 더욱 어려워졌습니다. 이미 대출 환경은 힘든 상황입니다. 연준의 수석 대출 책임자 의견 조사에 따르면, 상업용 부동산 대출 및 기타 비즈니스 대출에 대한 대출 기준을 강화하고 있다고 응답한 은행의 비율은 13년 만에 가장 높았습니다. 2020년을 제외하고는 글로벌 금융위기 이후 가장 어려운 대출 환경입니다. 이 역시 모두 SVB 파산 이전의 상황입니다. 그 이후 블룸버그의 금융 여건 지수(10가지 금융 시장 지표의 종합)는 급격히 위축되었으며, 이는 은행 대출뿐만 아니라 광범위한 신용 지표 전반에 걸쳐 자금 조달 여건이 더 어려워졌다는 것을 의미합니다. 종합적으로 금융 시장 여건이 긴축되고 주식 시장이 약화되었으며 신용 스프레드(위험으로 인식되는 금리)가 확대되었습니다. 중소형 은행(커뮤니티 및 지역 은행 등)에서 자금을 조달하려던 상업용 부동산 차입자들은 이미 제약에 직면해 있었습니다. 커뮤니티 및 지역 은행은 대출 포트폴리오에서 상업용 부동산 집중도가 높은 것으로 알려져 있었으며, 경우에 따라 이러한 집중도는 해당 노출을 평가하는 감사 기준에 걸릴 정도로 높았습니다. 이제 이러한 은행은 이번 사건 이후 자본 상태를 평가하기 위해 더 큰 주의를 기울일 가능성이 높기 때문에 대출 제약이 더 커질 것으로 예상됩니다. 최근 몇 분기 동안 대형 은행, CMBS 및 생명 보험 회사가 대부분 한발 물러나면서, 지역 및 커뮤니티 은행이 더 활발한 상업용 부동산 대출 출처 중 하나로 부상한 것을 고려할 때, 이는 시기적절하지 않습니다. 아래 차트에 표시된 대출 기관 유형에 걸쳐, 은행은 일반적으로 전체 상업용 부동산 대출 활동의 40% 이상을 차지하거나 기여합니다. 궁극적으로 은행의 활동이 줄어든다는 것은 상업용 부동산 거래 활동이 더 많이 측정된다는 것을 의미하며, 이는 이미 어느 정도 예상하고 있던 일입니다. 하지만 보다 엄격하고 보수적인 대출 환경은 장기적으로는 안심할 수 있는 요소로 간주되어야 합니다.
#4 연준이 완화할 수 있다. 다음 주 3월 21일부터 22일까지 열리는 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 은행 부실 사태가 금리 결정에 반영될 것이라는 데는 의심의 여지가 없습니다. 세 은행의 부실 사태가 발생하기 전, 금리 연동 펀드 선물 투자자들은 80%에 가까운 확률로 3월에 50bp 금리 인상이 될 것이라고 책정하고 있었습니다. 현재 25bp 금리 인상 확률이 3분의 2이며, FOMC가 상황을 지켜보면서 금리를 동결할 확률은 3분의 1에 해당합니다. 역설적이게도 이들 은행의 고립된 붕괴로 인해 올해 남은 기간 동안 금리 전망이 낮아질 수 있는데, 불확실성이 증가하면 금융시장 여건이 긴축되고 거시경제 모멘텀이 완화되어 연준의 역할이 다소 줄어들 수 있기 때문입니다.
#5 지켜보는 것은 최악의 전략은 아닙니다. 이 문제는 여전히 다양한 방향으로 전개될 수 있습니다. 사실, 최근 은행 부실 사태의 맥락에서 상업용 부동산을 평가할 때 조심스럽게 낙관하면서도 우려할 만한 이유가 있습니다. 긍정적인 측면은, 2월 CMBS 연체율은 3.1%로 1년 전보다 낮고 글로벌 금융위기 당시의 10.3%보다 훨씬 낮은 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 현재 담보가치 대비 대출 비율은 55~60%대이며, 글로벌 경제 위기 기간에는 70~80%였습니다. 부채 상환 능력 비율은 평균 2-2.5 범위에서 매우 건전하게 유지되고 있습니다. 즉, 이자율이 고정되어 있는 경우 일반적인 소유주는 월 대출금 상환에 필요한 NOI의 두 배 이상을 보유하고 있습니다. 인플레이션 기대치는 여전히 매우 낮습니다. 5-year, 5-year forward rate (데이터가 보고된 날로부터 5년이 되는 시점부터 향후 5년 동안의 평균 기대 인플레이션에 대한 시장의 견해)는 2.5% 이하로 고정되어 있습니다. 이는 연준의 목표 금리에 근접한 수준입니다. 채권 시장의 관점에서 볼 때 장기 인플레이션 대비 오늘날의 수익률은 그 어느 때보다 매력적이며, 불확실성이 사라짐에 따라 채권 시장이 빠르게 활성화되어 더 강력한 재융자 옵션이 창출될 수 있는 시나리오가 있습니다. 또한 10년 만기 국채 금리가 SVB 이전 3.9%에서 3.4%대로 낮아져 불확실성이 사라지면서 재융자 측면에서도 일부 도움이 될 것으로 보입니다. 낮은 금리는 새로운 상업용 모기지로도 전이될 수 있지만, 이 전이는 미미할 것으로 예상됩니다. 부정적 측면으로는, 2023년과 2024년에 만기가 도래하는 상업용 모기지 대출이 지난 2년간 7,500억 달러에서 1조 1,000억 달러에 달할 것으로 예상됩니다. 최근의 금리 하락에도 불구하고 금리는 여전히 높은 수준(만기 대출 금리보다 높은 수준)을 유지할 것으로 예상되므로 향후 2년 동안 만기가 도래하는 대출의 재융자가 더욱 어려워질 것입니다. 또한 대부분의 부문에서 상업용 부동산 임대 펀더멘털이 약화되고 있으며, 공실률은 점차 높아지고 임대료 증가율은 둔화되고 있습니다. 기업들이 하이브리드 및 원격 전략을 계속 채택함에 따라 오피스 섹터의 일부 부문은 여전히 어려움을 겪고 있습니다.
하늘이 무너진 것이 아닙니다. 지금 단계에서는 무엇보다도 흐린 날씨가 이어지고 있을 뿐입니다. 지금과 같은 시기에는, 헤드라인에 과민 반응하는 것 보다 실제 추세가 어떻게 나타날지 지켜보는 것이 더 나은 전략입니다. 상황이 더 명확해짐에 따라 계속해서 상황을 모니터링하고 분석을 업데이트할 예정입니다.
