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米国マンハッタン・オフィス・マーケットビート

Richard Persichetti • 1/08/2022

経済:オフィスワーカー数は2020年のピーク時に徐々に接近

2022年第1四半期のニューヨーク市の総雇用者数は、5月に前年比304,600人増加して合計約450万人に達し、20203月以来最高水準となった。雇用者数は、過去12か月間で、娯楽・接客サービス産業において124,500人増加したことにより、民間部門では353,400人の増加となった。金融サービス産業における雇用は過去4か月間で着実に増加し、5月には468,900人となった一方、情報産業における雇用は史上最高の235,900人に到達した。オフィスワーカー数は約150万人に到達。ピークである20202月の水準を6,500人下回るに過ぎない。

 

需給:成約面積は前2四半期平均を追随

第2四半期の新規成約面積は590万平方フィート(sf)と、前の2四半期平均である730万sfを下回った。新規開設および増床による10万sf超の成約は6件と、第1四半期の11件を下回った。10万sf超の大型成約のうち、金融サービス産業によるものが約75.0%を占め、法律サービス産業によるものが25.0%を占めた。年初からの成約面積は1,310万sfを記録し、1年前の590万sfより増加した。第2四半期における25,000sf超の新規成約は全体の8.6%を占め、第1四半期の11.9%から下落した。契約更新面積は、Tiffany & Company社が200 Fifth Avenueにて287,393sfを更新、Tory Burch 社が601 Lexington Avenueにて130,000sfを更新したことにより、前年比10.5%増加し約280万sfとなった。
 
マンハッタン全体の空室は第2四半期に2.8%増加し8,840万sfとなった。これは、50 Hudson Yards、1245 Broadwayおよび124 East 14th Streetの3物件が竣工し、計100万sf以上の空室が供給されたことが一因となっている。結果、全体の空室率は前四半期比40ベーシスポイント(bps)上昇、1年前の18.3%からも上昇し21.5%となった。サブリース(転貸)形式の空室面積は、30 Hudson YardsにてWarner Media社の旧拠点452,869sfがマーケットに供給されたことで、第2四半期は前期比0.8%と微増し2,070万sfとなった。2022年上半期のネットアブソープション(吸収需要)はマイナス120万sfだが、グレードAオフィスのネット・アブソープションは、2020年第1四半期以来初のプラスに転じ、プラス199,159sfだった。
 

賃料:新築オフィスビルの安定供給により、募集賃料は上昇

マンハッタンにおけるオフィスビル全体の募集賃料は、第2四半期に平方フィート当たりの単価(psf)が前期比$0.92上昇して$71.64psfとなり、グレードAオフィスの募集賃料は同$1.55psf上昇し$79.09psfとなった。ミッドタウンの募集賃料は、グレードAオフィスの募集賃料が前期比$2.01psf上昇し$83.52psfとなったことにより、全体では同$1.39psf上昇し$76.84psfとなった。これは新規供給された50 Hudson Yardsの2区画合計630,572sfによるものであり、Penn Stationの募集賃料は史上最高の$108.00psfに押し上げられた。ミッドタウン・サウスの募集賃料は、1245 Broadwayの竣工により前期比$0.35psf上昇して$71.69psfとなった。ダウンタウンの募集賃料は前期比$0.38psf減の$56.80psfとなり、1年前の$60.13psfから下落した。
 

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