Share: Share on Facebook Share on Twitter Share on LinkedIn I recommend visiting cushmanwakefield.com to read:%0A%0A {0} %0A%0A {1}

東京オフィス・マーケットビート

Keiji Kato • 14/11/2022

経済環境
足許では労働需給のひっ迫によるインフレ圧力が高まる米国の金融引き締め強化や内外金利差拡大による円安などの対外リスク要因が顕在化。2023年度の世界経済の見通しは+1.6%と下方修正され、日本の実質GDP期待成長率の見通しも、2022年度+1.3%、2023年度は+1.1%と再度の下方修正。しかし、欧米に出遅れたコロナ禍からの回復や財政出動に支えられて日米欧の中で唯一のプラス成長を維持する見通し。職場回帰の流れは加速しており、東京都心オフィス・ワーカーの伸びは総じて堅調である。22年第2四半期の東京都の失業率は、前四半期から変わらず2.8%であったが、男性就業者増加などによる就業率は前年同期比2.3%上昇の67.2%、就業者数は前年同期から3.1 %増の836.5万人となった。全国の就業率は61.1%、同就業者数の純増が20万人にすぎないことを鑑みれば、東京都の回復へ向けた足並みは力強い。22年6月末の産業別雇用者数(原数値)をみると、情報通信業は前年同期から16.2%増、コロナ前の2019年末対比でも14%増となる97.4万人となった。一方、市況悪化の影響が強まる金融業・保険業は2019年末からは1.8万人減少。業種別の雇用の回復度合いは、まだら模様となっている。

需給
オフィス需給は引き続き弱含みしている。空室を残した大規模ビルが竣工を迎えたため、期末の都心5区グレードAオフィスの空室率は前年同期比1.4pp上昇となる4.6%となったが、募集面積率は同0.3pp減少の7.3%とほぼ変わらず。サブマーケット別にみると、京橋・八重洲エリアや飯田橋・九段エリアにおいて、ともに空室率は上昇した。高品質のビルに割安な賃料で移転する需要をうまく取り込み、新橋・汐留エリアにおける募集面積率は2021年8月時点の27%のピークからほぼ半減し、募集賃料も底打ち。対照的に、隣接する浜松町・御成門エリアにおける空室率は同9.8pp上昇となる11.8%となった。また、都心へのアクセスが劣る湾岸エリアの募集面積率は総じて二桁台で高止まり、フリーレントを6-12か月提案しても空室が埋まらない事例も散見されている。2023年は虎ノ門、三田、西新宿などで大型供給が予定されているが、期末時点での内定率は43.8%。依然として全体の総需要(ネット・アブソープション)がマイナス圏に留まることなどからも、更なる市況の緩和が見込まれる。

賃料
都心5区グレードAオフィス全体の平均想定成約賃料は前年同期比3.1%減少し34,370円。全体の下落幅を俯瞰すると、募集賃料の落ち込みを想定成約賃料の落ち込みが上回っており、フリーレント等の奨励金を調整した想定実質賃料の落ち込みは相応に広がっている。こうした落ち込み幅の格差拡大からはビルオーナーが認識している以上に需給が弱いことが示唆されているといえるだろう。そして、エリア別の動向をみても、浜松町・御成門エリアでは、平均想定成約賃料は前年同期比10%下落、築古ビルの多い銀座エリアなどでも実質賃料の下落が広がりつつある。総体的にみるとグレードの高いビルでの実質賃料の調整が進展してきたことから、玉突き的にグレードの低いビルでの価格調整圧力が波及していくことを見込んでおきたい。

MarketBeat-supply and demand_officetokyoQ3

MarketBeat-2_officetokyoQ3MarketBeat-3_officetokyoQ3

マーケットビート

globe map (image)
MarketBeat • Forecast - Outlook

Global MarketBeats

Access our global interactive map - a portal to the latest stats and insights for all property types around the world.
1/09/2021
APAC Marketbeat
MarketBeat • Insights

日本 マーケットビート

「マーケットビート」四半期レポートは、主要マーケットおよびサブマーケットレベルで需給、価格動向、経済および商業不動産活動を分析します。
Mari Kumagai • 15/07/2021
China MarketBeats

Cushman & Wakefield's China MarketBeat reports analyze quarterly commercial real estate activity including supply, demand and pricing trends.

Learn More

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドでは、トラフィックの分析および本ウェブサイト上でベストの体験をお客様に提供するためクッキーを使用します。このダイアログを閉じ、お客様の同意を確認されるか、詳細については次のページを訪れてください:
クッキー通知

その他のオプション
同意する
これらのクッキーにより、当社のウェブサイトが期待通りに動作することが保証されます。例えば、ウェブサイトのトラフィック負荷を当社のサーバー間で分散し、使用量が特に多いときにウェブサイトがクラッシュしないようにします。
これらのクッキーは、お客様が行った選択(ユーザー名、言語、居住地域など)をウェブサイトに記憶させ、より充実した機能を提供するためのものです。これらのクッキーは、広告に使用される可能性のあるお客様の情報を収集したり、お客様がインターネット上でどこにいたかを記憶したりすることはありません。
これらのクッキーは、当社がマーケティングパートナーと協力して、お客様が当社のウェブサイトに訪問する前にどの広告やリンクをクリックしたかを理解したり、当社の広告をお客様にとってより適切なものにするために使用されます。
すべてに同意する
すべてを拒否する
設定の保存